TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND RENDU

LE 24 JANVIER 2025

N° RG 23/01780 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YRGN

N° de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILER LES MOURINOUX, SIS À [Localité 6]

c/

[J] [D]

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILER LES MOURINOUX, SIS À [Localité 6], [Adresse 1] représenté par la SARL [N] & ASSOCIES pris en la personne de Me [Z] [N] en sa qualité d’administrateur judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe MARIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2004

DEFENDEUR

Monsieur [J] [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Jérémie COHEN de l’AARPI TEAM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2181

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [D] est propriétaire des lots n°211, 212 et 589 au sein de l’ensemble immobilier dénommé LES MOURINOUX sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [J] [D] de régler ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 7340,37 euros.

Vu l’exploit d’huissier en date du 29 juin 2023, par laquelle le syndicat des copropriétaires représenté par la SARL [N] &Associés, administrateur judiciaire, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Monsieur [J] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  8878,49 euros au titre des charges de copropriété échues,

—  3076,24 euros au titre des provisions d’appels de fonds futurs à échoir,

—  135 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire étant venue la première fois à l’audience du 24 octobre 2023, elle a fait l’objet de trois renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il précise cependant qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement sur douze mois.

Monsieur [J] [D] qui a constitué avocat n’a pas comparu à cette audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment la matrice cadastrale, des procès-verbaux des résolutions adoptées par l’administrateur provisoire des 28 juin 2021 et 27 juin 2022 approuvant les dépenses des exercices allant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et le budget prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues au 3ème trimestre 2023 que les défendeurs sont redevables d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il s’ensuit que Monsieur [J] [D] sera condamné au paiement de la somme de 9811,25 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 échu) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En dernier lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte en date du 11 octobre 2023, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 135 euros, correspondant à la mise en demeure en date du 30 novembre 2022 qu’il convient de retenir

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens, que Monsieur [J] [D] ne paie pas ses charges de copropriété depuis plus d’une année .

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Suivant l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’accord du requérant, il convient d’accorder à Monsieur [J] [D] des délais de paiement sur douze mois.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [J] [D], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [J] [D] à lui payer la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MOURINOUX, représenté par la SARL [N] &Associés, administrateur judiciaire, la somme de 9811,25 euros au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MOURINOUX la somme de 135 euros au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MOURINOUX la somme de 500 euros de dommages et intérêts,

AUTORISE cependant Monsieur [J] [D] à se libérer de sa dette envers le syndicat des copropriétaires au moyen de onze versements mensuels de 870 euros chacun et un douzième versement qui soldera la dette en principal, intérêts, dépens et indemnité de procédure. Le premier versement devra être fait au plus tard le 10 suivant le mois de la signification du présent jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, même partiellement, la créance sera exigible immédiatement pour le tout,

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MOURINOUX la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [D] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 24 janvier 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président