TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 AVRIL 2026

N° RG 25/01260 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2MK2

N° de minute :

S.C.I. PATRIMOINE INVESTIS

c/

[E] [H], [S] [L]

DEMANDERESSE

S.C.I. PATRIMOINE INVESTIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

DEFENDEURS

Monsieur [E] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [S] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

tous deux représentés par Maître Larbi MOUTAWAKEL de la SELEURL MOUTAWAKEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1722

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 11 février 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 12 mars 2026, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 1996, Monsieur [D] [Z] a donné à bail à Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Le bail commercial a été renouvelé à plusieurs reprises et en dernier lieu par acte sous seing privé du 23 mars 2021 pour se terminer le 31 mai 2032, moyennant un loyer annuel de 8.000 euros payables en quatre termes égaux et à terme échu, à des fins d’exploitation de tous commerces.

Par acte authentique du 18 novembre 2024, la société PATRIMOINE INVESTIS a acquis auprès de Monsieur [D] [Z] la pleine propriété du local commercial.

Des loyers impayés étant allégués, par acte de commissaire de justice date du 24 janvier 2025, la société PATRIMOINE INVESTIS a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N], pour une somme de 2.135 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024 (4ème trimestre inclus).

Par actes de commissaire de justice du 5 mai 2025, la société PATRIMOINE INVESTIS a fait assigner Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril des parties expulsées,

— condamner solidairement Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] à lui payer la somme provisionnelle de 4.390 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mars 2025,

— condamner solidairement Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux loués,

— condamner solidairement Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 24 janvier 2025.

A l’audience du 11 février 2026, la société PATRIMOINE INVESTIS a soutenu les termes de ses dernières conclusions, selon lesquelles elle sollicite :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril des parties expulsées,

— débouter Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, ordonner la cessation des troubles sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 24 janvier 2025.

Elle indique que la dette a été aujourd’hui réglée mais bien après le délai d’un mois compris dans le commandement de payer, raison pour laquelle elle maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ; qu’elle a informé les preneurs de leur qualité de nouveau bailleur, mais qu’ils ne sont pas allés chercher le courrier recommandé ; que par ailleurs les preneurs ne respectent pas la décision du tribunal administratif de Pontoise du 4 décembre 2025 fixant la fermeture de l’établissement à 22 heures ; que les locaux loués sont utilisés également à des fins d’habitation personnelle ce qui est prohibé par le bail ; que ces comportements sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite.

A cette même audience, Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N], représentés par leur conseil, ont soutenu les termes de leurs conclusions, selon lesquelles ils sollicitent :

— dire et juger que le commandement de payer du 24 janvier 2025 est inefficace en raison du virement préalable à l’ancien bailleur le 16 janvier 2025 et du règlement final fin mars 2025,

— constater que la dette locative a été éteinte le 27 mars 2025, plus d’un mois avant l’assignation du 5 mai 2025,

— leur accorder des délais de paiement de 30 jours pour tout arriéré éventuel,

— rejeter l’ensemble des demandes de la société PATRIMOINE INVESTIS,

— condamner la société PATRIMOINE INVESTIS au paiement d’une somme de 5.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi,

— condamner la société PATRIMOINE INVESTIS au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Ils soutiennent que la dette a été réglée ; qu’ils n’avaient pas connaissance du changement de bailleur jusqu’à récemment ; que Monsieur [D] [Z] bailleur initial, a reconnu avoir reçu paiement du loyer objet du commandement de payer et avoir remboursé ce montant par chèque le 6 février 2025 ; qu’un courrier recommandé a été envoyé au commissaire de justice le 27 janvier 2025 questionnant l’existence d’une cession des murs commerciaux sans que les locataires n’en soient informés ; que le virement du loyer a été dirigé vers le nouveau bailleur dès le 27 mars 2025, dès l’obtention du nouveau relevé d’identité bancaire ; que le bailleur a assigné les preneurs malgré le paiement intégral du loyer ; que la mauvaise foi du bailleur a entraîné un préjudice moral et financier justifiant sa condamnation à des dommages et intérêts.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’au moins un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 24 janvier 2025 il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement des preneurs tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés. Un commissaire de justice a constaté l’impossibilité de le signifier à personne, malgré la confirmation de l’adresse par le voisinage et par la présence d’une boîte aux lettres dans laquelle a été délivré un avis de passage.

Il est constant et non contesté que les causes du commandement de payer du 24 janvier 2025 n’ont pas été réglées au nouveau bailleur dans le délai d’un mois.

En revanche, il ressort des pièces versées aux débats que le conseil de Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] a sollicité le 21 février 2025 l’envoi d’une preuve de la qualité de nouveau bailleur de la société PATRIMOINE INVESTIS ainsi qu’un relevé d’identité bancaire afin de procéder au règlement du solde dû, alors que les défendeurs se trouvaient encore dans le délai imparti pour s’acquitter des causes du commandement.

Or la société PATRIMOINE INVESTIS ne justifie pas avoir donné suite à cette demande dans un délai permettant le règlement des sommes dans le délai imparti.

Par ailleurs, si le demandeur établit avoir informé Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] de sa nouvelle qualité de bailleur par courrier recommandé du 18 novembre 2024, lequel a été avisé et non réclamé de sorte que les défendeurs doivent être réputés avoir été mis en mesure d’en prendre connaissance, aucun relevé d’identité bancaire n’a été annexé à ce courrier de sorte que les preneurs ne disposaient pas des coordonnées bancaires nécessaires pour procéder au règlement.

Il en va de même du commandement de payer du 24 janvier 2025, lequel précise exclusivement la qualité de bailleur par la mention « venue aux droits de Monsieur [D] [Z] » sans comporter d’élément permettant aux défendeurs de régulariser utilement le solde dû.

Partant, il existe une contestation sérieuse sur les effets du commandement de payer du 24 janvier 2025 et il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes.

Sur la demande de cessation du trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

En l’espèce,

la société PATRIMOINE INVESTIS se prévaut de l’existence d’un trouble manifestement illicite causé par l’occupation prohibée par le bail du local litigieux et par la méconnaissance de l’ordonnance rendue par le tribunal administratif le 4 février 2025 fixant l’horaire maximal de fermeture de l’épicerie à 22 heures.

Il convient de relever que le SMS produit par le demandeur en pièce n°9 ne permet pas d’attester avec l’évidence requise en référé de l’existence d’une occupation illicite des locaux par les preneurs. En outre, si la société PATRIMOINE INVESTIS démontre avoir entrepris diverses démarches en vue du respect des stipulations du bail, notamment par l’envoi de courriers électroniques, SMS ou lettres recommandées, ces éléments ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Partant, faute pour le demandeur d’apporter la preuve d’un trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu à référé sur la demande, qui au demeurant était trop vague pour pouvoir donner lieu à une décision exécutable.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce,

les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel la condamnation de la société PATRIMOINE INVESTIS à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice subi tiré de la mauvaise foi. Or il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’octroyer des dommages-intérêts de façon définitive, seule une provision pouvant être accordée. Au demeurant, Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] ne produisent aucun élément à la cause de nature à établir l’existence de ce préjudice.

Partant, il n’y a lieu à référé sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société PATRIMOINE INVESTIS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société PATRIMOINE INVESTIS à payer à Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, et sur les demandes subséquentes d’expulsion ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir ordonner la cessation des troubles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de condamnation à des dommages-intérêts ;

Condamnons la société PATRIMOINE INVESTIS à payer à Monsieur [E] [H] et Monsieur [S] [N] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société PATRIMOINE INVESTIS aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 4], le 22 avril 2026.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente