TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:83/2025

JUGEMENT DU : 05 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01771 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CTXA

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. LES PUYS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE plaidant substitué par M^e Betty NOEL, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [J], [M], [E] [C]

né le 01 Février 1975 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [X], [U], [S] [O]

née le 18 Janvier 1972 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu en audience publique le 17 Mars 2025 devant Noémie TURGIS, Juge placée par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 5] en date du 06 Janvier 2025, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le cinq Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 mars 2021 avec effet au 20 mars 2021, la SCI LES PUYS a donné à bail à M. [J] [C] et Mme [X] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 365 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LES PUYS a fait signifier à M. [J] [C] et Mme [X] [O] par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 784 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la SCI LES PUYS a fait assigner M. [J] [C] et Mme [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ALES aux fins de voir, vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, vu les articles 1217 et 1224 du code civile, vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à M. [J] [C] et Mme [X] [O], vu les pièces versées aux débats :

— DECLARER la demande de la SCI LES PUYS recevable et fondée,

— DEBOUTER M. [J] [C] et Mme [X] [O] de l’intégralité de leurs prétentions,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 23/09/2024,

— A titre subsidiaire,

— PRONONCER la résiliation du bail d’habitation régularisé le 10/03/2021 pour inexécution des locataires de leur obligation de paiement du loyer,

— CONSTATER l’occupation sans droit ni titre par M. [J] [C] et Mme [X] [O] du logement situé [Adresse 2] et appartenant à la SCI LES PUYS,

— En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de M. [J] [C] et Mme [X] [O] et celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi,

— DÉCLARER M. [J] [C] et Mme [X] [O] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L412-l du Code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023,

— DIRE ET JUGER que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure,

— CONDAMNER solidairement M. [J] [C] et Mme [X] [O] à payer à la SCI LES PUYS la somme de 1 000 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24/09/2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

— DIRE ET JUGER que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 24/09/2024, date du commandement, sur la somme de 784 €, et à compter de la date de la présente assignation sur la somme de 1 000 €, jusqu’à parfait règlement,

— CONDAMNER solidairement M. [J] [C] et Mme [X] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

— DIRE ET JUGER que la SCI LES PUYS sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice,

— CONDAMNER solidairement M. [J] [C] et Mme [X] [O] à payer à la SCI LES PUYS la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER solidairement M. [J] [C] et Mme [X] [O] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LES PUYS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 04 juillet 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mars 2025.

A cette audience, la SCI LES PUYS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1839 euros, selon décompte en date du 1er mars 2025, terme de mars inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [J] [C] et Mme [X] [O] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du GARD le 25 novembre 2024, soit plus six semaine avant l’audience du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI LES PUYS justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mars 2021 contient une clause résolutoire (article XI) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 784 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 septembre 2024.

M. [J] [C] et Mme [X] [O] étaient donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner, à défaut de libration volontaire des lieux, l’expulsion des locataires et de tous les occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [J] [C] et Mme [X] [O] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [J] [C] et Mme [X] [O] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [J] [C] et Mme [X] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [J] [C] et Mme [X] [O] restent devoir la somme de 1839 euros, à la date du 1er mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars inclus.

Pour la somme au principal, M. [J] [C] et Mme [X] [O], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [J] [C] et Mme [X] [O] sont donc condamnés au paiement de la somme de 1838 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 784 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [C] et Mme [X] [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES PUYS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2021 entre la SCI LES PUYS et M. [J] [C] et Mme [X] [O] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [J] [C] et Mme [X] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J] [C] et Mme [X] [O] à compter du 23 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement M. [J] [C] et Mme [X] [O] à payer à la SCI LES PUYS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [J] [C] et Mme [X] [O] à verser à la SCI LES PUYS la somme de 1839 euros décompte arrêté au 1er mars 2025 incluant la mensualité de mars, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 784 euros à compter du 23 juillet 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [C] et Mme [X] [O] à verser à la SCI LES PUYS une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [C] et Mme [X] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Président

Christine TREBIER Noémie TURGIS