TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Juin 2025

N° RG 23/10180 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5AT

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 23 rue Gabriel Péri 92120 MONTROUGE pris en la personne de son syndic :

C/

[D] [X]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 23 rue Gabriel Péri 92120 MONTROUGE pris en la personne de son syndic :

Cabinet GESTION AD

329 rue Lecourbe

75015 PARIS

représentée par M^e Magali FRANCIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0319

DEFENDEUR

Monsieur [D] [X]

12 place André et Robert Genêt

89130 TOUCY

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 23 rue Gabriel-Péri à MONTROUGE (92120) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [D] [X] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société GESTION AD l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 6 novembre 2023, aux fins essentiellement de le voir condamné à lui payer les sommes de 10.786,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre inclus et 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation de ses demandes signifiées le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

ORDONNER le rabat de la clôture pour permettre l’actualisation des sommes dues par Monsieur [X]

DIRE ET JUGER recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, 21 bis / 23 rue Gabriel Péri à MONTROUGE (92), en ses présentes écritures

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 alinéa 1 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER Monsieur [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, 21 bis / 23 rue Gabriel Péri à MONTROUGE (92), la somme de 27.013,05 € au titre des charges de copropriété échues au 1er trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais

CONDAMNER Monsieur [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, 21 bis / 23 rue Gabriel Péri à MONTROUGE (92), la somme de 573, 44 € au titre des frais de relance et de transmission des pièces à l’avocat

Vu l’article 1153, alinéa 4 du Code Civil,

CONDAMNER Monsieur [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, 21 bis / 23 rue Gabriel Péri à MONTROUGE (92), la somme de 3.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi par le Syndicat

CONDAMNER Monsieur [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, 21 bis / 23 rue Gabriel Péri à MONTROUGE (92), la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Le CONDAMNER de même aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie

M. [D] [X], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat, y compris après la signification des conclusions d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

En l’espèce, dans ses écritures, régulièrement notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la dette du défendeur s’est considérablement accrue dans l’intervalle de temps séparant ses dernières conclusions de l’audience de plaidoirie et procède à l’actualisation de celle-ci.

En conséquence, il y a lieu d’admettre ces écritures sans qu’il soit nécessaire de procéder à la révocation préalable de l’ordonnance de clôture.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 27.013,05 euros au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [D] [X] pour la période du 17 mars 2022 au 1er janvier 2025,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 14 janvier 2021, 20 septembre 2022, 11 mai 2023 et du 18 avril 2024 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [D] [X] est propriétaire du lot n°30 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 14 janvier 2021, 20 septembre 2022, et 11 mai 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2019, 2021, 2022, 2023, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2020 et 2024.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 27.013,05 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 17 mars 2022 au 1er janvier 2025, appel de provision du 1er trimestre 2025 inclus.

En conséquence, M. [D] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.013,05 euros au titre des charges dues pour la période 17 mars 2022 au 1er janvier 2025, appel de provision du 1er trimestre 2025 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 573, 44 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. [D] [X] pour la période du 17 mars 2022 au 1er janvier 2025,

— une « mise en demeure » adressée par le syndic en date du 7 avril 2023 (avis de réception produit non produit),

— une mise en demeure d’avocat en date du 17 mai 2023 pour obtenir paiement de la somme de 7.453,96 euros (avis de réception produit),

— une facture de commissaire de justice en date du 22 février 2022 pour la délivrance d’une sommation de payer signifiée le 22 décembre 2022,

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— une facture d’avocat relative à la mise en demeure du 17 mai 2023,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de la sommation de payer du 22 février 2022 (140,24 euros), de la lettre de relance simple du 16 octobre 2023 (1,20 euros), et du courrier de mise en demeure du 3 novembre 2023 (54 euros) en ce que ces derniers ne sont pas versés aux débats,

— frais de la lettre de mise en demeure du 7 avril 2023 (54 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi au défendeur n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile,

— frais de transmission du dossier à l’avocat (324 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 573,44 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [D] [X].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [D] [X] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [D] [X] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [X], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [D] [X] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 23 rue Gabriel-Péri à MONTROUGE (92120), représenté par son syndic :

— la somme de 27.013,05 euros au titre des charges dues pour la période 17 mars 2022 au 1er janvier 2025, appel de provision du 1er trimestre 2025 inclus,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (573,44 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [D] [X],

CONDAMNE M. [D] [X] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT