TRIBUNAL

de [Localité 14]

[Adresse 6]

[Localité 8]

N° RG 24/00821 – N° Portalis DB22-W-B7I-SR7Z

JUGEMENT

Du : 06 Juin 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[L] [C]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PEREZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [C]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 06 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Marc-Antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [L] [C]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparante

A l’audience du 12 Mai 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS et PRÉTENTIONS

La société EFIDIS, aux droits de laquelle vient la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL (RCS de [Localité 12] n°551 046 484), sise [Adresse 5] à [Localité 13], a donné à bail d’habitation le 19 janvier 2010 à Madame [L] [C] un logement de type 3 situé [Adresse 2] à [Localité 11] où cette dernière réside, pour un loyer mensuel de 349,68 euros, assorti d’un dépôt de garantie de 349,68 euros pour l’appartement et de 45,07 euros pour le parking.

En dernier lieu, le loyer et les provisions sur charges outre la consommation d’eau s’élevaient à 528 suros.

À la suite de plusieurs incidents de paiement, le bailleur a fait délivrer le 23 juillet 2024 à la locataire un commandement de payer pour un montant de 3 373,06 euros. Cet exploit est resté infructueux.

Par acte introductif d’instance du 10 octobre 2024, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL a assigné Mme [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025. Lors de cette audience, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL s’est rapportée à son assignation. Elle sollicite de :

— DÉCLARER acquise au 24 septembre 2024 la clause résolutoire insérée dans le bail

— PRONONCER la résolution du bail

— CONDAMNER Mme [L] [C] à lui payer la somme de 5 570,49 euros arrêtée au 24 septembre 2024

— CONDAMNER Mme [L] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges à compter de la résiliation du bail du 24 septembre 2024 jusqu’à libération des lieux

— ORDONNER l’expulsion de Mme [L] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement sis au [Adresse 3] [Localité 10] [Adresse 1]) et de la cave située à la même adresse

— AUTORISER la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans tout endroit de son chef aux frais, risques et périls de Mme [L] [C] en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution

Subsidiairement

— ORDONNER la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés avec la faculté de les entreposer dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner aux seuls frais, risques et périls du locataire et ce conformément à l’article 1961 du code civil

— CONDAMNER Mme [L] [C] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

— CONDAMNER Mme [L] [C] en tous les dépens

Régulièrement assignée à domicile conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [L] [C] est non comparante et non représentée.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code, « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce que : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

Par ailleurs, L’article 472 du code de procédure civile énonce « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Et l’article 473 du même code ajoute : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

En l’espèce, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL est représentée et sa demande est régulière et bien fondée. Mme [L] [C] est non comparante et non représentée mais régulièrement assignée. Le montant demandé par la requérante est supérieur à 5 000 euros.

En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Aux termes de l’article 1229 du même code : « La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 19 janvier 2010 comporte la clause II.4.6, clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges.

La SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Par ailleurs, la CCAPEX a été informée le 28 juin 2024 et la préfecture des Yvelines saisie le 11 octobre 2024 de l’assignation du 10 octobre 2024. L’audience étant tenue le 12 mai 2025, les délais légaux sont respectés.

Un commandement de payer du 23 juillet 2024 est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 24 septembre 2024, soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

En conséquence, la résiliation du bail du 19 janvier 2010 sera constatée à compter du 24 septembre 2024, deux mois après le commandement de payer du 23 juillet 2024.

Sur l’expulsion du locataire de l’appartement

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait Mme [L] [C] étant acquise à compter du 24 septembre 2024, celle-ci est occupante sans droit ni titre du logement de la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL depuis cette date.

En conséquence, sauf si le locataire a quitté les lieux et remis les clés au propriétaire avant le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de Mme [L] [C] sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

En l’espèce, le relevé de comptes de Mme [L] [C] figurant dans le dossier mentionne une dette de 5 570,49 arrêtée au 24 septembre 2024.

En conséquence, Mme [L] [C] sera condamnée à verser à la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 570,49 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié au 24 septembre 2024, Mme [L] [C] se trouve occupante sans droit ni titre du bien de la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé au propriétaire par l’occupation illicite de Mme [L] [C].

En l’occurrence, la requérante demande à ce que l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges à compter de la date de la résiliation du bail. Ce sera le montant fixé, en l’occurrence 528 euros. Le montant des dépôts de garantie seront décomptés.

En conséquence, Mme [L] [C] sera condamnée à verser à la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale à 528 euros à compter du 25 septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux. Le montant du dépôt de garantie sera décompté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation conventionnelle du bail d’habitation conclu le 19 janvier 2010 entre la société EFIDIS, aux droits de laquelle intervient entre la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL, et Mme [L] [C] à compter du 24 septembre 2024.

ORDONNE l’expulsion de Mme [L] [C] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4] conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Mme [L] [C] à verser à la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 570,49 euros au titre des loyers et des charges impayés

CONDAMNE Mme [L] [C] à verser à la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle de 528 euros du 25 septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux. Le montant des dépôts de garantie sera décompté

CONDAMNE Mme [L] [C] au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

CONDAMNE Mme [L] [C] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT