RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00223 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PDPN

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [Y] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [L] [R] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Monsieur [T] [O]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2022 avec prise d’effet au 21 mai 2022, Monsieur [B] [Y] a donné à bail à Monsieur [A] [J] un logement situé au sein de la [Adresse 5], sis [Adresse 6] à [Localité 4], pour un loyer initial mensuel de 538 euros avec dépôt de garantie d’un même montant et 60 euros à titre de provision sur charges.

Monsieur [B] [Y] est propriétaire en indivision sur ce logement avec Madame [L] [R].

Par acte signé le 18 mai 2022, Monsieur [T] [E] [O] s’est portée caution solidaire de Monsieur [A] [J] pour le paiement des loyers et charges dues au titre du bail du 18 mai 2022 pour toute la durée du bail, dans la limite de 598 euros en principal et accessoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, Monsieur [B] [Y] a fait signifier à Monsieur [A] [J], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.158,64 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Ce même commandement de payer a été délivré par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025 à Monsieur [T] [E] [O] en sa qualité de caution.

Par notification électronique du 10 juillet 2025 Monsieur [B] [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2025, Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] ont fait assigner Monsieur [A] [J] et Monsieur [T] [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et ce, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,Condamner solidairement Monsieur [A] [J] et Monsieur [T] [E] [O] à leur payer la somme de 2.784,49 euros,Allouer une indemnité d’occupation égale au montant duloyer et des charges, de décembre 2025 jusqu’au jour de la remise es clés et condamner solidairement Monsieur [A] [J] et Monsieur [T] [E] [O] à son paiement,Condamner in solidum Monsieur [A] [J] et Monsieur [T] [E] [O] à leur verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner in solidum Monsieur [A] [J] et Monsieur [T] [E] [O] à leur verser la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil,Condamner Monsieur [A] [J] et Monsieur [T] [E] [O] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la dénonciation du commandement à la caution et à laPréfecture de l’assignation,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 7 janvier 2026.

À l’audience du 9 mars 2026, Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] , représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation et actualisent leur créance à la somme de 1.693,80 euros arrêtée au 26 février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [A] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 juin 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil.

Ils s’opposent à l’octroi de délai de paiement tels que sollicités évoquant que l’existence d’un compte locatif de Monsieur [A] [J] est débiteur depuis 2 ans et qu’il n’a repris le paiement du loyer courant que depuis le mois de septembre 2025.

Monsieur [A] [J], comparant en personne, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 54 euros par mois en plus du loyer courant à partir du mois de mars 2026, et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant le règlement de ceux-ci. Au soutien de sa demande, il évoque des précédentes difficultés financières liées à l’absence d’activité professionnelle. Il déclare avoir retrouvé un emploi depuis trois mois et avoir repris le paiement du loyer ainsi que des versements complémentaires pour solder la dette. Il ne connait pas la nouvelle adresse de Monsieur [T] [E] [O] mais indique qu’il n’est plus en mesure d’assurer son engagement de caution.

Assigné par acte de commissaire de justice déposé selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [T] [E] [O] n’est pas comparant ni représenté lors de l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [T] [E] [O], assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val d’Oise par la voie électronique le 7 janvier 2026, soit plus de deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [B] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En application des articles 2288 et suivants du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. Il est exprès. Il est simple ou solidaire. Le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables. Ainsi, la caution ne peut être poursuivie que si la dette du débiteur est devenue exigible. Sauf clause contraire, le cautionnement s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie, ainsi qu’aux frais de la première demande, et à tous ceux postérieurs à la dénonciation qui en est faite à la caution.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que Monsieur [B] [Y] est propriétaire en indivision sur ce logement avec Madame [L] [R]. A ce titre elle peut donc également formuler les demandes s’agissant du bail du 18 mai 2022.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 mai 2022 avec prise d’effet au 21 mai 2022, du commandement de payer, délivré le 24 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 26 février 2026, que Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 1.693,80 euros. Le montant de la dette n’est pas contesté par le locataire.

En outre, par acte signé le 18 mai 2022, Monsieur [T] [E] [O] s’est portée caution solidaire de Monsieur [A] [J] pour le paiement des loyers et charges dues au titre du bail du 18 mai 2022 pour toute la durée du bail. Il est donc également redevable solidairement au règlement de cette somme.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [A] [J] et Monsieur [T] [E] [O] à payer à Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] la somme de 1.693,80 euros, au titre des sommes dues décompte arrêté au 26 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. En application de son engagement de caution, le remboursement par Monsieur [T] [E] [O] ne pourra intervenir que dans la limite de 598 euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l’article VIII, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [A] [J] par commissaire de justice en date du 24 juin 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées en intérgalité dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 mai 2022 à compter du 25 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites notamment du décompte locatif que Monsieur [A] [J] justifie de la reprise du paiement des loyers courant depuis le mois d’août 2025, avec des règlements irréguliers et incomplets antérieurement. Ainsi, compte tenu de ces éléments, de sa situation sociale telle qu’elle résulte du diagnostic social et financier avec une reprise d’une activité professionnelle stable et des efforts de régularisation pour tenter de solder la dette, il convient il y a lieu d’autoriser Monsieur [A] [J] à s’acquitter de sa dette par règlement mensuels de 54 euros, en sus du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, la dette devant être intégralement soldée au plus tard lors de la 32eme mensualité suivant la signification du jugement.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [A] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée et il sera condamné avec au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à liberation complète des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [A] [J] à quitter les lieux, dans l’hypothèse de son expulsion il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] sollicitent des dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive et injustifiée de la part du locataire à défaut de réponse aux tentatives de démarches amiables entreprises.

Néanmoins, il n’est pas justifié ni d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement, ni de la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [A] [J] et Monsieur [T] [E] [O], in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, la dénonciation à la Préfecture et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] les frais irrépétibles qu’ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 mai 2022 avec prise d’effet 21 mai 2022 entre Monsieur [B] [Y] d’une part, et Monsieur [A] [J] d’autre part, concernant les locaux situés au sein de la Résidence [Etablissement 1], sis [Adresse 6] à [Localité 4], sont réunies à la date du 25 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [J], en sa qualité de locataire et Monsieur [T] [E] [O], en sa qualité de caution, et à payer à Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] la somme de 1.693,80 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 février 2026 échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, dans la limite de 598 euros pour la somme pouvant être recouvrée auprès de Monsieur [T] [E] [O]

ACCORDE un délai à Monsieur [A] [J] pour le paiement de cette somme,

AUTORISE Monsieur [A] [J] à s’acquitter de la dette en 32 fois, en procédant à 31 versements de 54 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [A] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [A] [J] à Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [R] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [J] et Monsieur [T] [E] [O] en sa aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 juin 2025, la dénonciation à la Préfecture et le coût de l’assignation,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT