N° RG 26/00339 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U5VC

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 26/00339 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U5VC

NAC: 54Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Jean-Paul CLERC

à la SCP VOLIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

AFUL DU CENTRE COMMERCIAL SUPERMARCHE DE [Localité 1] [Adresse 1] SIS [Adresse 2], représentée par son président en exercice, la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane VOLIA de la SCP VOLIA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Armelle BOUTY-DUPARC de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

SCI BES 2, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 24 février 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

La société IMMOBILIERE GROUPE [T] a construit en 2005 un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1] (Haute-Garonne). Par acte authentique du 11 octobre 2005, il a fait l’objet d’une division en trois volumes juridiquement indépendants et liés entre eux par des relations de servitudes, sous le régime de la division en volumes. Ces derniers étaient ainsi répartis :

le volume 1 : supermarché situé essentiellement en rez-de-chaussée,le volume 2 : cafétéria située essentiellement à l’étage,le volume 3 : parc de stationnement en rez-de-chaussée et à l’étage accessible par une rampe.

Par ce même acte notarié, une association foncière urbaine libre dite « AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2] », régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 01 juillet 2004, a été constituée entre les propriétaires des trois volumes. Son objet consiste à assurer l’administration et la gestion des ouvrages, des biens et des équipements d’intérêt collectif, de répartir les charges de gestion, de représenter l’ensemble immobilier ainsi que de veiller au respect de l’état descriptif de division en volume et le respect du règlement intérieur. Elle a été présidée par la SAS SUDECO, devenue en cours d’instance, la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT.

Compte tenu de la destination, cet ensemble immobilier est soumis à la réglementation relative aux [Localité 3] (établissements recevant du public).

Suite au désengagement du groupe [T], le volume n° 1 a été acquis par la société de DEVELOPPEMENT IMMOBILIER DES MOUSQUETAIRES N54 qui en est la nouvelle propriétaire. Ce supermarché est exploité par la société GREECE 153 en vertu d’un bail commercial.

Par acte du 05 avril 2019, la SCI BES 2 s’est portée acquéreur du volume n°2 qui constituait l’ancienne cafétéria. A cette date, le volume 2 avait été préalablement modifié pour être loué successivement à une société gérant une salle de sport, à une association et désormais à une société exploitant un parc de loisirs.

Par acte du 05 février 2025, la société IMMOBILIER GROUPE [T] a vendu le volume n°3 à la société IMMOBILIERE EUROPENNE DES MOUSQUETAIRES.

Par requête déposée le 17 février 2026, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE TOULOUSE CEPIERE, prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT a demandé au président du tribunal judiciaire de Toulouse, au visa des articles 485 et 835 du code de procédure civile, de l’autoriser à assigner d’heure à heure la SCI BES 2.

Par ordonnance (RG 26/230 et minute n°26/218) rendue le même jour, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE TOULOUSE CEPIERE, prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT a été autorisée à assigner d’heure à heure la SCI BES 2 pour l’audience du 24 février 2026.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2026, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE TOULOUSE CEPIERE, prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT, a assigné la SCI BES 2 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 24 février 2026.

L’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2], prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT demande au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

condamner la SCI BES 2 à faire cesser immédiatement les travaux et à procéder aux remise en état des lieux et, notamment, au déplacement de la cloison de séparation réalisée à l’intérieur du volume 2 et au rétablissement de l’accès commun entre les volumes 1 et 2 dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé ce délai,

condamner la SCI BES 2 à justifier auprès de l’AFUL, dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, du dépôt des demandes d’autorisations de travaux requises par la réglementation ERP et, dans un délai de deux mois, de l’obtention des autorisations correspondantes, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé ce délai,condamner la SCI BES 2 à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE TOULOUSE CEPIERE, prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT, fait valoir qu’à la suite de l’acquisition du volume n°2, dans le courant de l’année 2024, la SCI BES 2 a divisé son volume par l’édification d’une cloison séparative et l’ouverture d’une porte coupe-feu, lesquelles ont été réalisées sans aucune autorisation, en violation des statuts de l’AFUL et de la réglementation ERP. C’est ainsi qu’elle a obtenu du juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, une ordonnance condamnant la SCI BES 2 à remettre les lieux dans l’état antérieur sans nécessité de dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation de travaux ERP.

Elle ajoute qu’elle a été destinataire d’un courrier du 17 décembre 2025, par laquelle la SCI BES 2 l’informait qu’elle envisageait la prise de mesures conservatoires provisoires afin de « limiter temporairement le préjudice, sans y apporter de solution définitive ni anticiper le fond du litige ». L’AFUL considère que ces travaux sont illégaux et lui cause un trouble manifestement illicite dès lors qu’ils condamnent l’accès entre les volumes, ils portent atteinte à leurs droits, ainsi qu’aux conditions d’exploitation et de sécurité de l'[Localité 3].

De son côté, la SCI BES [Cadastre 1], demande au juge des référés, au visa des articles 32, 44, 74, 75, 122, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

juger que l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2], prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT ne caractérise pas l’existence d’un trouble manifestement illicite,juger que l’urgence n’est pas caractérisée,juger que différences contestations s’opposent aux demandes formulées,débouter en conséquence, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2], prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT de l’intégralité de ses demandes,condamner l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2], prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI BES 2 fait valoir qu’une instance parallèle est pendante devant la juridiction des référés qui tend à ce que soient rétablies les servitudes dont elle est bénéficiaire conformément aux dispositions de l’acte authentique du 11 octobre 2005. Par ailleurs, elle met en cause la partialité de la présidente de l’AFUL, laquelle fait partie du groupe INTERMARCHE LES MOUSQUETAIRES au même titre que les autres covolumistes.

Une note en délibéré a été autorisée afin d’aménager le respect du principe du contradictoire dans cette procédure de référé à heure indiquée. Comme convenu, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE TOULOUSE CEPIERE, prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT a adressé ses observations par note du 25 février 2026 et la SCI BES 2 y a répliqué par note du 26 février 2026.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à l’assignation, aux conclusions et aux notes en délibéré versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de cessation des travaux et de remise en état

* Sur les fondements légaux à l’appui de la demande

L’office du juge des référés est défini aux articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Par application de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Par ailleurs, les dispositions légales et réglementaire du code de la construction et de l’habitation encadrent le régime applicable aux établissements recevant du public.

Ainsi l’article R.143-3 de ce code dispose : « Les constructeurs, propriétaires et exploitants des établissements recevant du public sont tenus, tant au moment de la construction qu’au cours de l’exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes ; ces mesures sont déterminées compte tenu de la nature de l’exploitation, des dimensions des locaux, de leur mode de construction, du nombre de personnes pouvant y être admises et de leur aptitude à se soustraire aux effets d’un incendie ».

L’article L.122-3 de ce même code énonce : « Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d’accessibilité prévues à l’article L. 161-1 et, lorsque l’effectif du public et la nature de l’établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l’incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2.

La vérification de la conformité aux règles prévues à l’article L. 161-1 n’est pas exigée lorsque les travaux n’ont pas d’incidence sur l’accessibilité du cadre bâti. Il en va de même pour la vérification de la conformité aux règles prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2 lorsque les travaux n’ont pas d’incidence sur le niveau de sécurité contre l’incendie (…) ».

* Sur l’objet des griefs formulés par la partie demanderesse

Sur le fondement de ces textes, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE TOULOUSE CEPIERE, prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT considère que les travaux entrepris par la SCI BES 2 sont irréguliers. A ses yeux, ils constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser immédiatement.

D’abord, parce-qu’ils entraînent des perturbations et des problèmes de sécurité du fait du chantier sur les volumes des tiers, ce qui a été mis en lumière par les procès-verbaux de constat dressé les 05 et 23 février 2026 par commissaire de justice.

Ensuite, parce que ces travaux sont en contravention avec le cahier des charges de l’ensemble immobilier qui impose une autorisation préalable de l’AFUL.

Enfin, parce que ces travaux sont contraires selon elle à la réglementation ERP et aux prescriptions de la Commission de sécurité, telles que le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier lui a dernièrement rappelé dans son ordonnance du 03 avril 2025.

Il convient d’examiner successivement ces trois griefs à la lumière du projet non contesté de la SCI BES 2 de réaliser des travaux d’aménagement dans son local au niveau du volume 2a, afin que celui-ci puisse être exploité par un centre médical dénommé « Le Centre Médical du Pech ».

* Sur l’office probatoire

Selon l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En présence de contestations sérieuses, liés à l’historique du litige, à sa relative complexité et au fait que celui-ci a déjà fait l’objet d’instances passée et en cours, les critères légaux à privilégier semblent être davantage ceux de l’article 835 et ceux de l’article 834 précités.

Partie demanderesse, c’est donc à l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2] de démontrer à la présente juridiction la réalité des trois griefs qu’elle invoque et le fait qu’ils viendraient caractériser un trouble manifestement illicite qu’il y aurait lieu de faire cesser.

* Sur la fermeture provisoire du centre commercial

Agitant le spectre de ce que le chantier entraînerait des perturbations et des problèmes de sécurité pour les covolumistes ou pour les clients du centre commercial, la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT invoque l’urgence de la situation pour que les travaux soient judiciairement suspendus.

Tout d’abord, il convient de noter qu’à l’initiative de la présente instance, la partie demanderesse a choisi de ne pas attraire les propriétaires ni les exploitants des volumes n°1 et n°3. Nul ne plaidant par procureur, elle ne peut donc pas se faire leur porte-voix quant à des problématiques générés par les travaux qui viendraient créer des potentielles perturbations et une jouissance éventuellement troublée de leur propre volume.

Par ailleurs, il est démontré par la SCI BES 2, en pièce n°31 de son bordereau qui consiste en un « post » de Monsieur [X] [N], que semble être le dirigeant du propriétaire et de l’exploitant du volume n°1 appartenant au groupement INTERMARCHE LES MOUSQUETAIRES, que « Depuis le 14 février, notre Intermarché Toulouse Cépière est fermé » et que la « Réouverture (est) prévue le 11 mars ». Il ressort de cette publication que ce dirigeant s’enorgueillit de cette fermeture temporaire et de ce « chantier hors normes » destiné à moderniser intégralement le centre commercial.

Il s’en déduit que la fermeture pour travaux avait été décidée, manifestement à l’initiative des propriétaires et exploitants du volume n°1. Cela interroge la fiabilité et l’intégrité des informations volontairement parcellaires consignées sur les procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice les 5, 8, 9 et 23 février 2026, qui passent cette information importante sous silence.

La SCI BES 2 a choisi de concentrer ses propres travaux en cours sur la période de fermeture au public du centre commercial. Cela, probablement pour éviter d’exposer les clients du centre à des risques de sécurité lié aux chantiers en cours. Le grief qui lui est fait, d’exposer supposément les propriétaires et les clients à des risques de sécurité serait donc parfaitement opposable également à la société de DEVELOPPEMENT IMMOBILIER DES MOUSQUETAIRES N54 et la société GREECE 153. Mais pour autant l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2] n’a pas choisi de contester les travaux sur le volume n°1.

Ce moyen tenant à la jouissance potentiellement troublée des covolumistes et aux risques afférents à la sécurité des clients du centre commercial n’est donc pas susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite.

* Sur le défaut d’autorisation de ces travaux par l’AFUL

Il est constant qu’une réunion d’assemblée générale ordinaire des propriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 1] la Cépière SM » s’est tenue le 08 décembre 2025. Le procès-verbal de cette assemblée générale mentionne en page 14 « Le représentant de la société SDIM 54 prend connaissance du projet porté sur le volume 2 par la SCI BES 2. Ce point n’étant pas porté à l’ordre du jour, aucune autorisation préalable n’est donnée ». Le président de l’AFUL indique avoir refusé d’inscrire les demandes de la SCI BES 2 à l’ordre du jour « compte tenu de l’ampleur des demandes et de leur réception tardive ».

Or, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE TOULOUSE CEPIERE, prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT déplore que la SCI BES 2 ait commencé les travaux sans y avoir été préalablement autorisé par une décision d’assemblée générale.

Elle considère qu’il s’agit là d’une violation du cahier des charges de celle-ci et notamment de son article 4.4. Dans sa note en délibéré, elle en conclut que « les travaux décrits dans les pièces produites par le SCI BES 2 auraient donc du être préalablement autorisés par l’AFUL, le propriétaire du volume 1 (supermarché) et celui du volume 3 puisque le projet prévoit des modifications de façades ainsi qu’un aménagement des accès au volume depuis le parking sur le toit terrasse ».

De nouveau, il convient d’écarter l’amalgame et de constater qu’aucun des covolumistes propriétaires ou exploitants n’a estimé utile de se joindre à l’AFUL pour porter des prétentions et développer des moyens qui viendraient fustiger ce défaut d’autorisation.

La SCI BES 2 verse aux débats une lettre recommandée avec avis de réception du 13 novembre 2025. Elle s’y étonne que la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT n’ait pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’AFUL [Localité 4] certains projets de résolutions qu’elle avait suggérés.

Sont notamment joints à ce courrier en vue d’être présentés à l’assemblée générale de l’AFUL, des projets de résolutions avec annexes dit « Visuels de plan d’aménagement soumis à l’approbation des membres de l’AFUL ». Sur ces plans, la SCI BES 2 détaille parfaitement son projet d’aménagement du volume 2a en vu d’y accueillir un centre médical. Ce projet viendrait créer 6 bureaux en zone privative et une zone commune délimitée par la cloison en place et dont l’assiette serait modifiée par rapport à celle qui existe actuellement. L’intérêt du projet vis à vis de la SCI BES 2 et notamment de sa revendication principale qui consiste à voir rétablir les servitudes effectives prévues à l’acte notarié du 11 octobre 2005, est que cette zone commune serait de nouveau accessible par l’accès principal Nord depuis le volume n°3 lequel serait adapté aux normes PMR, mais également aux accès Est depuis le volume n°1 que sont les escaliers et l’ascenseur.

Par courrier du 04 décembre 2025, la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT a répondu à la SCI BES 2. Elle a considéré que ces demandes d’inscription de ces résolutions à l’assemblée générale avaient été reçues trop tardivement pour être intégrées à l’ordre du jour. Elle ajoute qu’en tout état de cause, une instance judiciaire était pendante et une expertise technique était attendue, ce qui ne pouvait entraîner qu’un ajournement de ces délibérations.

La lecture de l’article 34 de l’acte notarié du 11 octobre 2005 s’impose.

Cette stipulation est relative à l’ « ordre du jour » des assemblées générales des propriétaire. Il y est écrit : « Lors des assemblées générales annuelles, la discussion porte sur les questions inscrites à l’ordre du jour, ainsi que sur toutes les questions posées par un ou plusieurs membres de l’AFUL par lettre recommandée avec demande d’avis de réception réceptionnée par l’AFUL QUINZE (15) jours au moins avant la séance. Cet ordre du jour devra être complété de toutes les informations complémentaires nécessaires à la prise de décision. L’assemblée ne peut délibérer que sur les questions expressément mentionnées sur les convocations ».

Il est justifié que, par courrier recommandé avec avis émis le 13 novembre 2025 et réceptionné le 18 novembre 2025 par la SAS SUDECO, la SCI BES 2 a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 08 décembre 2025, un certain nombre de « projet de résolutions » dont celle consistant à obtenir la délibération des membres de l’AFUL pour l’autoriser à mettre en œuvre les travaux qui sont précisément en litige dans le cadre de la présente instance.

Il s’est écoulé 21 jours calendaires entre le 18 novembre 2025, jour de réception de la demande par le président de l’AFUL et le 08 décembre 2025, jour de tenue de l’assemblée générale ordinaire.

Conformément aux règles édictées dans l’acte constitutif de l’AFUL et notamment à son article 34 précité, la SAS SUDECO, devenue la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT n’avait pas le droit de prendre prétexte d’une supposée réception « tardive » pour refuser d’inscrire à l’ordre du jour des demandes de projets de résolutions présentées à elle plus de 15 jours avant l’assemblée générale.

Il s’agit d’une décision arbitraire, possiblement abusive, qui fait grief à la SCI BES 2 et qui alimentent ses soupçons de partialité de l’organe de gestion commune. Dans ces conditions, l’argumentaire selon l’absence d’autorisation donnée par l’AFUL à ces travaux en cours d’exécution viendrait créer un trouble manifestement illicite n’est pas recevable. Pour s’opposer à cette demande de résolution aux fins d’autorisation de travaux, il a suffit à la présidente de l’AFUL d’éluder arbitrairement et illicitement la demande d’un covolumiste, présentée conformément aux stipulations statutaires, ce qui serait tout aussi susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite.

* Sur l’exhaustivité des autorisations administratives

Au delà de ces deux premiers moyens, le litige se cristallise sur le troisième argument développé par la partie demanderesse. L’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE TOULOUSE CEPIERE, prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT reproche à la SCI BES 2 de ne pas avoir obtenu le feu vert de la commission de sécurité compétente en matière de prévention des incendies avant de commencer ses travaux, ce qui contreviendrait à la réglementation sur les EPR.

La SCI BES 2 justifie avoir obtenu un permis de construire n° DP 031 555 25 03 502 portant sur le « Réaménagement du commerce R+1 + Façades et menuiserie ».

Elle produit aux débats un arrêté d’autorisation de travaux n°83-2026 daté du 02 février 2026. La mairie de [T] autorise non pas une société dite « RAGT », comme l’indique à tort la demanderesse, mais bel et bien la SCI BES 2, à procéder à la construction, à l’aménagement ou à la modification de l’ERP. Plus précisément « est autorisé le projet concernant l’aménagement de l’établissement CENTRE MEDICAL de type U de 5ème catégorie, sis [Adresse 6] au titre de l’accessibilité aux personnes en situation de handicap ». Il s’agit d’une autorisation de travaux au titre de l’accessibilité aux personnes handicapées, avec dérogation accordée.

Enfin, l’arrêté précise en son article 2 qu’il « ne dispense pas le pétitionnaire de l’obtention des autres autorisations réglementaires prévues ». Contrairement à ce qu’écrit la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT dans sa note en délibéré du 25 février 2026, la problématique de la « sécurité incendie », n’est pas « explicitement mentionnées comme restant à obtenir à l’article 2 ».

La SCI BES 2 verse également des décisions administratives qui autorisent l’apposition d’enseignes et qui ne s’opposent pas aux modifications des façades.

Il subsiste donc une question relative à l’autorisation supposément manquante de la commission de sécurité au titre de la réglementation incendie. Elle avait nourri un premier contentieux judiciaire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier. La société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT considère qu’il existe une violation de la réglementation incendie.

Il n’est pas inutile de rappeler à ce stade que les ordonnances du juge des référés ne disposent pas de l’autorité de la chose jugée. Dans son ordonnance du 03 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier s’était uniquement positionné sur la cloison séparant les volumes 2a et 2b. Par la force des choses, il n’a pas pu se prononcer sur le nouveau projet bien différent d’aménagement du volume 2a en maison médicale, apparu postérieurement.

La SCI BES 2 verse aux débats une note préfectorale de compréhension de la réglementation en matière d’incendie datée du 29 mai 2019. Il y est mentionné que « Les établissements recevant du public ([Localité 3]) de 5ème catégorie qui ne dispose pas de locaux à sommeil relèvent d’un régime particulier au titre du code de la construction et de l’habitation (CCH). En effet, conformément aux dispositions des articles R.123-14 et 123-45 du CCH, ces [Localité 3] ne sont pas soumis à autorisation de travaux ou arrêté d’ouverture au titre de la sécurité incendie, ni à visite périodique ou de réception par les commissions de sécurité contre les risques d’incendie et de panique ».

L’autorité préfectorale de rappeler « qu’hormis pour les visites à la demande du pouvoir de police et des dossiers de demande de dérogations à la réglementation incendie, les commissions de sécurité contre les risques d’incendie et de panique n’ont pas à être saisies en ce qui concerne les [Localité 3] de 5ème catégorie qui ne disposent pas de locaux d’hébergement de nuit ».

Par courriel du 20 février 2026, le gérant de la SCI BES 2 a obtenu des services municipaux la confirmation écrite que « les ERP de type U ou X classé en 5ème catégorie (2ème groupe) ne passe pas en commission communal de sécurité (en tout cas pour la ville de Toulouse) ».

Dans le cadre de sa note en délibéré, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2], prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT soutient que l’autorisation de la commission de sécurité au titre de la réglementation incendie reste nécessaire. Elle explique que cette commission avait été saisie lorsqu’il a fallu « dissocier » le lot du volume 2 et lui permettre de relever de la réglementation applicable aux [Localité 3] de 5ème catégorie » et alors que les volumes 1 et 3 relèvent de la 2ème catégorie vont être impactés par « les modifications réalisées dans ce volume ».

Or, dans la note préfectorale de compréhension de la réglementation en matière d’incendie datée du 29 mai 2019, l’une des exceptions à cette absence de nécessité d’avoir recours à la visite préalable de la commission de sécurité, tient au fait qu’il y ait eu un antécédent d’avis défavorable. Tel n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’il est constant que le précédent avis de cette commission, émis antérieurement au document préfectoral, était un avis favorable du 11 octobre 2016. Aucun avis défavorable postérieur n’est versé aux débats, y compris à l’appui de l’instance devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier.

Plus généralement, il convient pour se déterminer sur cet aspect qui constitue le nœud du litige, de rappeler que selon les principes en matière de droit probatoire, l’office de la preuve que d’avoir à démontrer la réalité d’un trouble manifestement illicite pèse sur l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2], prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT.

Contrairement à la SCI BES 2 qui s’est investie dans cet office probatoire, la partie demanderesse ne verse aux débats aucun document qui proviendrait d’une autorité administrative compétente, qui viendrait expressément affirmer que la saisine de la commission de sécurité en matière d’incendie serait absolument nécessaire avant que ne démarrent les travaux autorisés par permis de construire délivré à la SCI BES 2 le 22 janvier 2026.

Affirmer ne vient pas prouver. D’autant que si la commission de sécurité compétente en matière de risque incendie avait dû se déplacer sur place pour émettre un avis sur les travaux portant sur le centre commercial, elle aurait probablement été mobilisée davantage sur les travaux d’ampleur affectant le volume n°1 puisqu’il semblerait qu’il s’agisse d’un [Localité 3] de 2ème catégorie, donc à visité préalable obligatoire. L’AFUL n’aurait pas manqué d’en produire son rapport pour accréditer sa thèse selon laquelle le passage de la commission de sécurité était obligatoire aux travaux portant sur un [Localité 3] de 5ème catégorie, qu’est le volume n°2.

Il s’en déduit que, défaillante en son office probatoire, la partie demanderesse ne démontre pas l’illicéité des travaux effectués par la SCI BES 2 du fait de l’absence d’une supposée autorisation préalable de la commission de sécurité.

Pour l’ensemble de ces raisons, et faute de démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE TOULOUSE CEPIERE, prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT sera déboutée de l’ensemble de ses prétentions consistant à solliciter l’arrêt des travaux menés par la SCI BES 2.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les prétentions n’ayant pas abouti, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2], prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT doit être considérée comme la partie perdante. Elle supportera la charge des entiers dépens de l’instance en référé.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner in solidum l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE TOULOUSE CEPIERE, prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT à verser à la SCI BES 2 la somme de 3.000 euros, pour la couvrir des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager afin de préparer dans l’extrême urgence, la défense légitime de ses droits.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DEBOUTONS l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2], prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT, de l’ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNONS l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE TOULOUSE CEPIERE, prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT, à verser à la SCI BES 2 une somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 2], prise en la personne de sa présidente la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT, aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 27 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,