TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Septembre 2025

N° R.G. : N° RG 18/06885 – N° Portalis DB3R-W-B7C-T4CE

N° Minute : 25/

AFFAIRE

COMITE REGIONAL DE PARIS DE LA FEDERATION FRANCAISE DE BRIDGE

C/

Syndicat des copropriétaires du 73 avenue Charles de GAULLE 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

COMITE REGIONAL DE PARIS DE LA FEDERATION FRANCAISE DE BRIDGE

73 avenue Charles de Gaulle

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par Maître Dorothée GUILLOT-TANTAY de la SELEURL KOSMOS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K037

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 73 avenue Charles de GAULLE 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

GESTION IMMOBILIERE DE BECON (GIB)

32 avenue Pasteur

92400 COURBEVOIE

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 73 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92200) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’association Comité régional de Paris de la fédération française de bridge est propriétaire des lots n°16 et 32 au sein de cet immeuble.

Par acte d’huissier de justice du 12 juillet 2018, l’association Comité régional de Paris de la fédération française de bridge (ci-après le « Comité de Paris ») a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 73 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92200), représenté par son syndic, la société gestion immobilière de Bécon, devant ce tribunal afin notamment de le voir condamner à lui payer la somme de 81.846,81 euros au titre du remboursement des charges d’eau indûment payées.

Un incident a été élevé par le Comité de Paris en date du 7 septembre 2022 aux fins de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur l’éventuel lien entre les fuites survenues dans ses locaux et la surconsommation d’eau qui lui a été facturée par le syndicat des copropriétaires. Par conclusions en réponse à l’incident en date du 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a formulé protestations et réserves en réponse à cette demande d’expertise judiciaire.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 6 février 2023, le juge de la mise en état a rejeté cette demande d’expertise considérant que le Comité de Paris n’expliquait nullement les raisons pour lesquelles la réalisation d’une expertise serait nécessaire à la solution du litige puisqu’il indiquait que le compteur à l’origine de l’erreur de facturation avait déjà été changé.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, l’association Comité régional de Paris de la fédération française de bridge demande au tribunal judiciaire de Nanterre de :

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 73 AVENUE CHARLES DE GAULLE A NEUILLY-SUR-SEINE à payer au COMITE DE PARIS DE LA FEDERATION FRANCAISE DE BRIDGE une somme de 81.846,81 euros (à parfaire) au titre du remboursement des charges d’eau indûment payées, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2017, date de la régularisation des charges effectuée depuis la pose du nouveau compteur d’eau,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— DISPENSER le COMITE DE PARIS DE LA FEDERATION FRANCAISE DE BRIDGE de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

En tout état de cause,

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 73 AVENUE CHARLES DE GAULLE A NEUILLY-SUR-SEINE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 73 AVENUE CHARLES DE GAULLE A NEUILLY-SUR-SEINE à payer au COMITE DE PARIS DE LA FEDERATION FRANCAISE DE BRIDGE une somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 73 AVENUE CHARLES DE GAULLE A NEUILLY-SUR-SEINE aux entiers dépens, dont distraction selon les modalités de l’article 699 du Code de procédure civile, au profit de Maître Dorothée GUILLOT-TANTAY, Avocat aux offres de droit ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en toutes ses dispositions.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de Nanterre de :

— DECLARER irrecevable la demande en répétition de l’indu de l’association demanderesse comme étant prescrite pour les charges d’eau payées au syndicat antérieurement au 12 juillet 2013.

— DEBOUTER l’association demanderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

— CONDAMNER le Comité demandeur aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

I°/ Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité de la demande de paiement formée à son encontre, fondée sur la répétition de l’indu des charges versées antérieurement au 12 juillet 2013.

Il expose que l’action engagée par l’association en répétition des sommes indûment versées au titre des charges de copropriété qui relève du régime spécifique des quasi contrats est soumise à la prescription qui régit les actions personnelles et mobilières de droit commun, à savoir cinq ans en vertu de l’article 2224 du code civil (Cass Civ 3ème 8 février 2012 n° 10-25.951). Il en conclut que l’action du demandeur engagée le 12 juillet 2018 en restitution des charges réglées antérieurement au 12 juillet 2013 est prescrite. Il réfute l’allégation du demandeur selon laquelle celui-ci aurait été privé depuis 2006 de la possibilité de vérifier en bon père de famille et en gestionnaire raisonnable la réalité et/ou la cause des montants élevés de la consommation d’eau qui lui était facturés et d’élever une contestation.

Le Comité de Paris oppose que la prescription a commencé à courir à compter du changement de compteur d’eau du rez-de-chaussée de l’immeuble et du sous-sol (propriété du Comité) ainsi que du 1er étage occupé par un autre copropriétaire, soit le 11 juillet 2016. Il estime que le syndic a confondu les compteurs en facturant au Comité de Paris la consommation de l’immeuble dans son ensemble, via le relevé du second compteur, au lieu de se baser sur celui effectivement affecté au lot du requérant (ainsi qu’aux deux lots contigus) et que la réalité des chiffres n’a été révélée que postérieurement à la pose de ce nouveau compteur.

*

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que les actions en répétition d’un indu de charges de copropriété se prescrivent par cinq ans à compter de l’événement ayant fait naître cet indu (Cass. 3e civ. 3-6-2021 n° 19-20.657).

Le point de départ du délai de prescription pour l’action en répétition d’un indu est le jour du paiement de cette somme.

En l’espèce, la demande du Comité de Paris aux fins de restitution de charges d’eau indûment versées constitue une action en répétition de l’indu qui est soumise à la prescription de droit commun de cinq ans.

Concernant le point de départ du délai de prescription, le Comité de Paris ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité de vérifier la réalité et/ou la cause des montants élevés de la consommation d’eau qui lui était facturés. Il n’a d’ailleurs formé sa demande de restitution de charges de copropriété que par assignation délivrée au syndicat des copropriétaires le 12 juillet 2018.

En outre, l’allégation du Comité selon laquelle le changement de compteur qui serait intervenu le 11 juillet 2016 aurait permis de déceler une surfacturation d’eau est contredite par les procès-verbaux du bureau exécutif du Comité en dates des 14 avril 2016 et 12 mai 2016 qui mentionnent clairement la possibilité d’une surfacturation par le syndic concernant les factures d’eau et d’un remboursement de l’indu par le syndic.

En conséquence, le créancier ne pouvant obtenir le recouvrement de sommes plus de cinq ans avant la date de la demande, la demande du Comité de Paris en répétition de l’indu au titre des charges d’eau sera déclarée irrecevable pour la période antérieure au 12 juillet 2013, du fait de la prescription.

II°/ Sur la demande de répétition de l’indu formulée par le Comité de Paris

Le Comité de Paris sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 81.846,81 euros au titre du remboursement des charges d’eau indûment payées pour les années 2006 à 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2017, date de la régularisation des charges effectuée consécutivement à la pose du nouveau compteur d’eau ainsi que la capitalisation desdits intérêts.

Il fonde sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et explique que son ancien compteur d’eau (commun aux rez-de-chaussée et 1er étage de l’immeuble) était installé à côté du compteur du reste des appartements de l’immeuble. Il considère que le syndicat des copropriétaires a facturé la consommation d’eau dont il était redevable sur la base d’un relevé qui ne peut lui être attribué car l’index est basé sur cinq unités alors que son compteur n’en comprenait que quatre tandis que celui du reste de l’immeuble en comprenait cinq. Il affirme que le syndicat des copropriétaires a inversé les compteurs et n’a pas réparti les charges d’eau sur les copropriétaires concernés.

Il ajoute que la consommation facturée depuis la pose du nouveau compteur en juillet 2016 correspond à une diminution 1.632 m3 par an. Il réfute l’allégation selon laquelle la surconsommation antérieure à la pose du nouveau compteur en juillet 2016 aurait été causée par des fuites récurrentes ayant affecté les caves du 2ème sous-sol en provenance de ses locaux.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande en soutenant que même si certains relevés n’ont pu être effectués, certaines années entre 2007 et 2016, en sorte que la facturation ne résulterait que d’estimations, les facturations des consommations estimées se sont cependant trouvées automatiquement corrigées à l’occasion des relevés effectués pour les années suivantes.

Il observe que la facturation effectuée pour l’ensemble des années 2007 à 2020 pour les logements est conforme à la moyenne de consommation annuelle d’un français, telle que constatée par l’Observatoire des services publics d’eau et d’assainissement, laquelle est de 54m3, soit 108m3 pour deux personnes, ce qui exclut qu’il y ait eu entre 2007 et 2016 notamment des erreurs commises dans les relevés des consommations et partant dans la facturation.

Il réfute toute inversion des compteurs d’eau en rappelant que les volumes d’eau facturés au Comité du Bridge sont, chaque année, inférieurs aux quantités facturées par Véolia à l’ensemble de la copropriété. Il précise que pour permettre la cohérence des relevés et combler la différence entre le nombre d’unités du compteur Véolia et celui de l’ancien compteur divisionnaire de la société Benasteau, cette dernière ajoutait virtuellement un premier chiffre aux données relevées par son compteur (puis procédait à la soustraction du relevé précédent et du relevé courant). Il conclut que la différence d’unités des deux compteurs n’a donc aucune incidence sur les relevés de consommation effectués.

Il explique que la cause de la forte consommation du Comité et de sa facturation de l’eau pour la période courant de 2007 à 2016 doit être recherchée dans des fuites récurrentes dans les caves du 2ème sous-sol en provenance du bar et des sanitaires du 1er sous-sol occupé par le Comité suivi en 2016 par la réfection par le Comité de ses installations de plomberie. Il se prévaut à cet égard du constat amiable de dégâts des eaux en date du 19 août 2014, des investigations d’un plombier en date du 3 septembre 2015, une lettre du Comité de Paris du 2 novembre 2015 relative à une recherche de fuite, des photos de traces d’infiltration dans le mur du couloir des caves du 2ème sous-sol et dans les caves et d’un extrait d’un rapport financier dressé à l’occasion de l’assemblée générale du Comité du 8 novembre 2017.

Enfin, il soutient que les consommations estimées par le Comité demandeur, en page 4 de ses écritures, pour la période de 2006 à 2016, à 2104m3 sur 10 ans, soit 210m3 par an, sont trop basses au regard, d’une part, du nombre de joueurs présents chaque jour dans les locaux et, d’autre part, des fuites d’eau importantes constatées au deuxième sous-sol. Il considère aussi que le Comité de Paris ne peut comparer les consommations facturées sur les années 2007 à 2016 et sur les années 2017 à 2020 sans tenir compte de l’année 2020 au cours de laquelle des périodes de confinement ont été imposées en raison de la crise sanitaire.

*

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

L’article 1302-1 précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est acquis que c’est à celui qui demande la restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées qu’il incombe de prouver le caractère indu du paiement, en sorte que c’est au Comité de Paris d’établir que les sommes qu’il a réglées et dont il réclame le remboursement n’étaient pas dues.

En l’espèce, le Comité de Paris, qui supporte la charge de la preuve en sa qualité de demandeur à la répétition de l’indu, produit à l’appui de sa prétention, un tableau inséré dans ses écritures. Seul le syndicat des copropriétaires produit les relevés de compte individuel du Comité de Paris pour les années 2007 à 2015. Ces relevés permettent de constater que les montants facturés correspondent aux montants « payés» dans le tableau du Comité de Paris. Il convient de noter que le Comité de Paris mentionne par erreur que la consommation facturée est de 1555m3 et non de 1355m3 comme indiqué dans le relevé de charge correspondant à l’année 2007.

Concernant l’allégation du demandeur selon laquelle le syndicat des copropriétaires aurait inversé les anciens compteurs d’eau, les deux photos de compteurs communiquées ne permettent pas de déterminer à qui sont attribués ces compteurs et lequel présente un index de compteur avec seulement quatre unités. En effet, les deux photos présentent deux compteurs avec le même nombre de chiffres noirs et rouges. Il n’est pas établi que l’un de ses compteurs soit le compteur n°ZO8ID121333 mentionné sur les factures Véolia adressées au syndic produites (pièce n°3 en demande). Le demandeur ne démontre donc pas d’inversion par le syndicat des copropriétaires de l’ancien compteur du Comité de Paris (au demeurant partagé avec un autre copropriétaire) et le compteur du reste de l’immeuble. Il ne démontre pas non plus avoir payé plus de charges d’eau que le reste des copropriétaires.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires admet dans ses écritures que pour permettre la cohérence des relevés et combler la différence entre le nombre d’unités du compteur Véolia et celui de l’ancien compteur divisionnaire de la société Benasteau, cette dernière ajoutait virtuellement un premier chiffre aux données relevées par son compteur avant d’opérer une soustraction du relevé précédent et du relevé courant. Or cette seule admission ne saurait permettre d’en conclure que la consommation réelle du Comité n’a représenté que 10% de la consommation facturée, contrairement à ce qui est présenté dans le tableau fourni par celui-ci dans ses écritures.

Si le relevé de charges en date du 17 mars 2017 permet de constater une baisse de la consommation d’eau pour l’année 2016 à compter de la pose du deuxième compteur en juillet 2016, le Comité de Paris n’apporte pas d’éléments postérieurs quant à son niveau de consommation d’eau.

Enfin, comme relevé en défense, un dégât des eaux a eu lieu au sein des caves de l’immeubles soit sous les locaux du Comité de bridge ainsi qu’il résulte du constat amiable entre Monsieur [Y], un copropriétaire, et le Comité de Paris en date du 1er septembre 2014. Une recherche de fuite par un plombier a permis de constater le 19 août 2014 une fuite provenant des sanitaires du Comité de Paris.

Par ailleurs, une lettre du syndic en date du 7 septembre 2015 et la lettre de réponse du 2 novembre 2015 du Comité de Paris permettent de retenir que des fuites issues de la machine à verre du Comité avaient fait accroître la consommation d’eau. Dès lors, au vu du dégât des eaux d’août 2014 et des fuites émanant de ses locaux constatées fin 2015, le demandeur ne démontre pas qu’il ait été surfacturé à tort par le syndicat des copropriétaires.

Au vu de l’ensemble de ces éléments en débat, le Comité de Paris ne rapporte pas la preuve de l’indu allégué fondant sa demande de remboursement de charges.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Comité de Paris de ses demandes en répétition de l’indu au titre des charges d’eau et de celles subséquentes de paiement des intérêts afférents au taux légal, capitalisés.

III°/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Comité de Paris, succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens.

Sur la dispense de participation aux frais de l’instance

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les prétentions du demandeur n’ayant pas été accueillies, sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sera rejetée.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le Comité de Paris sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 73 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92200) représenté par son syndic la somme de 3.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de l’association Comité régional de Paris de la fédération française de bridge en répétition de l’indu au titre des charges d’eau pour la période antérieure au 12 juillet 2013, du fait de la prescription,

DEBOUTE l’association Comité régional de Paris de la fédération française de bridge de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE l’association Comité régional de Paris de la fédération française de bridge aux dépens,

CONDAMNE l’association Comité régional de Paris de la fédération française de bridge à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 73 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92200) représenté par son syndic la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge par suite d’un empêchement du président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,