Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Août 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [G] [D], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [K] [U] [B]

Logement 3 Etage 15

7 Rue Jacques Cartier

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 juin 2024

date des débats : 13 juin 2024

délibéré au : 05 août 2024

RG N° N° RG 24/00328 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MYM4

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [Y] [K] [U] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 mai 2013, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes, devenu NANTES METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [Y] [K] [U] [B] un logement lui appartenant sis, 7 rue Jacques Cartier – 3ème étage – Logement n°15 – 44300 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 311,59 €, outre une provision sur charges de 151,89 € par mois.

Le 21 juin 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 5.990,39 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 mai 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 8 janvier 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 11 janvier 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [K] [U] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir:

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 02/05/2013 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [K] [U] [B], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [Y] [K] [U] [B] à lui payer la somme de 6.611,83 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [Y] [K] [U] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 333,67 €, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 22/08/2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner Monsieur [Y] [K] [U] [B] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Y] [K] [U] [B] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par Madame [G] [D] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 8.140,89 € selon décompte arrêté au 10 juin 2024, déduction faite des frais de procédure. Elle s’est par ailleurs opposée à l’octroi de tout délai de paiement au locataire en raison de l’absence de règlement depuis décembre 2023.

Monsieur [Y] [K] [U] [B] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Il a indiqué vouloir rester dans le logement et a sollicité des délais de paiement, sans plus de précision.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [Y] [K] [U] [B] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse.

La décision a été mise en délibéré au 5 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 11 janvier 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par un courrier électronique du 13 octobre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est également démontré que la situation d’impayés de loyer a été signalé à la Caisse d’Allocations Familiales le 12 janvier 2022.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [Y] [K] [U] [B] le 21 juin 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 5.990,39 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 août 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître, après déduction des frais de procédure, un solde débiteur de 8.140,89 € au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Apparaissent toutefois au décompte, à compter de janvier 2024 des pénalités d’enquête sociale (5 x 7,62 €, soit 38,10 €) qu’il convient de retirer du décompte dès lors qu’elles ne sont pas justifiées par le bailleur. En effet, celui-ci ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Est également mise à la charge du locataire, depuis le mois de décembre 2021, une assurance souscrite par le bailleur pour le compte du locataire, à hauteur de 2,75 € par mois, soit une somme totale de 82,50 € (30 x 2,75 €). La société bailleresse ne justifie cependant de l’envoi d’aucun courrier recommandé au locataire afin de l’informer de sa démarche, méconnaissant ainsi les dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, lequel prévoit expressément qu’à l’issue d’un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Dès lors, ces sommes seront déduites du montant de la dette.

Comparant, Monsieur [Y] [K] [U] [B] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [Y] [K] [U] [B] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 8.020,29 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 6.611,83 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [Y] [K] [U] [B] n’a effectué aucun règlement depuis le 5 décembre 2023, date de son dernier règlement, de sorte que la dette n’a eu de cesse de s’accroître depuis.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [Y] [K] [U] [B] est connu du service social depuis 2019 et qu’il alterne périodes d’activités et de chômage, de sorte que la gestion de son budget est complexe. Il est précisé que plusieurs plans d’apurement ont été fixés avec le bailleur, mais jamais respectés par Monsieur [Y] [K] [U] [B], de sorte qu’un dossier FSL n’a jamais pu être envisagé. Il est en outre mentionné que le locataire a été invité à se présenter à deux reprises et qu’il s’est présenté à chaque fois avec 30 minutes de retard de sorte qu’il n’a pu être reçu.

Lors des débats, Monsieur [Y] [K] [U] [B] a déclaré qu’il ne percevait que le RSA et qu’il souhaitait retrouver un emploi en interim, précisant qu’il avait un enfant déjà né et un enfant à naître. Il a indiqué vouloir rester dans le logement et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée.

Dans ces conditions, Monsieur [Y] [K] [U] [B] n’ayant effectué aucun règlement depuis plusieurs mois et ne disposant pas des revenus suffisants pour envisager qu’il puisse s’acquitter régulièrement d’une échéance de remboursement de sa dette, particulièrement élevée, en sus du règlement de son loyer courant, il convient, en application des dispositions légales susvisées, de rejeter sa demande de délais de paiement.

Dès lors, Monsieur [Y] [K] [U] [B], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Y] [K] [U] [B] sera par ailleurs condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 345,29 € selon le décompte actualisé versé aux débats, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] [U] [B] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 21 juin 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] [U] [B] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [Y] [K] [U] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] [U] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme de 8.020,29 € (HUIT MILLE VINGT EUROS ET VINGT NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 6.611,83 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [K] [U] [B] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 22 août 2023, du contrat de bail conclu le 2 mai 2013, portant sur le logement situé, 7 rue Jacques Cartier – 3ème étage – Logement n°15 – 44300 NANTES;

DIT que Monsieur [Y] [K] [U] [B] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [Y] [K] [U] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] [U] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 345,29 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] [U] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] [U] [B] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 21 juin 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

A. PARES L. GAILLARD-MAUDET