TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Octobre 2025

N° RG 24/08258 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVYX

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic :

C/

[T] [Z] épouse [P], [B] [P]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic :

Société SECRI GESTION

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0188

DEFENDEURS

Madame [T] [Z] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 10] – ETATS-UNIS.

défaillant

Monsieur [B] [P]

[Adresse 2]

[Localité 10] – ETATS-UNIS

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été renvoyée selon la procédure sans audience devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

M. [P] et Mme [Z] épouse [P] sont propriétaires des lots n°321, 322 et 501 au sein de l’immeuble du [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire, après envoi de mises en demeures restées infructueuses, les a donc fait assigner en paiement, par acte délivré le 20 septembre 2024.

Aux termes de son assignation, il demande au visa des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

«Déclarer le syndicat demandeur recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit,

Condamner Madame [T] [P] et Monsieur [B] [P], solidairement et à défaut in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6], les sommes suivantes :

-13 703,04 euros représentant l’arriéré de charges et de travaux échu et impayé jusqu’à l’appel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2023 sur la somme de 9 386,32 euros à compter des présentes pour le surplus

-513 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le syndicat demandeur du fait de leur carence chronique

-1956 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Rappeler que l’exécution provisoire sera attachée à la décision à intervenir

Condamner les défendeurs en tous les dépens. »

M. et Mme [P], demeurant aux Etats-Unis, ont été assignés selon les formalités prévues par la convention de [Localité 8] du 15 novembre 1965, relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires et extra-judiciaires en matière civile ou commerciale.

L’entité requise a délivré le 08 novembre 2024 un certificat aux termes dont il ressort que M. et Mme [P] étaient inconnus à l’adresse de signification de l’acte.

La clôture a été prononcée le 18 septembre 2025 et, au vu de l’accord donné par le conseil du syndicat des copropriétaires pour que la procédure se déroule sans audience, l’affaire a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 13 703,04 euros au titre des charges et travaux échus et impayés jusqu’à l’appel du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2023 sur la somme de 9386,32 euros et à compter de l’assignation délivrée pour le surplus.

Il verse aux débats une copie de l’acte de vente intervenu le 20 octobre 2017 entre M. [W], d’une part, et M. [P] et Mme [Z] d’autre part, aux termes duquel ces derniers ont acquis la propriété des lots n°321, 322, et 501 au sein de l’immeuble susvisé.

Il produit également le relevé des formalités publiées auprès du service de la publicité foncière, pour la période de publication du 01 janvier 1974 au 19 juin 2024, ne mentionnant, s’agissant des lots 321, 322 et 501, que cette vente.

Le syndicat des copropriétaires rapporte donc bien la preuve que M. [P] et Mme [Z] sont propriétaires des lots susvisés.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-13 janvier 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 octobre 2018 au 30 septembre 2019, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2020 au 30 septembre 2021 et pour l’exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022, voté le montant du fonds travaux et voté divers travaux ;

-28 mars 2023 ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 septembre 2022, approuvé divers comptes travaux, ajusté le budget prévisionnel 2022/2023, approuvé le budget prévisionnel

2023/2024, adopté la résolution portant sur un appel complémentaire pour la retraite du gardien ainsi que pour l’étude d’un projet de rénovation énergétique et voté divers travaux ;

-27 mars 2024 ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 septembre 2023, approuvé le réajustement du budget de l’exercice du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025, voté le montant du fonds travaux et voté divers travaux ;

— plusieurs mises en demeure dont celle en date du 27 novembre 2023 d’avoir à payer la somme de 9386,32 euros ;

— le relevé de compte sur la période du 01 avril 2023 au 01 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 14 345,04 euros, frais de recouvrement inclus.

Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Or, en l’espèce, le décompte mentionne, à la date du 25 avril 2023, une « reprise de solde cabinet Maville » d’un montant de 1815,38 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit le grand livre de l’ancien syndic, mentionnant ce solde débiteur de 1815,38 euros.

Sont ainsi mentionnées les sommes portées au crédit du compte (3000 euros et 2972 euros) et celles portées au débit ( 975,28 euros pour un appel provision du 4ème trimestre 2022 ; 49,01 euros pour l’appel fonds travaux ; 72 euros pour des frais de mise en demeure ; 975,28 euros pour l’appel provision du 1er trimestre 2023 ; 49,01 euros pour l’appel fonds travaux et 1127,47 euros pour l’appel de carence), pour la période du 01 octobre 2022 au 29 mars 2023.

Toutefois, est mentionné à la date du 01 octobre 2022 un solde débiteur de 5514,61 euros, servant de base au calcul du solde du compte au 29 mars 2023 (à hauteur de 1815,38 euros), aucune pièce ne permettant de détailler et présenter l’ensemble des charges appelées à hauteur de ce montant de 5514,61 euros.

Par conséquent, il convient de retrancher du décompte la reprise de solde d’un montant de 1815,38 euros non justifiée.

Le décompte produit mentionne par ailleurs les frais suivants relevant des frais nécessaires au recouvrement:

-42 euros facturés le 19 septembre 2023 au titre d’une relance de mise en demeure,

-372 euros facturés le 23 novembre 2023 sous le libellé « contentieux »,

-156 euros facturés le 27 novembre 2023 au titre d’une mise en demeure avocat,

soit un total de 570 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 27 mars 2024 au 15 juillet 2025 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais précités facturés avant le 27 mars 2024, date de prise d’effet du contrat.

Ces frais d’un montant de 570 euros ne sont donc pas retenus.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 11 959,66 euros (14 345,04 – 1815,38 – 570).

M. et Mme [P] sont par conséquent condamnés in solidum à lui régler cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2023 sur la somme de 9386,32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

— sur les frais nécessaires

Le syndicat des copropriétaires réclame par ailleurs paiement de la somme de 513 euros s’agissant de frais de mise en demeure, d’un montant de 114 euros, de frais contentieux d’un montant de 372 euros et de frais hypothécaires d’un montant de 27 euros.

Les frais contentieux sont justifiés par une facture établie le 23 novembre 2023.

Toutefois, en l’absence de production du contrat de syndic pour la période correspondant à la date de facturation, il n’est pas possible de déterminer si cette prestation était prévue au contrat ni le montant contractuellement prévu pour sa réalisation.

S’agissant des frais hypothécaires à hauteur de 27 euros, il ressort des pièces produites qu’il s’agit des frais acquittés pour obtenir communication de documents auprès du service de la publicité foncière.

Or, le contrat de syndic produit ne prévoit nullement que ces frais ne soient mis qu’à la charge du copropriétaire défaillant dans le paiement de ces charges, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de les retenir.

Enfin, s’agissant des frais de mise en demeure, sont versées aux débats une mise en demeure du 19 septembre 2023 et deux mises en demeure par avocat du 27 novembre 2023 et du 13 février 2024.

Pour les raisons précédemment exposées, le montant de ces mises en demeure, en l’absence de production du contrat de syndic justifiant du montant contractuellement fixé, ne peut être retenu.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires formulée à hauteur de 513 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires explique que le non respect des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 est constitutif d’une faute qui oblige son auteur à indemniser sa victime de toutes les conséquences dommageables qui en découlent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et 1231-1 du même code.

Il indique qu’en l’espèce, la copropriété subit un préjudice évident en raison de cette défaillance, au regard du montant de l’arriéré qui ne peut que déséquilibrer en profondeur sa trésorerie.

Il précise que plus aucun versement n’est intervenu depuis mars 2023.

Il sollicite par conséquent la condamnation des défendeurs à lui régler la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est exact que les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, mais encore faut-il établir le préjudice ainsi subi par le syndicat des copropriétaires.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite en effet, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. et Mme [P] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de

celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêt

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M. et Mme [P] sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner in solidum M. et Mme [P] à régler au syndicat des corpropriétaires la somme de 1956 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. [B] [P] et Mme [T] [Z] épouse [P] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 11 959,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2023 sur la somme de 9386,32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires formulée à hauteur de 513 euros et de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [B] [P] et Mme [T] [Z] épouse [P] aux dépens de l’instance ;

Condamne in solidum M. [B] [P] et Mme [T] [Z] épouse [P] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1956 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT