Tribunal Judiciaire de Nanterre, Referes, 4 août 2025, n° 25/00594

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- Faits
- Sur la caution de la BNP PARIBAS
- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les de...
- Sur les demandes de provision
- — Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés
- — Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TJ Nanterre 4 août 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire n'a pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Maintien sans droit ni titre dans les lieux
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après résiliation constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Existence d'une créance locative
La cour a constaté que la créance locative est non sérieusement contestable et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a jugé que la locataire, occupant les lieux sans droit, doit verser une indemnité d'occupation au bailleur.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que les défenderesses, étant les parties perdantes, doivent supporter les dépens.
Accepté
Dépenses engagées pour la défense
La cour a jugé que les circonstances de l'affaire justifient une indemnisation au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, réf., 4 août 2025, n° 25/00594
Numéro(s) :	25/00594
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marc DESMICHELLELaurent GUIZARD
Cabinet(s) :	GUIZARD ET ASSOCIES
Parties :	S.A. 1001 VIES HABITAT c/ S.A. BNP PARIBAS, S.A.S. KAIZEN COMPAGNIE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 04 AOUT 2025

N° RG 25/00594 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2IMR

N° de minute :

S.A. 1001 VIES HABITAT

S.A.S. KAIZEN COMPAGNIE,

S.A. BNP PARIBAS

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Marc DESMICHELLE de l’AARPI DESMICHELLE BESSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R078

DEFENDERESSES

S.A.S. KAIZEN COMPAGNIE

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante

S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurent GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0020

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Jean-Baptiste TAVANT,juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2022, la société 1001 VIES HABITAT a donné à bail à la société KAIZEN COMPAGNIE des locaux situés [Adresse 4] à [Adresse 10], moyennant un loyer annuel de 7 000 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre.

Par acte de caution en date du 5 juillet 2022, la société BNP PARIBAS s’est portée caution solidaire de la société KAIZEN COMPAGNIE à concurrence de la somme de 3 500 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société KAIZEN COMPAGNIE, pour une somme de 14 919, 94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, outre le coût dudit acte.

C’est dans ces conditions que par actes en date des 13 et 14 février 2025, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner la société KAIZEN COMPAGNIE et la société BNP PARIBAS en référé aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 7 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la société KAIZEN COMPAGNIE des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la société KAIZEN COMPAGNIE à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel sur les loyers, régularisation de charges et provisions sur charges dus, une somme à hauteur de 17 347.64 euros, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré le 6 décembre 2024 sur la somme de 14 919.94 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner la société KAIZEN COMPAGNIE à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel une pénalité de 10% par mois de retard sur toutes les sommes impayées et ce jusqu’à complet paiement de la dette ;

— condamner la société KAIZEN COMPAGNIE à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel le coût du commandement de payer soit 193.39 euros, la somme de 67.99 euros au titre de l’état des nantissements ;

— condamner à titre provisionnel la société KAIZEN COMPAGNIE à payer à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’ordonnance à intervenir à hauteur du double du loyer courant jusqu’à libération complète des locaux, soit somme trimestrielle de (1 952.70 euros x 2) 3 905.40 euros soit 4 686.48 euros TTC, La provision pour charges à hauteur de 84.46 euros viendra en sus ;

Sur la caution de la BNP PARIBAS

— condamner la BNP PARIBAS a payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme en principal de 3 500 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023 à défaut à compter du 11 décembre 2024 ;

— condamner in solidum la société KAIZEN COMPAGNIE et la BNP PARIBAS ou l’une à défaut de l’autre à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société KAIZEN COMPAGNIE et la BNP PARIBAS ou l’une à défaut de l’autre au paiement de l’intégralité des frais et dépens de l’instance qui comprendront les frais exposés à ce jour ainsi que les frais d’exécution à venir.

À l’audience du 16 juin 2025, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, actualisé le montant de la dette locative à la somme de 13 000 euros et remis l’état des créanciers inscrits.

La société KAIZEN COMPAGNIE, citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société BNP PARIBAS, représentée par son conseil, a indiqué s’opposer à la demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et s’en rapporter pour le surplus.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2025.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 6 décembre 2024 se décompose comme suit :

—  14 919, 94 euros au titre des loyers et charges impayés ;

—  193, 39 euros au titre du coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société KAIZEN COMPAGNIE, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 14 919, 94 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 6 janvier 2025 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

— Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, il résulte du dernier décompte versé aux débats par le bailleur que la dette locative s’élève à la somme de 13 361, 39 euros au 2 juin 2025.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de condamnation provisionnelle pour une somme de 13 361, 39 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 6 décembre 2024.

Il n’est pas contestable que le créancier n’est ni déchu ni prescrit de son droit d’actionner la caution, de sorte que la société BNP PARIBAS sera condamnée, solidairement avec le preneur, au paiement provisionnel de cette somme à hauteur de son engagement contractuel, soit la somme de 3 500 euros.

Par ailleurs, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, le bailleur sera débouté de sa demande de condamnation à titre provisionnel des sommes de 193, 39 euros et 67, 99 euros, lesquelles seront comprises dans les dépens.

— Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En effet, le maintien dans les lieux de la défenderesse causant un préjudice à la bailleresse, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle.

En l’espèce, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, seul ce montant apparaissant non sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les défenderesses seront condamnées solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer valant saisie.

Par ailleurs, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner solidairement les défenderesses à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 6 janvier 2025 à 24h ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société KAIZEN COMPAGNIE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 9] [Adresse 1]), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, la société KAIZEN COMPAGNIE et la société BNP PARIBAS à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 13 361, 39 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés arrêtés au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 ;

DISONS que la condamnation solidaire de la BNP PARIBAS au paiement de la somme de 13 361, 39 euros ne pourra excéder son engagement contractuel, soit la somme de 3 500 euros ;

CONDAMNONS la société KAIZEN COMPAGNIE à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour les demandes de pénalités et de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS solidairement les sociétés KAIZEN COMPAGNIE et BNP PARIBAS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer valant saisie ;

CONDAMNONS solidairement les sociétés KAIZEN COMPAGNIE et BNP PARIBAS à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

FAIT À [Localité 11], le 04 août 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Jean-Baptiste TAVANT,juge