TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Mars 2026

N° RG 24/08352 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJM2

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C., [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

C/

S.C.I. INES

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C., [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

SAS NEXITY LAMY,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Eytan BENICHOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1714

DEFENDERESSE

S.C.I. INES,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par M^e Pascal GORIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0861

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI Ines dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, Nexity Lamy, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 13 mars 2024 en ces termes :

Vu les articles 10, 10-1, 18-l A et 19-2 de la loi du l0 juillet 1965,

Vu I 'annexe 9 du décret n°20l5-342 du 26 mars 2015,

Vu I 'article 35 du décret du l7 mars 1967,

Vu les articles 1231-6 et 1353 du code civil,

Il est demandé au Tribunal de Céans de :

DECLARER recevable et bien fondé en ses demandes le Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] représenté par son syndic, NEXITY LAMY, à l’encontre de la SCI INES ;

En conséquence,

CONDAMNER la SCI INES, à payer au Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  9.334,85 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2024 jusqu’au jour du parfait paiement au titre des charges de copropriétés, appels travaux impayés, ainsi que des frais exposés pour le recouvrement,

—  2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie ;

CONDAMNER la SCI INES aux entiers dépens.

Par « conclusions en défense » adressées au juge de la mise en état, notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, la SCI Ines indique, sans que ses conclusions ne contienne de dispositif, que : " A ce jour, force est de constater que la SCI INES reste devoir la somme de 11.586, 91 € à la copropriété. (…) Est déjà programmé un versement de 4.500 euros avant de ce mois de mai et retenu par Banque gestionnaire des comptes de la SCI. En tout état de cause, lorsque cette affaire sera fixée au fond, les charges auront été intégralement honorées ".

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera relevé que dans son dossier de plaidoirie le syndicat des copropriétaires a inséré des « conclusions additionnelles » qui apparaissent avoir été signifiées à la SCI Ines le 09 octobre 2024.

Ces conclusions n’ont pas été adressées au tribunal par voie électronique de sorte que celui-ci n’en est pas régulièrement saisi. Irrecevables, elles seront écartées des débats.

I. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.334,85 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux impayés, ainsi que des frais exposés pour le recouvrement, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2024.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges de copropriété et appels travaux impayés, d’un montant de 8.809,85 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 525 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.809,85 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux impayés.

***

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que le SCI Ines est propriétaire des lots n°01, 11, 15, 16 et 17 de l’état descriptif de division,

— un relevé de compte de la défenderesse sur la période du 1er octobre 2022 au 1er mars 2024,

— un décompte de la défenderesse sur la période du 1er septembre 2022 au 1er mars 2024,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la SCI Ines,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 09 juin 2022 et 21 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2024,

— les attestations de non-recours afférentes,

En l’état de ces constatations le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges impayées à l’encontre de la défenderesse sur la période du 01 septembre 2022 au 1er mars 2024 d’un montant de 8.809,85 euros, que la SCI Ines sera condamnée à lui verser.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 525 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la lettre de mise en demeure par voie d’avocat du 16 janvier 2024 adressée en recommandé avec avis de réception joint,

— une facture du syndic quant à la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice » d’un montant de 345 euros,

— le contrat de syndic couvrant la période du 01 juin 2023 au 30 juin 2024.

En l’espèce, s’agissant des frais facturés par le syndic quant à la mise en demeure, aucune facture n’est produite, de sorte que cette somme n’étant pas justifiée, ces frais ne seront pas retenus.

Les frais de constitution ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic en l’absence de diligences particulières, en l’espèce non démontrées, cette somme sera écartée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme qui lui est allouée au titre des charges et des frais soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, date de la mise en demeure adressée à la défenderesse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée par voie d’avocat le 16 janvier 2024 à la SCI Ines pour la somme de 5.576,25 euros, ainsi que l’avis de réception justifiant de l’envoi en recommandé avec accusé de réception de ce courrier. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 29 janvier 2024, date de réception par la défenderesse, et à compter de l’assignation pour le surplus (3.233,60 euros).

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il expose que tout retard dans le paiement des charges cause un préjudice au syndicat des copropriétaires qui vote chaque année le montant du budget nécessaire au fonctionnement de la copropriété ; que les appels de charges constituent des besoins de trésorerie permettant de faire face aux dépenses qu’elle a budgétisées ou exposées. Il ajoute que l’importance de Ia somme due par le SCI Ines cause des problèmes de trésorerie importants qui l’obligent à faire l’avance des charges impayées par ce copropriétaire pour régler ses propres fournisseurs.

Il explique que cette résistance est particulièrement abusive, que la carence de la défenderesse dans le paiement des charges communes met en péril l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires alors que le paiement des charges est une obligation légale, immédiatement exigible.

Subséquemment, il indique que le défaut de paiement de charges constitue incontestablement une faute causant un préjudice distinct au syndicat des copropriétaires et que Ia SCI Ines a déjà été condamnée selon jugement du 10 mai 2022 rendu par ce tribunal.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI Ines, déjà condamnée pour charges de copropriété impayées, a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaire en accumulant de nouveaux arriérés de charges ce qui a contraint le syndicat des copropriétaires à la faire assigner devant le tribunal une nouvelle fois.

Le comportement de la défenderesse, qui ne s’explique pas sur sa situation financière, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 600 euros que la SCI Ines sera condamnée à lui verser.

III. Sur les demandes accessoires

La SCI Ines, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la défenderesse sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Ines, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à Montrouge (92120) la somme de 8.809,85 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 5.576,25 euros et à compter de l’assignation pour le surplus (3.233,60 euros) ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI Ines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à Montrouge (92120) la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Ines au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI Ines, à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] à Montrouge (92120) la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Marion COUSIGNE, Greffière, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT