TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 AOUT 2025

N° RG 25/00868 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2FDB

N° de minute :

[B] [S] en sa qualité de donataire et bénéficiaire légale de Monsieur [Y] [E], usufruitier,

[M] [E] en sa qualité de nu-propriétaire,

[K] [T] en sa qualité de nu-propriétaire

c/

S.A.R.L. KH TRAITEUR

DEMANDEURS

Madame [B] [S] en sa qualité de donataire et bénéficiaire légale de Monsieur [Y] [E], usufruitier

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [M] [E] en sa qualité de nu-propriétaire

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [K] [T] en sa qualité de nu-propriétaire

[Adresse 1]

[Localité 7]

Tous représentés par Maître Florence BERNARD-FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 81

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KH TRAITEUR

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 27 mai 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 07 juillet 2025 et prorogé à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2015 [M] et [Y] [E] et [K] [T] ont donné à bail à la société KH Traiteur des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 8] , moyennant un loyer annuel de 6 000 euros hors taxes payable par mois d’avance pour une activité de traiteur épicerie fine.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier en date du 13 janvier 2025 , le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société KH Traiteur, pour une somme de 4 661,73 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2025.

Par acte d’huissier du 13 mars 2025, [B] [E] venant aux droits de [Y] [E] décédé, [M] [E] et [K] [T] ont fait assigner la société KH Traiteur devant la juridiction des référés aux fins de voir principalement :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— condamner société KH Traiteur à lui payer la somme provisionnelle de 6 022,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024 avec pénalités de 10%

— ordonner l’expulsion de société KH Traiteur et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard

condamner société KH Traiteur au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et d’un intérêt de 10% jusqu’à la libération des locaux

condamner société KH Traiteur au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 27 mai 2025 , [B] [E], [M] [E] et [K] [T] ont confirmé oralement les termes de leur assignation. A la demande du président ils ont adressé une note en délibéré le 20 juin 2025 indiquant qu’il n’y avait pas eu de nouveaux paiements que ceux indiqués au décompte locatif versé aux débats.

Bien que régulièrement assignée (remise à étude), la société KH Traiteur n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 445 et l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’ un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à personne morale.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 13 janvier 2025 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 4 661,73 euros, au titre de l’arriéré locatif à décembre 2024 inclus.

Selon le décompte versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est donc acquise à compter du 14 février 2025.

L’obligation de la société KH Traiteur de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’une astreinte soit nécessaire pour en assurer l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par la société KH Traiteur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

La clause du bail stipulant une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 10% s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’ y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur la demande de provision

S’agissant du paiement par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Au vu du décompte produit par [B] [E], [M] [E] et [K] [T], l’obligation de la société KH Traiteur au titre des loyers, charges et taxes à la date du 11 décembre 2024 est égale à 4832, 46 euros.

Dès lors, le montant non sérieusement contestable de l’obligation de paiement du preneur au 11 décembre 2024 est de 4 832,46 euros, (au 11 décembre 2024 inclus ), somme au paiement de laquelle il convient de condamner société KH Traiteur, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

La demande de pénalités de 10% est relative à une clause pénale dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence sur cette demande il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société KH Traiteur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société KH Traiteur à payer à [B] [E], [M] [E] et [K] [T] la somme de 1200 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 février 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de société KH Traiteur et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne société KH Traiteur à verser à titre provisionnel à [B] [E], [M] [E] et [K] [T], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision société KH Traiteur à payer à [B] [E], [M] [E] et [K] [T] la somme de 4 832,46 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 13 décembre 2024 , échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025,

Dit n’y avoir lieu à référé pour les demandes relatives aux pénalités et intérêts de retard majorés,

Condamne la société KH Traiteur à payer à [B] [E], [M] [E] et [K] [T] la somme de 1200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société KH Traiteur aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rejette le surplus des demandes ,

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 9], le 08 août 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente