TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e PAEYE

Copie exécutoire délivrée

à : M^e LAGRANGE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08542 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AL

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 10 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X] [B],

Madame [G] [B], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Isabelle LAGRANGE-SUREL de la SELEURL LAGRANGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0870

DÉFENDEURS

S.A.S. EDIFY CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 2]

Société [M] ET BORTOLUS ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES prise en la personne de Maître [M] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EDIFY CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentés par M^e Françoise PAEYE, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : #19

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée d’Audrey BELTOU, Greffier lors des débats et d’Arjun JEYARAJAH, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2024

Décision du 10 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08542 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AL

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée d’ Arjun JEYARAJAH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2022, Mme [G] [B] et M. [X] [B] ont donné à bail à la société EDIFY CONSTRUCTION un appartement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 6] pour un loyer de 1600 euros, charges inclues, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, à usage de logement de fonction de M. [I] [S].

Le 16 octobre 2023, la société EDIFY CONSTRUCTION a fait l’objet d’une décision d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire par le tribunal de commerce de MEAUX, qui a désigné la société [M] et BORTOLUS comme administrateur judiciaire, en la personne de Me [M].

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 mars 2024 à la société EDIFY CONSTRUCTION et le 7 mars 2024 à la société [M] et BORTOLUS, Mme [G] [B] et M. [X] [B] ont donné congé à la société EDIFY CONSTRUCTION pour le 19 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré les 25 juin et 9 juillet 2024, Mme [G] [B] et M. [X] [B] ont fait assigner la société EDIFY CONSTRUCTION, la société [M] et BORTOLUS en la personne de Me [M], et M. [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection de PARIS aux fins de:

— constater la résiliation du bail conclu le 20 avril 2022 par l’effet des congés des 5 et 7 mars 2024,

— ordonner l’expulsion de la société EDIFY CONSTRUCTION et de M. [I] [S], ainsi que de tous occupants éventuels de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers du locataire se trouvant dans les lieux dans un garde meubles aux frais, risques et périls des expulsés,

— condamner la société EDIFY CONSTRUCTION au paiement d’une indemnité d’occupation égale à trois fois le montant du loyer soit 4800 euros par mois outre les charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, soit 7573 euros au 20 juin 2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts en cas d’impayé, et indexation annuelle de l’indemnité d’occupation,

— condamner la société EDIFY CONSTRUCTION au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 9 décembre 2024, Mme [G] [B] et M. [X] [B], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Au visa des articles 1713 et suivants du code civil, L213-4-3 et L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ils expliquent que la société EDIFY CONSTRUCTION a eu plusieurs impayés de loyers, désormais régularisés. Ils indiquent que M. [I] [S] a refusé l’entrée dans les lieux le 19 avril 2024 pour l’état des lieux de sortie. Ils estiment nécessaire de fixer une indemnité d’occupation correspondant à trois fois le loyer compte tenu du refus de M. [I] [S] de quitter les lieux et de l’absence de régularité dans le paiement des loyers.

S’agissant de l’intérêt à agir contre M. [I] [S], ils soulignent que ce dernier est Président de la société EDIFY CONSTRUCTION et qu’il est en outre occupant sans droit ni titre de l’appartement. S’agissant de la demande de mise hors de cause de l’administrateur judiciaire, ils indiquent qu’au moment de l’assignation la société [M] et BORTOLUS en la personne de Me [M] était administrateur judiciaire de la société EDIFY CONSTRUCTION et qu’elle doit donc rester dans la cause.

La société EDIFY CONSTRUCTION, la société [M] et BORTOLUS en la personne de Me [M], et M. [I] [S], représentés par leur conseil, sollicitent que:

— les demandeurs soient déclarés irrecevables en leurs demandes dirigées contre M. [I] [S] et subsidiairement qu’ils soient déboutés de leurs demandes à son encontre,

— la société [M] et BORTOLUS prise en la personne de Me [M] soit déclarée hors de cause,

— en tout état de cause juger manifestement excessive l’application de la clause pénale prévoyant le règlement par la société EDIFY CONSTRUCTION à titre d’indemnité d’occupation et la fixer au montant du loyer courant à compter du 19 avril 2024,

— constater le règlement de l’indemnité d’occupation due pour la période du 19 avril au 30 juin 2024,

— débouter Mme [G] [B] et M. [X] [B] de leurs demandes s’agissant de l’indemnité d’occupation, intérêts légaux, capitalisation des intérêts, dommages et intérêts, article 700 et dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamner les demandeurs et le cas échéant tout succombant aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions et au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, ils indiquent que M. [I] [S] n’a aucun lien contractuel avec les demandeurs et que leurs demandes à son encontre sont irrecevables. Ils précisent que par décision en date du 4 novembre 2024, le tribunal de commerce de MEAUX a mis fin à la mission de l’administrateur judiciaire et demandent sa mise hors de cause. Ils estiment le montant sollicité au titre de l’indemnité d’occupation excessive et demandent sa diminution sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil. Ils ajoutent que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice moral. Enfin s’agissant de la demande au titre des frais irrépétibles, ils évoquent d’une part la situation financière de la société EDIFY CONSTRUCTION et d’autre part l’article L620-40-I 1° du code de commerce.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler qu’il s’agit d’un bail de droit commun à usage d’habitation, soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, en application de l’article 2, 3° de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’un logement de fonction. Les parties s’accordent sur l’absence d’application de la loi du 6 juillet 1989. Il sera donc fait application des dispositions du code civil.

Sur la fin de non-recevoir du défaut d’intérêt à agir contre M. [I] [S]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, M. [I] [S] apparaît dans le contrat de bail comme occupant de l’appartement et ne conteste pas y vivre. Dans la mesure où il est demandé son expulsion en tant qu’occupant sans droit ni titre, il apparaît que Mme [G] [B] et M. [X] [B] ont un intérêt à agir contre lui et leur demande sera déclarée recevable.

Sur la mise hors de cause de la société [M] et BORTOLUS prise en la personne de Me [M]

Aux termes des articles L631-9 et L631-19 du code de commerce, l’administrateur judiciaire est nommé par le tribunal à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire destinée à permettre l’élaboration d’un plan à l’issue de la période d’observation. Le jugement arrêtant un plan ne met pas fin par lui-même à la mission de l’administrateur judiciaire, le tribunal fixant sa mission et lui attribuant les pouvoirs nécessaires à la mise en oeuvre du plan ou pouvant le désigner en qualité de commissaire à l’exécution du plan. Selon l’article L626-25 du même code, l’administrateur judiciaire peut être nommé aux fonctions de commissaire à l’exécution du plan pendant la durée du plan, fonctions distinctes de celle d’administrateur. Les actions introduites avant le jugement qui arrête le plan et auxquelles l’administrateur est partie sont poursuivies par le commissaire à l’exécution du plan.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par décision en date du 8 novembre 2024, le tribunal de commerce de MEAUX a arrêté le plan de redressement de la société EDIFY CONSTRUCTION et a nommé la société [M] et BORTOLUS commissaire à l’exécution du plan. Si les missions d’administrateur et de commissaire sont distinctes, il apparaît d’une part que les actions introduites avant le jugement qui arrête le plan et auxquelles l’administrateur est partie sont poursuivies par le commissaire à l’exécution du plan, et d’autre part qu’en l’absence d’éléments sur les missions confiées au commissaire à l’exécution du plan par le tribunal de commerce de MEAUX, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la société [M] et BORTOLUS prise en la personne de Me [M].

Sur la validité du congé et ses conséquences

Aux termes des articles 1709 et suivants du code civil et notamment l’article 1737, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Si à l’expiration du bail écrit le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail. Si le congé est donné par lettre ou voie d’huissier, il faut que celle-ci mentionne, de façon précise, la volonté de la part de celui qui l’envoie de mettre fin au bail. Le congé n’a pas à être motivé.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 20 avril 2022 l’a été pour une durée d’un an et prévoit un renouvellement par tacite reconduction d’année en année. Il a donc été renouvelé le 20 avril 2023 pour un an. Les bailleurs ont fait délivrer un congé par acte de commissaire de justice en date des 5 et 7 mars 2024 a effet du 19 avril 2024 soit avec un préavis d’un mois. Ce congé est clair quant à la volonté des bailleurs de mettre fin au contrat de bail et le délai prévu au contrat a été respecté.

Il convient donc de constater la validité du congé. En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et la société EDIFY CONSTRUCTION se trouve occupante sans titre depuis le 20 avril 2024. Il convient, à défaut de départ volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, dont M. [I] [S], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec l’intervention de la force publique si nécessaire.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application de l’article 1103 du code civil.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent du tribunal qu’il fixe à trois fois le montant du loyer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la fin du bail, soit 4800 euros mensuels. Ce montant apparaît manifestement excessif. Au regard du montant du loyer fixé dans le contrat de bail, l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, soit 1600 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Les intérêts moratoires étant destinés à sanctionner un retard dans le paiement, leur point de départ au titre d’une indemnité d’occupation ne peut être antérieur au prononcé de la décision exécutoire fixant ladite indemnité et ne sera fixé en cas d’impayé.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée afin de favoriser le paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [G] [B] et M. [X] [B] sollicitent la somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice moral en raison de l’absence de restitution de leur appartement, du temps investi et de l’énergie perdue au respect de leurs droits.

S’il est constant que l’indemnité d’occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité, il convient de constater que Mme [G] [B] et M. [X] [B] évoquent également un préjudice distinct de la simple privation de jouissance. Les démarches qu’ils ont dû entreprendre ont créé une inquiétude qu’il est raisonnable d’indemniser par l’octroi de la somme de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Si l’article L. 622-21 du code de commerce dispose que le jugement d’ouverture d’une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent, ce texte n’empêche pas la condamnation aux dépens. La société EDIFY CONSTRUCTION, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile applicables au présent litige, l’exécution provisoire est de droit. Celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

DISPOSITIF

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et après audience publique, par jugement contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de Mme [G] [B] et M. [X] [B] à l’encontre de M. [I] [S];

CONSTATE que les conditions de délivrance à la société EDIFY CONSTRUCTION et à la société [M] et BORTOLUS en la personne de Me [M] d’un congé relatif au bail conclu le 20 avril 2022 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 19 avril 2024 à minuit;

DIT qu’à défaut pour la société EDIFY CONSTRUCTION d’avoir volontairement libéré les lieux, Mme [G] [B] et M. [X] [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en ce compris M. [I] [S], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société EDIFY CONSTRUCTION au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec indexation annuelle, avec intérêts au taux légal en cas d’impayé et capitalisation des intérêts,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire

CONDAMNE la société EDIFY CONSTRUCTION à payer à Mme [G] [B] et M. [X] [B] la somme de 300 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

DEBOUTE les parties du surplus des demandes non accessoires,

CONDAMNE la société EDIFY CONSTRUCTION à payer à Mme [G] [B] et M. [X] [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société EDIFY CONSTRUCTION aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge