TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

29 Septembre 2025

N° RG 24/06592 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZGCH

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic :

C/

[H] [S]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic :

Société CITYCÉO

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R110

DEFENDEUR

Monsieur [H] [S]

[Adresse 12]

[Adresse 11]

[Localité 7]

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maéva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [H] [S] dans le règlement des charges dont il est redevable, alors qu’il a déjà été précédemment condamné par jugement en date du 24 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CITYCEO l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 12 juillet 2024, aux fins de :

CONDAMNER Monsieur [H] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 6] la somme de 25.151,50 € au titre des charges arriérées dues au 1er janvier 2024,

JUGER que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date de la mise en demeure,

ORDONNER que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER Monsieur [H] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les frais irrépétibles qu’il a dû exposer dans le cadre de la présente instance,

CONDAMNER en conséquence Monsieur [H] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

RAPPELER que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [H] [S] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Martin LECOMTE, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

M. [H] [S], assigné par acte remis à personne, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 25.151,50 euros au titre des charges arrêtées au 2 juillet 2024.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 24.761,50 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 390,00 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 24.761,50 euros au titre des charges arrêtées au 2 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date de la mise en demeure.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte de M. [H] [S] pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2024,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 13 avril 2022, 10 mai 2023 et 22 mai 2024 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [H] [S] est propriétaire des lots n°61, 64, 65, 190 et 196 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 24.761,50 euros au 2 juillet 2024, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 22 mai 2024 qui a approuvé les comptes de l’exercice clos 2023, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 24.761,50 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2023 au 2 juillet 2024, appels de provisions du 1er juillet 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 25 janvier 2024, afin d’obtenir paiement de la somme de 21.945,41 euros. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 25 janvier 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus.

En conséquence, M. [H] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.761,50 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2023 au 2 juillet 2024, appels de provisions du 1er juillet 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 pour la somme de 21.945,41 euros et à compter de l’assignation du 12 juillet 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 390,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un décompte de M. [H] [S] dédié aux frais pour la période du 6 février 2024 au 2 mars 2024,

— une « mise en demeure » adressées par le syndic en date du 2 mars 2024 pour obtenir paiement de la somme de 7.468,28 euros (avis de réception non produit),

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (360,00 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de mise en demeure en date du 2 mars 2024 (30,00 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la défenderesse n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 390,00 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [H] [S].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

En l’occurrence, étant débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement, il s’ensuit que cette demande ne peut être davantage accordée.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière. Les demandes au titre des frais ayant été rejetées, il ne sera pas accordé de capitalisation sur ce chef.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [H] [S] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est d’autant plus caractérisée qu’il a déjà été condamné par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 24 juillet 2023 (au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2022).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [H] [S] sera condamné à lui verser.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [S], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Martin LECOMTE dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [H] [S] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic :

— la somme de 24.761,50 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2023 au 2 juillet 2024, appels de provisions du 1er juillet 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 pour la somme de 21.945,41 euros et à compter de l’assignation du 12 juillet 2024 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges lorsqu’ils seront échus pour une année,

CONDAMNE M. [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic :

— la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (390,00 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [H] [S],

CONDAMNE M. [H] [S] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Martin LECOMTE dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT