TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 01 AVRIL 2025

N° RG 24/02389 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZZGA

N° de minute :

S.C.I. DEBORAH,

S.A.R.L. SHARON

c/

S.C.I. [Adresse 6]

DEMANDERESSES

S.C.I. DEBORAH

[Adresse 2]

[Localité 9]

S.A.R.L. SHARON

[Adresse 2]

[Localité 9]

Toutes deux représentées par Maître Frédérique FERRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0685

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 18 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 18 mars 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DEBORAH est propriétaire d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 11], sise [Adresse 2] à Neuilly sur Seine.

Sur cette parcelle, est édifié un immeuble dont la société SARL SHARON est propriétaire des 1er, 2ème et 3ème étages.

Cette parcelle est contiguë à celle appartenant à la SCI [Adresse 6], sise [Adresse 5], cadastrée [Cadastre 12].

La SCI DEBORAH et la SARL SHARON ont envisagé des travaux sur la construction existante, comprenant notamment des travaux de démolition, nécessitant notamment le curage d’une partie du sous-sol.

A cette occasion, un géomètre-expert a été mandaté aux fins de réaliser un bornage des limites de la parcelle [Cadastre 11].

Considérant qu’à l’issu de ce bornage, il a été relevé un empiétement de 20 cm à compter du nu extérieur du mur mitoyen, la SCI DEBORAH et la SARL SHARON ont, par exploit signifié le 07 octobre 2024, assigné la SCI [Adresse 6] devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

Condamner la SCI [Adresse 5] à Neuilly sur Seine à procéder ou faire procéder à ses frais à toute mesure de nature à faire cesser l’empiétement constitué sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] sise [Adresse 2] à Neuilly sur Seine afin de combler le renfoncement dans le mur mitoyen et de supprimer la semelle du bâtiment du [Adresse 4] visible en sous-sol, et dans un délai 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard ;

Condamner la SCI [Adresse 5] à Neuilly sur Seine au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire étant venue à l’audience du 04 février 2025, celle-ci a été retenue pour être plaidée.

La SCI DEBORAH et la société SARL SHARON ont transmis des conclusions écrites par RPVA le 03 février 2025, aux termes desquelles, elles ont maintenu leurs prétentions initiales et conclu au rejet formées par la partie défenderesse.

Aux termes de conclusions écrites transmises par RPVA également le 03 février 2025, la SCI [Adresse 6] a demandé à la juridiction des référés de :

A titre principal,

Ordonner que la SCI [Adresse 8] bénéficie d’une servitude par destination du père de famille sur le fonds issu d’une propriété unique et correspondant au [Adresse 3] propriété de la SCI DEBORAH et la SARL SHARON,

Ordonner que la servitude par destination du père de famille dont bénéficie la SCI [Adresse 8] sur le fonds issu d’une propriété unique et correspondant au [Adresse 3] soit rendue opposable aux propriétaires de cette parcelle, savoir les SCI DEBORAH et SARL SHARON,

A titre subsidiaire,

Ordonner que la demande de condamnation sous astreinte formée par la SCI DEBORAH et la SARL SHARON à l’encontre de la SCI [Adresse 8] se heurte à une contestation sérieuse et renvoyer ces premières à mieux se pourvoir,

En tout état de cause,

Condamner in solidum la SCI DEBORAH et la SARL SHARON à régler à la SCI [Adresse 7] la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner in solidum la SCI DEBORAH et la SARL SHARON au paiement des entiers dépens d’instance.

Les parties ont été entendues oralement sur leurs observations, lesquelles sont conformes à leurs conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la demande aux fins de cessation de l’empiétement

Les parties demanderesses ont entendu saisir le juge des référés sur le fondement du trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Suivant l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article 545 dudit code, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

D’autre part, l’article 692 du code civil dispose que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Selon l’article 693, il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Suivant l’article 694, si le propriétaire des deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

En l’espèce, les parties demanderesses produisent un projet de bornage établi par le cabinet GEOSAT, lequel mentionne qu’un mesurage au sous-sol de la parcelle section [Cadastre 10] a permis de mettre en évidence un renfoncement côté [Adresse 4] rentrant dans le mur pignon mitoyen, au-delà de la limite de propriété.

Cette emprise est reproduite en aplat orange sur le plan annexé au procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites.

Par ailleurs, suivant un mail en date du 28 juin 2024, le géomètre expert représentant la SCI [Adresse 6], en la personne de Monsieur [P] [O], a admis manifestement l’existence de cette emprise en sous-sol, précisant notamment que « le propriétaire du [Adresse 4] s’engage à édifier un mur à l’axe du mitoyen (entre les points D’ et C'') et donc combler cette niche au sous-sol » (Pièce 9).

Du reste, au vu de ses explications, la partie défenderesse ne conteste pas l’existence de cette niche venant empiéter sur la parcelle [Cadastre 11] et ce d’autant que pour sa défense, elle fait valoir que cet aménagement résulterait d’une servitude par destination du père de famille.

A cet égard, si le juge des référés peut relever des indices rendant vraisemblable la création d’une telle servitude, il n’est pas compétent pour constater sa constitution au profit de l’un des propriétaires des fonds.

Au cas particulier, il est exact qu’à l’origine, les deux fonds appartenaient à un seul et même propriétaire, lequel les a divisés en deux lots, à l’occasion d’un acte de partage établi entre ses enfants le 10 février 1919.

Cependant, la SCI [Adresse 6] ne produit aucun élément susceptible de démontrer que le propriétaire commun serait l’auteur de l’aménagement litigieux, et que dès lors, son existence serait antérieure à la division, charge de la preuve qui lui incombe.

Cette allégation semble d’ailleurs être contredite par le plan du sous-sol de l’immeuble de la défenderesse établi le 14 février 1997 par Monsieur [E] [Z] (pièce 18), lequel ne fait pas ressortir la présence de ce renfoncement, l’avancée de l’immeuble s’arrêtant manifestement à la limite séparative des deux parcelles.

En outre, il ne ressort pas de la configuration des lieux que cet aménagement pouvait être visible à partir du fonds des demandeurs, avant démolition de leur bâtiment, dans la mesure où cette niche a été creusée dans le mur mitoyen, en sous-sol, à partir de la parcelle [Cadastre 12], de sorte qu’il ne semble pas répondre pas à la condition d’apparence exigée par la servitude par destination du père de famille.

Dans ces conditions, il convient de considérer que cet empiétement constitue une atteinte au droit de propriété de la SCI DEBORAH et à la SARL SHARON, s’assimilant à un trouble manifestement illicite que celles-ci sont en droit de faire cesser.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SCI [Adresse 6] à procéder ou à faire procéder à ses frais à toute mesure de nature à faire cesser l’empiétement constitué sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] sise [Adresse 2] à Neuilly sur Seine afin de combler le renfoncement dans le mur mitoyen et de supprimer la semelle du bâtiment du [Adresse 4] visible en sous-sol.

L’absence de réponse de la part de la défenderesse aux différentes sollicitations de réaliser ces travaux, émanant du conseil des demanderesses en date des 17 juin, 08 juillet, 19 juillet et 29 juillet 2024, justifient que cette injonction soit assortie d’une astreinte, laquelle sera fixée à 500 € par jour de retard, pendant une période de soixante jours, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 6], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI DEBORAH et la SARL SHARON la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi de la somme de 2000 € au bénéfice de ces dernières sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SCI [Adresse 6] à procéder ou à faire procéder à ses frais à toute mesure de nature à faire cesser l’empiétement constitué sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] sise [Adresse 2] à Neuilly sur Seine afin de combler le renfoncement dans le mur mitoyen et de supprimer la semelle du bâtiment du [Adresse 4] visible en sous-sol ;

DISONS que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard, pendant un délai de soixante jours, commençant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la SCI [Adresse 6] à payer à la SCI DEBORAH et la SARL SHARON la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS la demande de la SCI [Adresse 6] émise de ce chef,

CONDAMNONS la SCI [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 13], le 01 avril 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président