TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 03 FEVRIER 2026

N° RG 24/02699 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVHQ

N° de minute :

Société SCI SAINT CLOUD [Adresse 1]

c/

S.C.I. SCI HABIMMO

DEMANDERESSE

Société SCI SAINT CLOUD [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0404

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI HABIMMO

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] a fait réaliser sur les parcelles cadastrées AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 4] à Saint Cloud (92210) un ensemble immobilier composé de cinq bâtiments R+4.

Par acte authentique en date du 27 décembre 2017, la SCI HABIMMO a fait l’acquisition en l’état futur d’achèvement de plusieurs lots au sein de cet immeuble, moyennant le prix de 38.640.000 euros TTC.

La SCI HABIMMO a procédé au paiement comptant de la somme de 5.796.000 euros lors de la signature de l’acte de vente. Le surplus du prix, soit la somme de 32.844.000 euros devait être réglé au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

La SCI HABIMMO a pris possession des biens acquis le 20 avril 2021 qu’elle loue dans son intégralité dont une partie d’entre eux à l’État français et plus particulièrement à la Gendarmerie Nationale.

A la requête de ce dernier, une mesure d’expertise a été ordonnée le 07 juin 2023, au contradictoire tant de la SCI HABIMMO que de la SCI SAINT CLOUD [Adresse 1].

Ces opérations d’expertise confiées à Monsieur [O] [S] sont toujours en cours.

Arguant que les deux dernières échéances du prix de vente n’avaient pas été réglées, la SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] a, par acte en date du 20 novembre 2024, assigné la SCI HABIMMO devant le Président du Tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé, pour l’audience du 19 décembre 2024, aux fins de voir :

RECEVOIR la SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] en ses demandes et les dire bien fondées;

CONDAMNER par provision la SCI HABIMMO à payer à la SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] :

o La somme de 579.600 euros au titre de l’échéance « Conformité Administrative » ;

o La somme de 772.800 euros au titre de l’échéance « Levée des réserves ».

CONDAMNER par provision la SCI HABIMMO à payer à la SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] les intérêts de retard de 0.6% par mois, à compter du 28 novembre 2022 sur :

o La somme de 579.600 euros au titre de l’échéance « Conformité Administrative » ;

o La somme de 772.800 euros au titre de l’échéance « Levée des réserves ».

DEBOUTER la SCI HABIMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SCI HABIMMO à payer à la SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la SCI HABIMMO aux dépens.

A l’audience du 19 décembre 2024, la partie défenderesse ayant constitué avocat, l’affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état. Une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur a été rendue dans les conditions prévues à l’article 127-1 du code de procédure civile.

Les parties n’ayant pas donné suite à l’offre de médiation, l’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 16 décembre 2025.

La SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] a transmis de nouvelles conclusions écrites, aux termes desquelles, elle a réitéré les termes de son assignation, ajoutant seulement qu’elle entendait conclure au rejet des demandes reconventionnelles de la SCI HABIMMO.

Au visa de ses dernières conclusions écrites notifiées le 15 décembre 2025, la SCI HABIMMO a demandé de :

A TITRE PRINCIPAL :

— DIRE n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation provisionnelle de la société HABIMMO pour un montant total de 1.652.400 euros en raison de l’existence de contestations sérieuses ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— SURSEOIR A STATUER jusqu’à l’issue de l’expertise judiciaire ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— ORDONNER la mise sous séquestre par la société HABIMMO des sommes sollicitées ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

A TITRE RECONVENTIONNEL :

A TITRE PRINCIPAL,

CONDAMNER la société SAINT CLOUD à verser à la société HABIMMO la somme de 3.664.158,90 euros, déclinée comme suit :

—  1.545.600 euros au titre des pénalités de retard ;

—  1.518.558,90 euros en réparation du préjudice financier au titre de la perte de loyer de la société HABIMMO ;

—  600.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER la société SAINT CLOUD à verser à la société HABIMMO la somme de 3.037.488,90 euros, déclinée comme suit :

—  918.930 euros au titre des pénalités de retard ;

—  1.518.558,90 euros en réparation du préjudice de jouissance de la société HABIMMO ;

—  600.000 euros au titre de dommages-intérêts dus à la société HABIMMO ;

DEBOUTER la société SAINT CLOUD de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la société SAINT CLOUD à verser à la société HABIMMO la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Lors des débats, les parties ont exposé leurs prétentions et moyens, lesquels sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Sur la demande provision au titre de l’échéance « Levée des réserves »

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 13.2 du contrat de vente passé entre les parties le 21 décembre 2017, le surplus du prix s’élevant à la somme de 32.844.000 euros devait être payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux suivant un échéancier mentionné à l’article 13.2.2, comportant onze phases.

La SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] prétend que les échéances 9 et 10 au titre des phases «Levée des réserves » et « Conformité administrative » n’ont pas été réglées par l’acquéreur, ce que au demeurant, ce dernier ne conteste pas. Au surplus, leur montant n’est pas non plus discuté, la première échéance correspondant à 2 % du prix de vente et la seconde à 1,5 % de celui-ci.

Concernant l’échéance « Levée des réserves », le contrat stipule qu’elle sera payable dans les conditions prévues à l’article 23.12 du contrat.

Cet article prévoit : « Le Vendeur fera procéder aux travaux de levées des réserves et de reprise des malfaçons par les entreprises du chantier ou, en cas de défaillance par les entreprises de son choix dans un délai de SOIXANTE-QUINZE (75) Jours à compter de la signature du procès-verbal de Livraison. »

Il s’en évince que cette échéance est exigible à partir du moment où les réserves seraient levées, ce qui du reste, est corroboré par l’échéancier précité, mentionnant que le paiement doit être effectué « … A la levée des réserves ».

Par ailleurs, c’est à juste titre que la défenderesse fait observer que l’échéance est due, à la condition que l’intégralité des réserves ait été levée, étant ajouté que c’est au vendeur d’en rapporter la preuve.

Le procès-verbal de livraison en date du 20 avril 2021 comptabilise 107 réserves, plus 78 réserves complémentaires.

Or, la demanderesse se contente de produire un mail en date du 03 novembre 2022 émanant de la société LNC, mandataire du vendeur, précisant que la dernière réserve portant sur « la mise en œuvre du ventilateur de conduit à la place de la grille en serrurerie au niveau de la VH naturelle » a été reprise, sans que celle-ci soit accompagnée d’un quitus émanant de l’acquéreur concernant la levée de la totalité des réserves.

Il en découle que la demande en paiement d’une provision à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et il n’y aura donc pas lieu à référé sur celle-ci.

Sur la demande de provision au titre de l’échéance conformité administrative

S’agissant de l’échéance à la Conformité administrative, l’article 30 de l’acte de vente précise que celle-ci est payable :

« Dans un délai de 30 jours calendaires à compter de la réception par l’Acquéreur de la copie de la déclaration attestant l’achèvement et de conformité (DAACT), conformément à l’article L. 462-1 du Code de l’urbanisme modifié, accompagnée du récépissé de dépôt en Mairie et d’une attestation du [O] délivrée au titre de l’article R. 462-10 du Code de l’urbanisme confirmant l’absence de contestation, ou équivalent selon la procédure décrite à l’article 22.8 ci-après, et sous réserve de la remise à l’Acquéreur (ou de la réception par celui-ci au domicile ci-après élu) des documents listés à l’article 31 « Documents à remettre par le Vendeur à la conformité administrative ».

L’article 31 rappelle que la remise de ces documents par le Vendeur à l’Acquéreur est une condition de l’exigibilité de l’échéance du prix correspondant.

Il y est ajouté que concernant les documents écrits, ils devront être fournis sur support papier et sur CD [Localité 3] ou clé USB, au format « DWG » ou pdf ; pour les documents graphiques, ceux-ci devront être remis sur support papier A0 ou A3 ou A4 et sur CD [Localité 3] ou clé USB, au format « DWG » ou pdf.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que là également, l’échéance est due, si le vendeur justifie d’avoir remis l’intégralité des documents, ce que conteste la partie défenderesse.

En premier lieu, il ressort du procès-verbal de livraison en date du 20 avril 2021, que l’acquéreur a reconnu s’être fait remettre l’ensemble des documents listés à l’article 31 paragraphe D, à l’exception de la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAACT), ainsi que de la copie des dossiers complets des demandes et autorisations de construire.

La SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] soutient avoir transmis l’ensemble des documents prévus à l’article 31. Toutefois, si elle produit un courrier en date du 28 octobre 2022, énonçant les documents communiqués avec la mention d’un lien cloud pour les télécharger, elle ne rapporte pas la preuve de cette transmission, ne fournissant pas l’accusé de réception de cette lettre.

Il en résulte que contrairement à ce qu’elle revendique, cette échéance n’était pas exigible depuis le 28 novembre 2022.

En cours d’instance, elle prétend avoir produit ces documents, sensés être répertoriés dans ses pièces 12 et 13, sachant que l’ensemble transmis représente une masse très importante, dont une grande partie se trouve sur une clé Usb, correspondant aux pièces 12-6 et 12-7 (dossiers DOE et ESSAIS COPREC).

A cet égard, le dossier DOE classé par entreprises intervenantes comporte un nombre considérable de fichiers ne permettant pas de vérifier si les éléments qu’il contient correspondent bien aux documents définis au paragraphe E de l’article 31 tels que :

— les procès-verbaux de classement au feu des matériaux, des équipements et des matériels utilisés,

— le schéma de câblage des installations électriques, le bilan de puissance de chaque type intégré au DOE,

— le dossier des ouvrages exécutés et plans de récolement sur papier, PDF et au format DWG,

— les notices techniques détaillant de façon précise la liste des matériaux et appareils mis en œuvre (marques et références),

En tout état de cause, cette liste ne semble pas comporter un procès-verbal de levée des réserves émises par l’acquéreur lors de la constatation de l’achèvement, document également prévu dans la liste énoncée au paragraphe E, et ce d’autant que la demanderesse ne justifie pas d’y avoir procédé, ainsi que cela a été précisé précédemment.

Dans ces conditions, ne rapportant pas la preuve de l’exigibilité de cette créance à ce titre, il n’y aura pas lieu non plus à référé.

Compte tenu du rejet des demandes de provision de la SCI [Adresse 5] CLOUD [Adresse 1], la demande relative au paiement des intérêts de retard de 0,6 % par mois à compter du 28 novembre 2022 est sans objet.

Sur la demande de provision de la SCI HABIMMO au titre des pénalités de retard

Aux termes de l’acte de vente, les parties avaient convenu d’une date de livraison du bien immobilier au 31 décembre 2019.

Il est constant que celle-ci est intervenue seulement le 20 avril 2021, soit un report de 476 jours.

A cet égard, l’article 23.6 du contrat comporte les conditions suivantes en matière de pénalités de retard dues à l’acquéreur :

« Si le Vendeur ne respectait pas son obligation d’achever dans le délai ci-dessus convenu, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension de délai d’achèvement telles qu’elles sont ci-dessus définies, il devrait à l’Acquéreur, de plein droit, après mise en demeure préalable par lettre recommandée avec accusé de réception resté sans réponse de sa part pendant un délai d’un mois à compter de sa réception, une indemnité de retard journalière (Jour Calendaire) à dater du 1er jour suivant la date contractuelle de Livraison ci-dessus convenue éventuellement prorogée.

Égale à :

Du 1er au 60ème Jour Calendaire : trois mille huit cent vingt-neuf euros (3829,00 eur) par jour de retard ;

Du 60ème au 120ème Jour Calendaire : cinq mille sept cent quarante-trois euros (5743,00 eur) par jour de retard ;

A compter du 120ème Jour Calendaire : sept mille six cent cinquante-huit euros (7658,00 eur) par jour de retard.

Sans que cette indemnité ne puisse dépasser quatre pour cent (4%) du prix de vente TTC. »

C’est à juste titre que la SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] précise que l’application de ces pénalités de retard est soumise à l’envoi préalable d’une mise en demeure demeurant sans effet pendant un délai d’un mois.

En l’espèce, la SCI HABIMMO fait état d’une mise en demeure en date du 02 avril 2021, étant observé que l’avis de réception de ce courrier n’est pas produit par elle, ne permettant pas de relever la date de réception de celle-ci par le vendeur.

En tout état de cause, force est de constater que la livraison du bien est intervenue dans le délai d’un mois au regard de la date même de cette mise en demeure.

La SCI HABIMMO fait valoir cependant que ce n’est pas la date de livraison qui doit être pris en considération, mais celle de l’achèvement de l’immeuble, caractérisée par une livraison en parfait état d’utilisation, se basant ainsi sur les dispositions de l’article 23.3 du contrat mentionnant : « Toutefois, les Parties conviennent que l’Achèvement des Biens sera considéré comme établi lorsque le Vendeur se sera conformé : (i) aux énonciations et stipulations du présent Acte de Vente, (…) (v) et d’une manière plus générale, aux règles de l’art, normes de construction, DTU obligatoires, et réglementations applicables à la date du permis de construire, le tout de telle sorte que les Biens soient dans leur intégralité en parfait état d’utilisation conformément à leur destination (l'« Achèvement »). »

Toutefois, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter le contrat des parties pour en déduire que l’intention commune des parties a été de considérer que la date de « l’achèvement » était celle de la livraison du bien, ou celle correspondant à la reprise de l’ensemble des désordres allégués par l’acquéreur après réception de l’immeuble.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision à ce titre.

Sur la demande de provision de la SCI HABIMMO au titre de la perte de loyers

La SCI HABIMMO prétend qu’en raison du retard de livraison du bien, elle aurait subi une perte financière, dans la mesure où elle n’a pas pu mettre le bien en location à compter du 31 décembre 2019, mais seulement à partir du 20 avril 2021, soit une privation de loyers sur 477 jours.

Cependant, elle ne démontre pas que son bien aurait été loué dès le 31 décembre 2019. Il s’agit donc plutôt d’une perte de chance, dont il n’appartient pas au juge des référés de mesurer.

Mais surtout, ainsi que cela a été évoqué précédemment, il résulte de la volonté des parties que le retard de livraison devait être compensé uniquement par le versement de pénalités de retard au profit de l’acquéreur, dans les conditions telles qu’elles ont été fixées à l’article 23.6, ce qui présume dès lors l’exclusion de toute autre indemnité pour ce motif précis.

Il n’y a donc pas lieu non plus à référé sur cette demande de provision.

Sur la demande de provision au titre de la réparation des désordres

Selon les dispositions de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’immeuble à construire est tenu de garantir les vices de construction et/ou les défauts de conformités apparents, signalés par l’acquéreur jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession du bien par ce dernier.

Suivant l’article 1792-1 du même code, il répond des dommages relevant des garanties décennales et biennales, telles que définies par les articles 1792,1792-2 et 1792-3.

En revanche, il n’est pas tenu à la garantie de parfait achèvement définie à l‘article 1792-6, seul l’entrepreneur étant concerné.

Enfin s’agissant des dommages dits intermédiaires, lesquels relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, il est nécessaire de rapporter la preuve d’une faute le concernant.

En premier lieu, il convient de rappeler que compte tenu de la non levée de l’intégralité des réserves énoncées au procès-verbal de livraison de la part du vendeur, la SCI HABIMMO est dispensée à ce stade de régler l’échéance due, laquelle s’élève à la somme de 772.800 euros. Or, il n’est nullement démontré que le coût de la reprise de ces réserves serait supérieur à ce montant.

En second lieu, la SCI HABIMMO ne justifie pas avoir dénoncé au vendeur d’autres vices ou défauts de conformité dans le délai d’un mois suivant la livraison du bien, étant précisé qu’il lui incombe de rapporter la preuve de leur existence.

A cet égard, au soutien de sa demande de provision, elle produit principalement des relevés de désordres qu’elle a fait établir, ainsi que deux rapports d’audit concernant l’installation d‘eau chaude sanitaire et le chauffage. Ces éléments non contradictoires ne peuvent constituer une base probatoire suffisante devant le juge des référés, juge de l’évidence.

Au demeurant, il est constant qu’une mesure d’expertise a été ordonnée judiciairement dont les opérations sont toujours en cours. Or ses chefs de mission portent sur l’examen des désordres allégués, leur description, leur nature, leur importance et leur date d’apparition, ainsi que sur la recherche de leurs causes, ce qui apparaît incompatible avec une demande de provision relative à la réparation des désordres allégués.

Certes, elle a produit une toute dernière pièce, s’agissant d’une note de l’expert, établie à la veille de l’audience, mentionnant la présence de plusieurs défauts structurels et fonctionnels sur différentes zones de la résidence.

Toutefois, ce document ne peut avoir la même valeur que le rapport définitif de l’expert, aux termes duquel ce dernier peut être amené à exprimer un avis différent en fonction des observations que les parties pourraient lui formuler dans le cadre de dires.

D’autre part, à la seule lecture de cette note, il n’appartient pas au juge des référés de dire si ces désordres relèvent premièrement de l’une des garanties prévues aux articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du code civil et le cas échéant, dans la négative, de rechercher l’existence d’une faute commise par le vendeur.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI SAINT CLOUD [Adresse 1], étant à l’initiative de cette procédure et ayant échoué sur ses demandes de provision, sera condamnée aux entiers dépens et verra rejeter sa demande au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI HABIMMO la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande également le rejet de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de paiement de provision de la SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de la SCI HABIMMO formulées à titre reconventionnel ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes en paiement respectives fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI SAINT CLOUD [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 4], le 03 février 2026.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président