Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 6 janvier 2026, n° 23/00094

TJ Paris 6 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Absence de stipulation de caducité dans la promesse
La cour a estimé qu'aucune stipulation contractuelle ne prévoyait explicitement la caducité de la promesse, et que la condition suspensive n'avait pas été empêchée par les époux.
Accepté
Droit à restitution en cas de non-réalisation de la vente
La cour a constaté que la promesse de vente était résolue de plein droit et a ordonné la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
Rejeté
Préjudice matériel lié à la carence du promettant
La cour a rejeté la demande en raison de l'absence de preuves suffisantes pour justifier le préjudice matériel allégué.
Rejeté
Préjudice moral allégué
La cour a estimé que les époux n'avaient pas démontré l'existence d'un préjudice moral justifiant une indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 6 janv. 2026, n° 23/00094
Numéro(s) :	23/00094
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent LOIRMarie-José GONZALEZ RIOS
Cabinet(s) :	SELARLU VL AVOCATSCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. HOTEL AZUR

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/00094 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYV6A

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [X] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [K] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0499, Maître Marie-José GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0211

DÉFENDERESSE

S.C.I. HOTEL AZUR

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Vincent LOIR de la SELARLU VL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874

Décision du 06 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/00094 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYV6A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 06 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 16 juin 2022, la société HOTEL AZUR a consenti au bénéfice de [K] [W] épouse [I] et de [X] [I] (aussi appelés ci-après « les époux [I] ») une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n°6 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 4] à [Localité 7] (Yvelines) moyennant un prix de 500 000 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 28 octobre 2022.

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention par les époux [I] d’un prêt bancaire d’un montant de 371 400 euros, au plus tard le 30 août 2022.

Une indemnité d’immobilisation de 50 000 euros euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 25 000 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [Y] [V], notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre.

Le 8 décembre 2022, les époux [I] ont délivré à la société HOTEL AZUR une sommation de réitérer la vente le même jour.

Le 9 décembre 2022, les époux [I] ont adressé à la société HOTEL AZUR une mise en demeure de restituer l’indemnité d’immobilisation.

Le 14 décembre 2022, les époux [I] ont été sommés de comparaître à l’étude notariale aux fins de signer l’acte de vente du bien immobilier précité.

Par exploit d’huissier en date du 28 décembre 2022, les époux [I] ont fait assigner la société HOTEL AZUR devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2022, et d’ordonner la restitution de la somme consignée par eux au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Décision du 06 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/00094 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYV6A

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Par ordonnance en date du 3 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, les époux [I] demandent au tribunal de :

« Vu la promesse unilatérale de vente régularisée le 16 juin 2022,

Vu la sommation délivrée par Madame [W] et Monsieur [I], Vu les mises en demeure en date des 9 et 22 décembre 2022

Prononcer la caducité au 8 décembre 2022 au plus tard de la promesse unilatérale de vente régularisée le 16 juin 2022.

En tout état de cause,

Constater la résolution de plein droit de la promesse unilatérale de vente régularisée le 16 juin 2022.

Juger que la vente n’a pas été régularisée en raison du seul fait fautif de la SCI HOTEL AZUR.

En conséquence,

Ordonner la restitution de la somme de 25.000 € à Madame [W] et à Monsieur [I] au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation portant intérêt à compter de la consignation.

Dire la décision opposable à Maître [H] [J] de la SCP CHANCÉ-VARIN, Notaire à Lisieux.

Condamner la SCI HOTEL AZUR à payer à Madame [W] et à Monsieur [I] la somme de 5.523,42 €, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier.

Condamner la SCI HOTEL AZUR à payer à Madame [W] et à Monsieur [I] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

Débouter la société HOTEL AZUR de toutes ses demandes

Condamner la SCI HOTEL AZUR à payer à Madame [W] et à Monsieur [I] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamner aux entiers dépens.

Dire que la décision à intervenir sera revêtue de l’exécution provisoire de droit. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, la société HOTEL AZUR demande au tribunal de :

« Vu les stipulations de la promesse de vente signée le 16 juin 2022 ;

Vu les dispositions des articles 1186 et 1215 du code civil,

Dire la Société HOTEL AZUR recevable et bien fondée en ses présentes écritures,

Y faisant droit,

Débouter Monsieur [X] [I] et Madame [K] [W] de toutes leurs fins demandes et prétentions ;

Condamner in solidum Monsieur [X] [I] et Madame [K] [W] à payer à la Société HOTEL AZUR la somme de 50.0000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, assorti d’un intérêt au taux légal depuis le 29 décembre 2022 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner in solidum Monsieur [X] [I] et Madame [K] [W] à payer à la Société HOTEL AZUR la somme 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Monsieur [X] [I] et Madame [K] [W] aux dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 janvier 2025.

A l’audience du 25 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Il n’y a pas lieu de spécifiquement statuer pour dire que la décision est opposable au notaire, s’agissant d’un effet de la loi, étant précisé que cette décision de justice n’a pas autorité de chose jugée à l’égard de celui-ci qui n’est pas partie à l’instance. Il ne sera donc pas répondu au dispositif de la présente décision à cette demande ne saisissant pas le tribunal puisqu’elle ne tend qu’au rappel de la loi.

Sur la demande des époux [I] de prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente et sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. En l’espèce, aucune stipulation contractuelle ne prévoit explicitement de caducité de la promesse unilatérale de vente, de sorte que cette caducité ne peut être prononcée.

Toutefois, il ressort de la clause « CARENCE » en page 8 de la promesse unilatérale de vente, qu’est prévue la résolution de la vente.

Il apparaît en effet que cette clause intitulée « CARENCE », en page 8 de la promesse unilatérale de vente, indique :

«  La carence s’entend ici du manquement futur par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

Du fait du promettant :

Si la vente n’est pas réalisée du fait de la carence du promettant, le bénéficiaire, après avoir versé au notaire rédacteur l’intégralité du prix et des frais (ou si le prix est payable au moyen de deniers d’emprunt, la somme correspondant à la partie du prix payable de ses deniers personnels et aux frais, après avoir justifié de l’octroi du prêt destiné au paiement du solde du prix), sera en droit de lui faire sommation par exploit d’huissier de se présenter chez le même notaire.

Faute par le promettant de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès-verbal de défaut destiné à être publié au service de la publicité foncière.

Le bénéficiaire pourra à son choix dans le procès-verbal :

— Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution en nature de la vente en application de l’article 1221 du Code Civil et solliciter en conséquence la constatation judiciaire de la vente.

— Soit faire constater l’inexécution de la vente et déclarer alors sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le bénéficiaire reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation de son préjudice.

La carence du promettant ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de sa part sur le bien, ce transfert ne devant résulter que d’un acte authentique de vente constatant le paiement du prix ou, à défaut, d’un jugement

Du fait du bénéficiaire :

Au cas où le bénéficiaire n’aura pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. »

S’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation, il est ainsi réglé par la promesse unilatérale de vente :

« (…) Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a) En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ;

Décision du 06 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/00094 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYV6A

b) En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) Toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— Si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir ;

— Si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes ou de mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;

— Si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges ;

— Si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non

déclarée ;

— Si le promettant n’avait pas communiqué son titre de propriété en cas d’infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;

— Si le promettant venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;

— Et enfin si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant.

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis deréception »

Si cette promesse expirait le 28 octobre 2022, il n’est pas contesté que son délai a été tacitement prorogé jusqu’au 8 décembre 2022, date à laquelle les bénéficiaires ont sommé les promettants de réaliser la vente. Si la société HOTEL AZUR se prévaut d’une prorogation tacite de la promesse unilatérale de vente au-delà du 8 décembre 2022, il ressort des propres dires de celle-ci dans ses écritures que les parties auraient convenu le 8 décembre 2022 d’en modifier les termes. En effet, il résulte du courriel du 8 décembre 2022 émanant de [L] [U], gérant de la société HOTEL AZUR, qu’il a écrit :

« Comme discuté avec l’agence hier, je suis d’accord pour :

1. Qu’ils puissent entreposer leurs affaires demain et samedi dans l’appartement à condition qu’ils aient souscrit leur assurance, et qu’on ne laisse pas les clefs avant la signature de l’acte

2. Versement d’une indemnité de 350 euros pour leurs frais de logement3. Séquestre de 6500 euros pour les travaux.

Avant l’entreposage de leurs meubles, je veux un accord sur l’acte et toutes les clauses ».

Ainsi, même à supposer avérées les allégations de la société HOTEL AZUR quant à l’existence d’un accord pour modifier les termes de la promesse unilatérale de vente, celle-ci n’a donc pu être prorogée au-delà du 8 décembre 2022. En effet, la prorogation tacite ne peut, à défaut d’avenant, porter que sur les stipulations initiales de la promesse unilatérale de vente, et l’existence alléguée de cet accord modifiant, même légèrement, les termes de la promesse unilatérale de vente est incompatible avec la prorogation tacite de cet acte au-delà du 8 décembre 2024.

Aux termes de la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2022, le promettant déclarait que la déclaration d’achèvement des travaux n’avait pas été déposée au jour de la régularisation de la promesse et que cette déclaration serait déposée avant la réitération par acte authentique, le promettant devant remettre aux bénéficiaires et au notaire une copie du procès-verbal de réception de travaux et une copie du dépôt de la déclaration d’achèvement de travaux en mairie.

Il n’est pas contesté qu’au 8 décembre 2022, les travaux n’étaient pas achevés, puisque la société HOTEL AZUR indique que la mise en service de l’alimentation électrique est intervenue le 12 décembre 2022. Il s’ensuit qu’au 8 décembre 2022, date d’expiration de la promesse unilatérale de vente tacitement prorogée, la vente dont la réalisation a été sollicitée par les bénéficiaires n’a pu être réalisée du seul fait du promettant, qui n’a pas au contraire de son engagement déposé la déclaration d’achèvement des travaux avant l’expiration de la promesse unilatérale de vente. Par conséquent, il y a lieu de constater la résolution de la promesse unilatérale de vente, de rejeter les demandes de la société HOTEL AZUR relatives au paiement de l’indemnité d’immobilisation avec intérêt au taux légal à compter du 29 décembre 2022 et à la capitalisation des intérêts. Maître [Y] [V], notaire séquestre, sera autorisé à restituer la somme séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation entre les mains des époux [I].

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [I]

Aucun fondement juridique n’est proposé pour la demande en paiement de dommages et intérêts, de sorte que la juridiction ne sait si elle se fonde sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle.

Il résulte des articles 1240 et 1231–1 du code civil que, quelle que soit le type de responsabilité, le droit à réparation suppose nécessairement la réunion d’un fait générateur de responsabilité, d’un dommage et d’un lien causal entre le premier et le second.

Sont des faits générateurs de responsabilité la faute délictuelle ou l’inexécution contractuelle notamment.

En l’espèce, les demandeurs se prévalent, compte tenu de la carence fautive alléguée du promettant d’un préjudice matériel d’un montant total de 5523,42 euros lié à l’assurance du prêt, au frais de dossier du crédit immobilier, au frais de déménagement et aux frais postaux.

Cependant, force est de constater que la pièce n°9 qu’ils produisent au soutien de cette demande en paiement de dommages et intérêts est composée d’extraits de relevés bancaires et d’une facture de la Poste. Le contrat de prêt, ni le tableau d’amortissement, ne sont pas produits, ne permettant pas de vérifier que les prélèvements dont le remboursement est sollicité du tribunal via le paiement de dommages et intérêts correspondent à un prêt souscrit à l’effet d’acquérir ce bien. Il en est de même des frais de déménagement, puisqu’aucune facture n’est produite de sorte que le tribunal ne peut vérifier que le chèque visé au relevé de compte produit correspond bien à ces frais. Enfin, les factures de la Poste ne permettent pas non plus de s’assurer qu’elles correspondent à des frais engagés dans le cadre de l’avant-contrat.

Par conséquent, la demande des époux [I] en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5 523,42 euros au titre du préjudice matériel sera rejetée.

Enfin, s’agissant du préjudice moral, les époux [I] ne démontrent pas avoir subi un quelconque préjudice moral, se limitant à évoquer l’existence de « tracas », et la « désinvolture » du promettant, l’indemnisation ne pouvant au surplus revêtir un caractère forfaitaire, de sorte que la demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral doit être elle aussi rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner la société HOTEL AZUR, dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que toutes les demandes à ce titre seront rejetées.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2022 portant sur le lot n° 6 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 4] à [Localité 7] (Yvelines) ;

Constate la résolution de plein droit de la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2022 portant sur le lot n° 6 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 4] à [Localité 7] (Yvelines) ;

Rejette toutes les demandes de la société HOTEL AZUR de condamnation in solidum de [K] [W] épouse [I] et de [X] [I] au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 50 000 euros prévue à la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2022 avec intérêts au taux légal depuis le 29 décembre 2022 capitalisés pour une année entière ;

Autorise Maître [H] [J], notaire au sein de la SCP CHANCE-VARIN à Lisieux à restituer entre les mains de [K] [W] épouse [I] et [X] [I] toute somme séquestrée entre ses mains, et notamment la somme de 25 000 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à a promesse unilatérale de vente du 16 juin 2022 portant sur le lot n° 6 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 4] à Poissy (Yvelines) ;

Rejette la demande de [K] [W] épouse [I] et de [X] [I] tendant à condamner la société HOTEL AZUR à leur payer la somme de 5 523,42 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

Rejette la demande de [K] [W] épouse [I] et [X] [I] en paiement de dommages et intérêts d’une somme de 10 000 euros dirigée contre la société HOTEL AZUR au titre du préjudice moral ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société HOTEL AZUR aux dépens ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 06 Janvier 2026

La Greffière Le Président