TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 MARS 2026

N° RG 24/01613 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZQPO

N° de minute :

S.A.S. CAPTAIN FOX – PUB CULTUREL

c/

Etablissement public HAUTS DE SEINE HABITAT

DEMANDERESSE

S.A.S. CAPTAIN FOX – PUB CULTUREL,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Lorris RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P164

DEFENDERESSE

Etablissement public HAUTS DE SEINE HABITAT,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 282

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 février 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 17 mars 2026, et prorogé ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 juillet 2017, l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT a consenti un bail commercial à l’association LES PORTES DE L’EXIL, portant sur un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation,, [Adresse 3].

Aux termes d’un acte en date du 30 juin 2020, l’association LES PORTES DE L’EXIL a cédé son fonds de commerce à la société CAPTAIN FOX-PUB CULTUREL.

Arguant du fait qu’elle a été dans l’impossibilité d’utiliser le sous-sol du local pour les besoins de l’exploitation de son fonds de commerce, à la suite de plusieurs dégâts des eaux, la société CAPTAIN FOX-PUB CULTUREL a, par acte de commissaire de justice en date du 08 juillet 2024, assigné l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT devant le Président du Tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé, pour l’audience du 21 octobre 2024, aux fins notamment de l’enjoindre sous astreinte de lui procurer un local de remplacement, d’ordonner à titre subsidiaire une mesure d’expertise et de le condamner à lui verser un certain nombre de provisions à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Lors de l’audience du 21 octobre 2024, les parties ayant chacune constitué avocat, l’affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état. A cette occasion, le président a rendu une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur selon les modalités prévues par l’ancien article 127-1 du code de procédure civile.

Les parties ayant refusé de s’engager dans un processus de médiation et après deux renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 03 février 2026.

Au visa de ses dernières conclusions écrites transmises par RPVA le 28 janvier 2026, la société CAPTAIN FOX-PUB CULTUREL a demandé de :

RECEVOIR la société CAPTAIN FOX – PUB CULTUREL en son exploit introductif d’instance ;

Y FAISANT DROIT,

REJETER les demandes de l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH

A TITRE PRINCIPAL :

CONDAMNER provisionnellement l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH à titre principal sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir à mettre à disposition de la société CAPTAIN FOX – PUB CULTUREL, un local de remplacement pour permettre l’exercice de son activité de studio d’enregistrement ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux litigieux,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

— Examiner les désordres allégués dans l’assignation,

— Rechercher l’origine, l’étendue et la ou les causes de ces désordres,

— Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— Évaluer et indiquer le coût des travaux éventuellement nécessaires à la réfection, et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état,

— Juger qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’ expertise ou le juge désigné par lui,

— Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir aux frais avancés de l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH,

— En cas d’urgence, autoriser le demandeur à effectuer des travaux à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, prescrits par Monsieur l’expert et sous son contrôle,

CONDAMNER l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH au paiement de la somme de 22.463,34 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice résultant des dommages causés au matériel ;

CONDAMNER l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH au paiement de la somme de 8.453 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance portant sur le sous-sol ;

CONDAMNER l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH au paiement de la somme de 57.480 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice résultant des travaux d’insonorisation effectués dans le local ;

CONDAMNER l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH au paiement de la somme de 74.878 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice portant sur les pertes d’exploitation subies en raison de l’impossibilité d’exploiter le sous-sol ;

CONDAMNER l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH au paiement d’une somme de 4.000 € à titre de provision et conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER enfin l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH aux entiers dépens de l’instance à titre de provision, en ce compris les frais d’expertise si elle devait être ordonnée.

Au visa de ses dernières conclusions écrites transmises par RPVA le 22 janvier 2026, l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT a demandé de :

REJETER l’ensemble des demandes formulées par la société CAPTAIN FOX ;

A titre subsidiaire :

DESIGNER un expert dont la mission sera définie dans les termes de l’assignation délivrée ;

REJETER les demandes de condamnation provisionnelle formulées par la société CAPTAIN FOX quant aux frais d’installation et à la perte d’exploitation ;

RESERVER le surplus des demandes de condamnation provisionnelle formulées par la société CAPTAIN FOX ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la société CAPTAIN FOX à payer à HDS HABITAT la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société CAPTAIN FOX à payer à HDS HABITAT les entiers dépens ;

Les parties ont développé oralement leurs moyens et prétentions, lesquels sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la demande concernant la mise à disposition d’un local de remplacement

La société CAPTAIN FOX demande que l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT soit enjointe à titre provisionnel, de lui mettre à sa disposition un local équivalent au seul sous-sol, en raison de son caractère inutilisable, suite à différents dégâts des eaux.

A ce titre, elle ne précise pas sur quel fondement juridique elle a entendu saisir le juge des référés pour l’examen de cette demande.

Il convient de préciser, qu’en dehors de quelques dispositions légales spécifiques, le président du tribunal judiciaire statuant en référé ne détient ses pouvoirs que sur la base des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile.

Néanmoins, la société CAPTAIN FOX forme cette demande en invoquant l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur, de sorte que celle-ci peut être examinée au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Selon cet article, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

De son côté, le défendeur soutient que cette demande est devenue sans objet, aux motifs qu’en cours d’instance, elle a mis à la disposition de sa locataire un local équivalent à celui du sous-sol du local donné à bail.

Au cas particulier, la société demanderesse produit un constat établi le 12 septembre 2023 par commissaire de justice démontrant l’état d’usure avancée de la canalisation des eaux pluviales de l’immeuble, traversant le sous-sol du local.

D’autre part, il est indéniable que cette partie des lieux loués a subi plusieurs dégâts des eaux, depuis que la société CAPTAIN FOX en est locataire, ainsi que cela résulte des constats amiables établis les 17 décembre 2020, 21 avril 2021, 03 mars 2022 et 20 octobre 2024.

Au vu de ses propres explications, l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT n’en disconvient pas, ayant au demeurant, commandé la réalisation de travaux, notamment la réfection des tuyaux en fonte, [Localité 3]/EV, au vu de factures émises les 24 octobre, 17 et 26 décembre 2024 par la société ACORUS.

Cependant, il apparaît que pour le temps des travaux de réfection, le défendeur justifie avoir mis à la disposition du preneur un local, suivant une convention temporaire et provisoire signée des deux parties le 04 octobre 2024.

Si effectivement, par la suite, la société CAPTAIN FOX a procédé à la résiliation de cette convention le 07 octobre 2024, il est présumé, par l’apposition de sa signature sur ce contrat de bail précaire, avoir visité préalablement le local et l’avoir accepté en l’état.

Du reste, la société CAPTAIN FOX, ne produit aucun élément étayant ses allégations selon lesquelles, ce local mis à sa disposition ne présentait aucune équivalence avec celui qui lui était loué.

Dans ces conditions, sa demande formée sur ce chef se heurte à une contestation sérieuse et dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur celle-ci.

Sur la demande subsidiaire portant sur l’organisation d’une mesure d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Outre que le demandeur doit justifier de l’existence d’un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise, la mesure doit être utile au futur procès et pertinente.

Au cas particulier, la mesure d’expertise sollicitée par la société CAPTAIN FOX aurait pour objet de décrire les désordres, d’en déterminer l’origine et les causes, ainsi que les responsabilités encourues, de décrire les travaux propres à remédier auxdites atteintes et à évaluer tous les préjudices subis.

Cependant, il est produit aux débats un procès-verbal de réception en date du 13 mai 2025 attestant de l’exécution des travaux relatifs aux dégâts des eaux affectant la partie en sous-sol des lieux loués, commandés par le bailleur. Or, la partie demanderesse ne fait pas état depuis cette date, d’un nouveau dégât des eaux dans ce local à usage d’enregistrement et pour lequel, elle sollicitait précédemment la mise à disposition d’un autre local en remplacement de celui-ci.

Les travaux de réfection des tuyaux de fonte, [Localité 3]/EV, siège du désordre selon la société demanderesse, ayant été réalisés, il ne pourra être procédé à aucun constat technique sur place, concernant le caractère défectueux de ces tuyaux tel qu’il résultait des constatations mentionnées au constat du commissaire de justice établi le 12 septembre 2023.

Par ailleurs, la cause des désordres étant manifestement liée à un vice inhérent à l’immeuble, ce que ne semble pas contester la défenderesse, la responsabilité de l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT sera forcément retenue, puisqu’elle est propriétaire de l’intégralité de l’immeuble au sein duquel se trouvent les locaux loués.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la mesure d’expertise sollicitée.

Sur les demandes de provision

Au regard de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Sur la provision au titre de la perte de jouissance du sous-sol

La société CAPTAIN FOX sollicite à ce titre la somme de 8453 € correspondant à la valeur locative de la partie en sous-sol des lieux loués sur cinq ans.

En premier lieu, la réparation d’un préjudice de jouissance ne peut se concevoir que si le preneur s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser ce local, conformément à la destination du bail, lequel mentionne qu’il devait servir de studio de répétition et d’enregistrement pour les usagers de l’association.

Or, s’il n’est pas contesté que ce local a fait l’objet de plusieurs dégâts des eaux, ce qui effectivement a forcément entraîné une privation de jouissance pendant un laps de temps donné, il n’est nullement démontré pour autant que celle-ci a été continue depuis la prise de bail intervenue le 30 juin 2020 et ce alors qu’il n’est pas non plus discuté qu’à l’occasion de chacun des sinistres, le bailleur a fait procéder à des travaux de réparation, mettant fin, du moins de manière temporaire aux infiltrations.

Il s’en évince que si le principe d’un préjudice de jouissance doit être retenu, il n’est fourni à la juridiction aucun élément lui permettant de déterminer les périodes d’indisponibilité du local en question.

Dès lors, la part non sérieusement contestable de l’indemnisation à accorder à ce titre ne saurait excéder la somme de 2000 €.

Sur la provision au titre de l’indemnisation du matériel endommagé

La société CAPTAIN FOX sollicite le paiement de la somme de 22.463,34 €, sur la base d’un chiffrage de son assureur, la société AXA, en indemnisation du dégât des eaux subi le 02 mars 2022.

A ce titre, le détail chiffré émanant de la société AXA concernant l’évaluation de son dommage a retenu une estimation de valeur à neuf pour un montant de 33.234,43 € et une vétusté à déduire de 8832,40 €.

En l’occurrence, la réparation intégrale d’un dommage causé à une chose n’est réalisée que par le remboursement des frais de remise en état ou le paiement d’une somme d’argent représentant sa valeur de remplacement.

Il en découle que l’indemnisation du préjudice matériel invoqué par la demanderesse ne peut être équivalent à la valeur neuve des biens détériorés.

Ce faisant, la société demanderesse ne produit aucun élément permettant de déduire que la valeur réelle des biens au jour du sinistre serait supérieure au montant indemnisé.

D’autre part, l’indemnisation de l’assureur s’effectuant effectivement au travers un mécanisme d’indemnité immédiate et différée, la pièce de l’assureur invoquée précédemment tend plutôt à faire apparaître que le chiffrage de l’indemnité allouée par l’assureur s’élève en réalité à la somme de 22.463,34 € dont 7338,98 € en indemnité différée, cette dernière somme étant réglée une fois que les travaux de réparation seront réalisés, grâce au versement de l’indemnité immédiate.

A cet égard, la société CAPTAIN FOX produit également une lettre d’accord émanant de l’assureur évaluant son dommage à la somme de 24.402,03 €, même si ce montant ne correspond pas forcément au montant de l’indemnité à allouer, en considération des garanties de son contrat d’assurance.

Or, alors qu’elle ne conteste pas avoir été indemnisée en partie par son assureur, elle ne produit aucune quittance de celui-ci permettant ainsi de connaître exactement le montant des sommes qu’elle a véritablement perçues en indemnisation de son sinistre.

Du reste, il convient de relever qu’initialement, aux termes de son assignation, la société CAPTAIN FOX avait sollicité le paiement de la somme de 8832,40 € à ce titre, correspondant à la vétusté déduite par l’assureur.

Dès lors, sa demande de provision à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a donc pas lieu à référé sur celle-ci.

Sur la provision au titre du remboursement des frais d’installation

La société CAPTAIN FOX réclame le paiement d’une somme de 57480 € au titre des frais qu’elle a dû exposer lors de son installation, pour insonoriser le local.

Cependant, outre qu’elle produit des factures à ce titre, antérieures à son installation, elle ne produit aucun élément permettant d’en déduire manifestement que les dégâts des eaux successifs nécessiteraient le remplacement intégral des aménagements permettant l’insonorisation du local.

En outre, elle ne prend pas en compte le fait que les travaux d’aménagement et d’acoustique avaient fait l’objet d’une franchise de loyers de 36.900 €, accordée par le bailleur à son cédant, ainsi que cela résulte des indications contenues dans le contrat de cession.

Sur la provision au titre des pertes d’exploitation

La société CAPTAIN FOX réclame la somme de 74878 €, équivalent à cinq ans d’inactivité, calculé sur la moyenne des revenus perçus par le cédant entre 2013 et 2017 sur l’activité d’enregistrement en studio, soit 14.975 € annuel.

Cependant, elle ne produit aucun élément, notamment comptable, permettant d’une part de certifier la sincérité des revenus indiqués entre 2013 et 2017, se contentant de produire un simple tableau, récapitulant les rentrées d’argent sur cette période et d’autre part de relever que depuis sa prise de possession des lieux le 30 juin 2020, elle n’aurait généré aucun revenu pour cette activité spécifique.

Or, si effectivement, le contrat de bail avait prévu que le local en sous-sol servirait de studio d’enregistrement, les lieux loués étaient surtout destinés à une activité de café culturel, se déroulant essentiellement dans la partie située au rez-de-chaussée, et non affectée à priori par les dégâts des eaux.

Par ailleurs, ainsi que cela a été énoncé précédemment, elle ne démontre pas qu’elle aurait été privée de manière continue de ce local pendant cinq ans, et par voie de conséquence d’exercer l’activité qui lui était réservée.

Enfin, une indemnisation à ce titre ne peut se baser uniquement sur la perte brute du chiffre d’affaires, sans tenir compte des charges que le preneur n’a pas supporté du fait de la baisse d’activité.

Par conséquent, la société CAPTAIN FOX ne démontre pas avec l’évidence requise devant le juge des référés de l’existence d’un préjudice à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les parties ayant échoué chacune en partie sur leurs prétentions, il convient de procéder à un partage des dépens, réparti à hauteur de deux tiers pour la demanderesse et d’un tiers pour le défendeur.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande le rejet de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société CAPTAIN FOX-PUB CULTUREL concernant l’injonction au bailleur de mise à disposition d’un local de remplacement ;

REJETONS la demande subsidiaire visant à l’organisation d’une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT à verser à la société CAPTAIN FOX-PUB CULTUREL, à titre de provision, la somme de 2000 €, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision émanant de la société CAPTAIN FOX-PUB CULTUREL ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PARTAGEONS les dépens de la présente instance, à hauteur des deux tiers à la charge de la société CAPTAIN FOX-PUB CULTUREL et d’un tiers à celle de l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À, [Localité 4], le 30 mars 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président