TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00200 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCNB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [J]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par le Cabinet DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [S], [B] [R] épouse [J]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par le Cabinet DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 7 février 2024 à effet du 8 février 2024, Monsieur [P] [J] et Madame [S] [J] ont donné en location – par l’intermédiaire du cabinet de gestion AFEDIM – à Monsieur [D] [N] un local d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 680 euros, outre 60 euros de charges de copropriété, soit un total de 740 euros par mois.

Depuis le début du bail, Monsieur et Madame [J] rencontrent des difficultés pour obtenir le paiement des loyers et charges par leur locataire.

Se prévalant d’impayés, le 29 avril 2024, un commandement de payer a été délivré à la requête des bailleurs, à Monsieur [N]. Il portait sur la somme en principal de 2.721,38 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’avril 2024, coût et frais de l’acte en sus.

Un second commandement de payer a été délivré au locataire le 14 août 2024 pour paiement de la somme de 2.960,38 euros représentant les loyers et charges impayés au mois d’août 2024.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier en date du 13 décembre 2024, Monsieur [P] [J] et Madame [S] [J] ont fait assigner en référé Monsieur [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 (non-paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989 ;En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [D] [N] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;Voir condamner Monsieur [D] [N] au paiement par provision de la somme de 5.180,38 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 21 novembre 2024, quittancement novembre 2024 inclus ;Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de décembre 2024 et janvier 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant ;Le condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux ;Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 avril 2024 ;Le condamner au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Le condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais de commandement des 29 avril 2024 et 14 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [P] [J] et Madame [S] [J], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes en actualisant leur créance à la somme de 9.638,27 euros, Monsieur [N] n’ayant procédé à aucun règlement.

Monsieur [D] [N], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social reçue avant l’audience indique que le locataire ne s’est pas présenté au rendez-vous. Madame [I], travailleur social, a pu rencontrer Monsieur [N], lequel lui a exposé avoir perdu son travail peu de temps après la conclusion du bail. Il a indiqué travailler en intérim depuis le mois de janvier 2025 après une longue période de chômage indemnisé ; sa femme serait arrivée en France en juin 2024 mais ne serait pas autorisée à travailler.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Le signalement des impayés auprès de la CCAPEX n’est pas requis en vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, sachant que les significations des commandements ont été effectuées les 30 juillet 2024 et 19 août 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties prévoit qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un premier commandement de payer les loyers a été délivré au locataire le 29 avril 2024.

Se prévalant de nouveau d’impayés, le 14 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommation de justifier de l’occupation du logement a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête des bailleurs. Il portait sur la somme en principal de 2.960,38 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er août 2024, coût et frais de l’acte en sus.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.

Le contrat de bail peut être considéré comme résilié à la date du 26 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [D] [N] sera donc ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 25 septembre 2024 et à compter du 26 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [D] [N], occupant sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2024, cause un préjudice à Monsieur [P] [J] et Madame [S] [J] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 761,34 euros, égale au montant du loyer et des charges et conformément à la demande des bailleurs.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [P] [J] et Madame [S] [J] ont fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 9.638,27 euros. Le locataire n’a procédé à aucun versement depuis la délivrance du premier commandement de payer en avril 2024 notamment, seule une aide au logement a été versée pendant un temps et elle se trouve actuellement suspendue du fait de l’arriéré.

Monsieur et Madame [J] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, duquel il ressort une dette locative de 9.638,27 euros terme du mois de juin 2025 inclus, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Monsieur [D] [N], absent à l’audience, n’apporte pas d’éléments de contestation de la dette.

Il convient donc de condamner Monsieur [D] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 9.638,27 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus, portant intérêts au taux légal sur la somme de 2.721,38 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 29 avril 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [N] ne sollicite pas de délais de paiement.

Aucun délai de paiement ne lui sera donc accordé.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [P] [J] et Madame [S] [J], Monsieur [D] [N] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [N] supportera la charge des entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais des commandements de payer des 29 avril et 14 août 2024.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2024 à effet du 8 février 2024 entre Monsieur [P] [J] et Madame [S] [J] et Monsieur [D] [N], concernant l’appartement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

DISONS que Monsieur [D] [N] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [D] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à verser à Monsieur [P] [J] et Madame [S] [J] la somme provisionnelle de 9.638,27 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus, portant intérêts au taux légal sur la somme de 2.721,38 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 29 avril 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à verser à Monsieur [P] [J] et Madame [S] [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 761,34 euros, à compter du 1er juillet 2025, révisée annuellement en fonction de la valeur locative et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront notamment les coûts des commandements de payer des 29 avril 2024 et 14 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] au paiement de la somme de 200 euros à Monsieur [P] [J] et Madame [C] [J] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 octobre 2025.

Le greffier, Le juge,