N° RG 25/00088 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76C3X

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 13]

N° RG 25/00088 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76C3X

Minute : 25/00189

JUGEMENT

Du : 09 Mai 2025

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

C/

M. [O] [Y]

Mme [H] [X]

Copie certifiée conforme délivrée

à :M. [O] [Y]

Mme [H] [X]

le :12 mai 2025

Formule exécutoire délivrée

à :E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

le :12 mai 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Mme [G] [S]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparant

Mme [H] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 25 Mars 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2023, l’établissement Terre d’Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [O] [Y] et Mme [H] [X] sur un logement et une cave situés au [Adresse 6], à [Adresse 12] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 414,43 euros et d’une provision pour charges de 175 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 903,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [O] [Y] et Mme [H] [X] le 16 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 janvier 2025, l’établissement Terre d’Opale Habitat a assigné M. [O] [Y] et Mme [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Clais pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs du logement loué au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement :

de la somme de 1194,77 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 31 décembre 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil ; d’une indemnité d’occupation d’un montant de 608,45 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des défendeurs du logement loué ; de la somme de 300 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ; des dépens au visa de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, sa notification à la CCAPEX et l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l’audience du 25 mars 2025, l’établissement Terre d’Opale Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 mars 2025, s’élève désormais à 1731,58 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs et que ceux-ci se maintiennent dans les lieux en cas de respect.

M. [O] [Y] et Mme [H] [X] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement. Ils indiquent être en train de se séparer et qu’ils n’ont pas déposé de surendettement.

M. [O] [Y] déclare percevoir le RSA et vivre chez un ami. Mme [H] [X] déclare percevoir au titre des allocations et du RSA la somme totale de 1340 euros.

Mme [H] [X] était assistée de Mme [N] de l’ADAE au titre d’une mesure judiciaire d’aide à la gestion du budget familial mise en œuvre depuis peu. Mme [N] précise être désormais en charge du paiement du loyer dans le cadre de cette mesure et avoir repris les paiement des loyers le 20 mars 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement Terre d’Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 juillet 2024 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 903,82 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard de l’accord du bailleur pour la suspension des effets de la clause résolutoire, de la reprise du paiement du loyer courant et de la mise en place d’une mesure judiciaire d’aide à la gestion du budget familial qui permettra un paiement régulier du loyer, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront octroyés aux locataires.

Toutefois, il ressort des éléments versés au débat que les locataires pourraient obtenir une aide au titre du FSL maintien qui les aiderait à solder leur dette. Les modalités de paiement, ci-après précisés, prendront en compte le versement, le cas échéant, de cette aide.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par M. [Y] et Mme [X], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, M. [Y] et Mme [X] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 608,45 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

M. [O] [Y] et Mme [H] [X] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’établissement Terre d’Opale Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 24 mars 2025, M. [Y] et Mme [X] lui devaient la somme de 1731,58 euros, échéance de mars non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens, ainsi que les frais de non réponse ressource qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant.

De plus, aucune clause de solidarité n’est insérée au bail, de sorte que les locataires ne peuvent être tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [Y] et Mme [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront conjointement condamnés à payer la somme de 1534,01 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1068,30 euros (après déduction des frais de poursuite et des frais non justifiés) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] et Mme [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] et Mme [X], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juin 2023 entre l’établissement Terre d’Opale Habitat, d’une part, et M. [O] [Y] et Mme [H] [X], d’autre part, concernant le logement et la cave situés au [Adresse 6], à [Adresse 12] [Localité 1] est résilié depuis le 12 septembre 2024,

CONDAMNE conjointement M. [O] [Y] et Mme [H] [X] à payer à l’établissement Terre d’Opale Habitat la somme de 1534,01 euros (mille cinq cent trente-quatre euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mars 2025, échéance de mars non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1068,30 euros (mille soixante-huit euros et trente centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [O] [Y] et Mme [H] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 11 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros (cent trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que s’il est fait droit à la demande de FSL maintien formée par Mme [H] [X], ces mensualités seront réduites à la somme de 1 euro par mois en plus du loyer courant durant le délai probatoire prévu dans le cadre du FSL,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [Y] et Mme [H] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [Y] et Mme [H] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [O] [Y] et Mme [H] [X] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune à verser à l’établissement Terre d’Opale Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 608,45 euros (six cent huit euros et quarante-cinq centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement Terre d’Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [O] [Y] et Mme [H] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 16 janvier 2025 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente