TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

6ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Avril 2026

N° RG 22/08880 – N° Portalis DB3R-W-B7G-X3SI

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. TIVIVA, [K] [Y] [W]

C/

S.A. ALLIANZ

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

S.C.I. TIVIVA

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [K] [Y] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentées par Maître Richard LABALLETTE de la SCP GLP ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 744

DEFENDERESSE

S.A. ALLIANZ

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0143

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Janvier 2026 en audience publique devant :

Thomas BOTHNER, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas BOTHNER, Vice-Président

Gyslain DI CARO DEBIZET, Magistrat

Aglaé PAPIN, Magistrat

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Marlène NOUGUE

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal au 20 mars 2026, prorogée au 10 avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) Tiviva est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à Saint-Raphaël (Var), cadastrée section BK, n°[Cadastre 1].

Elle a loué ce bien à Mme [K] [Y] [W] qui a souscrit un contrat d’assurance habitation n°57960699 auprès de la société anonyme (SA) Allianz Iard, à effet au 8 mai 2017.

Mme [K] [Y] [W] a déclaré le 18 janvier 2019 un sinistre lié à un dégât des eaux survenu le 7 décembre 2018.

A la suite de deux expertises non judiciaires diligentées à la demande de la SA Allianz Iard, une indemnité d’un montant de 27 509,19 euros a été versée par cette dernière à la SCI Tiviva le 2 septembre 2022.

Contestant le montant de cette indemnité, la SCI Tiviva et Mme [K] [Y] [W] ont fait assigner la SA Allianz Iard par acte judiciaire du 6 octobre 2022, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, pour obtenir un complément d’indemnisation.

Selon leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 11 octobre 2023, la SCI Tiviva et Mme [K] [Y] [W] demandent au tribunal de :

— condamner la société Allianz Iard à verser à la SCI Tiviva et à Mme [K] [Y] [W] les sommes suivantes :

—  7 002,93 euros en application de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 25 mai 2020, date du chiffrage au titre du préjudice matériel et des travaux d’embellissement jusqu’au 7 septembre 2022, date du règlement d’une somme de 27 509,19 [euros] ;

—  3 410 euros TTC au titre des travaux de réparation de la toiture ;

—  128 000 euros à parfaire au titre du trouble de jouissance ;

—  4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la société Allianz Iard aux dépens de l’instance.

Au soutien de leur demande en paiement d’une indemnité complémentaire, les concluantes font valoir que leur assureur a tardé à verser l’indemnisation des préjudices qui ont été évalués par deux cabinets d’expert qu’il a désignés. Elles affirment que ce retard ne leur est pas imputable et que la société Allianz ne démontre pas leur avoir réclamé des documents complémentaires. Elles revendiquent le versement d’un complément d’indemnisation correspondant à l’indemnité fixée après abattement au titre de la vétusté mais incluant les coûts de la démolition et de la maîtrise d’œuvre, revalorisée au regard de la hausse du coût de la construction, sous déduction de l’indemnité effectivement versée par la société Allianz. S’agissant des frais complémentaires relativement à la remise en état de la toiture, elles soulignent que le sinistre ne relève pas de la garantie décennale du constructeur, dans la mesure où il a été causé par un fort coup de vent, évènement couvert par la garantie de la société Allianz.

Au titre du préjudice de jouissance, elles font valoir que le contrat prévoit l’indemnisation de la perte d’usage et elles affirment avoir subi un préjudice qu’il convient d’évaluer à 1 000 euros par semaine durant la saison touristique et à 500 euros par semaine, hors saison touristique.

Selon ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 13 décembre 2023, la SA Allianz Iard demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil de :

— débouter la SCI Tiviva et Mme [K] [Y] [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Allianz Iard ;

— condamner la SCI Tiviva et Mme [K] [Y] [W] à régler à la société Allianz Iard une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Philippe Marino, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande relative au complément d’indemnisation, la concluante rappelle que le contrat prévoit une indemnité immédiate correspondant au coût de la construction déduction faite d’un coefficient de vétusté et une indemnité complémentaire, dans le cas où il est démontré par l’assuré que l’indemnité initiale a été insuffisante. Elle ajoute que la différence du coût doit être établie sur facture, ce que n’ont pas fait les demanderesses à l’instance, justifiant ainsi le rejet de la demande.

Au titre du dommage causé à la toiture, elle estime ne pas devoir garantir ce dommage, soulignant que la déclaration de sinistre concerne un dégât des eaux et non un évènement tempétueux dont elle rappelle qu’il n’est pas couvert par le contrat. Elle met en exergue que les assurés ont eux-mêmes désigné la société Creative Plus assurée par la Maaf comme étant à l’origine du sinistre.

En ce qui concerne la demande présentée au titre du préjudice de jouissance, elle considère que la preuve du préjudice n’est pas rapportée par les parties demanderesses et, à supposer établi, elle estime que le retard d’indemnisation, à l’origine d’une éventuelle perte d’usage, leur est imputable.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 décembre 2023.

EXPOSE DES MOTIFS

1. Sur la demande de complément d’indemnité

En application de l’article 1103 code civil, les contrats valablement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1119 du code civil dispose que les conditions générales invoquées par une partie n’ont effet à l’égard de l’autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées.

En l’espèce, il sera d’emblée relevé que les parties ne communiquent pas le même exemplaire des conditions particulières du contrat applicable au sinistre survenu le 7 décembre 2018. En effet, le document produit par les parties demanderesses correspond à un avenant ayant pris effet le 11 avril 2019, soit après la survenance du sinistre. Dès lors, il sera fait application des dispositions antérieures stipulées dans la version initiale signées par les parties le 4 mai 2017, communiquées sous la pièce n°1 de la partie défenderesse. A cet égard, les conditions particulières stipulent bien une garantie “ dégât des eaux ”.

Les conditions générales du contrat – lesquelles ne sont pas discutées par les parties – prévoient en page 62 en cas de reconstruction ou de réparation dans un délai de 2 ans au même emplacement les modalités suivantes :

“ l’indemnisation est effectuée au coût de reconstruction de l’habitation en valeur à neuf et selon les modalités de règlement suivantes :

— Jusqu’à ce que vous nous apportiez la preuve de la reconstruction, les dommages seront indemnisés sur la base du coût de reconstruction au jour du sinistre, déduction faite de la vétusté et dans la limite de la valeur vénale (si elle est plus faible) ;

— Si le montant est insuffisant pour réaliser les travaux, nous vous réglerons le complément sur présentation des justificatifs, et ce, dans la limite de la valeur de reconstruction à neuf, déduction faite de la part de vétusté dépassant 25 %. ”

Il sera souligné que le rapport non judiciaire établi par le cabinet Sedgwick le 2 novembre 2020 – non contesté par les parties – a évalué le coût de remise en état de l’habitation pour un coût total de 40 628,67 euros, soit la somme de 30 688,25 euros après abattement pour la vétusté et de 27 509,19 euros, hors coût de la maîtrise d’œuvre. Cette dernière indemnité a été payée à la SCI Tiviva.

Au regard de stipulations contractuelles figurant aux conditions générales, la différence de 9 940,42 euros est versée à l’assuré à condition qu’il démontre que le coût de reconstruction est supérieur à l’indemnité versée immédiatement.

Or, force est de constater que les parties demanderesses ne communiquent aucune pièce permettant de démontrer qu’elles ont effectivement engagé des travaux de réparation et que le coût de ceux-ci a effectivement excédé le montant de l’indemnité qui a été versée par la SA Allianz Iard.

En conséquence, la SCI Tiviva et Mme [K] [Y] [W] seront déboutées de leur demande d’indemnisation complémentaire.

2. Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

En l’espèce, les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par le propriétaire stipulent au titre de la responsabilité qu’il encourt au titre des conséquence pécuniaires d’un dégât des eaux “ au locataire, si vous donnez en location en tant que propriétaire tout ou partie de vos locaux ” la prise en charge de la “ perte d’usage ”.

Sur ce point il y a lieu de constater que la SA Allianz Iard ne dénie pas devoir sa garantie relativement au préjudice de jouissance invoqué par les parties demanderesses – assimilé à la “ perte d’usage ” susmentionnée, mais estime que sa preuve n’est pas rapportée.

La demande formée à ce titre par la SCI Tiviva n’est pas fondée, dans la mesure où il est acquis au débat que la locataire du bien est Mme [K] [Y] [W] qui a seule qualité pour solliciter la réparation d’un éventuel préjudice de jouissance.

A ce titre, il est établi par le rapport remis par le cabinet Sedgwick le 2 novembre 2020 que l’ensemble du 1er étage a été fortement atteint par les infiltrations d’eau qui ont causé des taches d’humidité importantes sur les murs et les plafonds.

Si Mme [K] [Y] [W] ne fournit pas d’élément permettant d’apprécier la valeur locative du bien, il est bien établi qu’elle subit un préjudice de jouissance qu’il convient de fixer à la somme mensuelle de 600 euros, correspondant à la moitié d’une valeur locative mensuelle évaluée à 1 200 euros, à compter du 7 décembre 2018 jusqu’au 2 septembre 2022, soit une durée de 1 366 jours.

Dès lors, l’indemnité s’établit ainsi : 600 x 1 366 / 30 = 27 320 euros.

En conséquence, la SA Allianz Iard sera condamnée à payer à Mme [K] [Y] [W] la somme de 27 320 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

3. Sur la garantie de la réfection de la toiture

Aux termes de l’article L. 112-4 du code des assurances, les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

Il résulte de ce texte que l’assureur peut opposer à l’assuré les clauses des conditions générales du contrat qui ont été portées à sa connaissance au moment de son adhésion à celui-ci ou, tout au moins, antérieurement à la réalisation du sinistre (2e Civ., 7 juillet 2022, pourvoi n° 21-10.049).

En l’espèce, il y a lieu de constater que les conditions générales dont il n’est pas contesté qu’elles sont opposables aux parties demanderesses stipulent une exclusion générale lorsque des dommages ou désordres relèvent des articles 1792 à 1792-6 du code civil, à savoir lorsque la responsabilité d’un constructeur peut être mise en jeu.

Or, lors de la déclaration du sinistre, limitée au seul dégât des eaux, les parties demanderesses ont déclaré que la société Creative Plus a réalisé des travaux en toiture au cours de l’année 2015, qui étaient couverts tant par la garantie décennale qu’autre de la responsabilité civile de droit commun au moment de la survenance du sinistre.

Au surplus il sera relevé que la SCI Tiviva n’a pas mis en œuvre la garantie “ Tempête, grêle, neige ” prévu au contrat, étant précisé que la preuve d’un évènement tempétueux n’est pas non plus rapportée.

Dans ces conditions, cette demande sera rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

Partie ayant succombé la SA Allianz Iard sera condamnée à payer les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, la SA Allianz Iard sera condamnée à payer à Mme [K] [Y] [W] une indemnité au titre des frais irrépétibles qu’il est équitable de fixer à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société anonyme Allianz Iard à payer à Mme [K] [Y] [W] la somme de 27 320 euros en réparation de son préjudice de jouissance en application du contrat d’assurance n°57960699 ;

Rejette toutes les autres demandes formées par la SCI Tiviva et Mme [K] [Y] [W] à l’encontre de la société anonyme Allianz Iard ;

Condamne la société anonyme Allianz Iard à payer les dépens de l’instance ;

Condamne la société anonyme Allianz Iard à payer à Mme [K] [Y] [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les plus amples demandes des parties.

signé par Thomas BOTHNER, Vice-Président et par Marlène NOUGUE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,