TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Juin 2026

N° RG 23/06495 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YGDV

N° Minute :

AFFAIRE

A.S.L. [Adresse 1]

C/

[T] [K], S.A. MMA IARD, S.C.I. [Q], S.A.R.L. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GESTION IMMOBILIERE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE. [Adresse 1]

SARL Cabinet CEGESTIM

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEURS

Monsieur [T] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

S.A. MMA IARD

[Adresse 4]

[Localité 4]

S.A.R.L. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 5]

[Localité 5]

toutes deux représentées par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 399

S.C.I. [Q]

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas PCHIBICH de la SELARL RETAIL PLACES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0038

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2026 en audience publique devant :

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente

Thomas CIGNONI, Vice-président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats et à l’avis de prorogation adressé le 27 mai 2026,

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un acte authentique reçu par Mme [K], notaire, le 29 décembre 2011, la SCI [Q] (ci-après la SCI) est propriétaire du lot de volume n°28 situé au [Adresse 7] à Rueil-Malmaison (92565), dépendant de l’Association foncière urbain libre [Adresse 8] (ci-après l’AFUL) ainsi que d’un local n° 26179 au sein de la copropriété des « Parkings Commerces » située au [Adresse 9] à Rueil-Malmaison.

La société Cegestim, gestionnaire de biens, est mandatée en qualité de syndic par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 7], ainsi qu’en qualité de président de l’AFUL. Elle est assurée auprès de la société Mma.

A compter de 2018, l’AFUL a adressé à la SCI des appels de charge comportant un arriéré, que cette dernière a refusé de régler, estimant que ces appels présentaient un caractère tardif dû à une erreur de l’AFUL.

L’AFUL a relancé à plusieurs reprises la SCI aux fins de règlement du montant réclamé, sans succès, avant de faire assigner cette dernière par acte de commissaire de justice du 10 août 2023 devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins de la voir condamner à lui régler les arriérés de charge dus.

Par exploit du 16 novembre 2023, la SCI a fait assigner en intervention forcée la société Cegestim et son assureur la société MMA.

Par acte du 16 décembre 2024, elle a fait assigner en intervention forcée Mme [K].

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, l’AFUL demande au tribunal de :

— condamner la SCI au paiement d’une somme de 9.313,75 euros au titre des cotisations de charges impayées (échéance du 1er trimestre 2024 incluse) ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SCI au paiement d’une somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;

— condamner la SCI aux dépens ainsi qu’à lui verser une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose en premier lieu que les appels de charge relatifs au lot n°28 ont été retardés en raison d’une erreur du notaire, qui n’a jamais notifié le transfert de propriété concernant ce lot de volume à l’AFUL, mais uniquement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10].

Elle indique :

— qu’au 10 janvier 2024, la dette de la débitrice s’élève à la somme de 9 313,75 euros (échéance du 1er trimestre incluse et déduction faite du règlement de 3 416,13 euros effectué par Cegestim dans le cadre de l’accord intervenu en 2019 avec la SCI) ;

— que cette créance est certaine liquide et exigible puisque résultant des assemblées générales ayant approuvé les comptes et des appels de provisions des exercices écoulés ;

— qu’elle verse par ailleurs toutes pièces d’usage en pareille matière, permettant de justifier des sommes réclamées (décompte actualisé, appels de fonds…) ;

— que les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été approuvées par l’assemblée générale et qu’il est donc régulier d’appeler des régulations de charges qui correspondent à des années antérieures, la date d’exigibilité étant celle de l’approbation par cette assemblée et les moyens tirés de l’absence de datation précise des appels de charge étant dès lors inopérants.

Elle ajoute qu’au travers des pièces complémentaires qu’elle produit la SCI contribue à établir sa défaillance dès lors que les statuts de l’association en leur article 1 prévoient bien que tout propriétaire d’une partie quelconque des lots privatifs de l’ensemble immobilier sera membre de plein droit de l’AFUL et que la SCI sait ainsi qu’elle est redevable de charges en sa seule qualité de propriétaire. Elle souligne que cette dernière se fonde de manière erronée sur le décret du 17 mars 1967 pour prétendre que la vente lui a valablement été notifiée pour le lot n°28 alors que ce décret est inapplicable en l’espèce puisque l’AFUL est régie par ses statuts.

Elle fait valoir ainsi que le notaire aurait dû procéder à deux notifications distinctes, l’une au syndicat des copropriétaires pour le lot n°26179 et l’autre à l’AFUL pour le volume n°28, qu’en l’espèce l’avis de mutation du 29 décembre 2011 vise l’article 6 du décret du 17 mars 1967 et l’article 20 de la loi du 20 juillet 1965 qui concernent donc une copropriété, sans être applicables à l’AFUL, ce qui démontre qu’il ne lui était pas adressé.

Elle juge ainsi que rien ne permettait à la société Cegestim de comprendre que cet avis de mutation concernait également l’AFUL. Elle ajoute à cet égard que le notaire étant le mandant de la SCI, celle-ci ne saurait se soustraire aux effets des actes de ce dernier. Elle observe en outre que le courrier du notaire portant demande de renseignements ne vise que le lot 26179. Elle en déduit que le notaire a commis une faute en ne prenant jamais en compte l’existence d’une AFUL et que cette faute est à l’origine de la confusion et de la tardiveté des premiers appels de charge adressés à la SCI.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts elle expose que le comportement de la SCI est répétitif et injustifié, que sa résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour l’AFUL, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble, causant aussi un préjudice financier important aux autres propriétaires.

Elle nie toute faute de sa part, rappelant que la créance de la SCI est incontestable au regard des pièces produites, les régularisations de charges ayant été votées en assemblée générale, dont les délibérations n’ont pas été attaquées par la SCI dans le délai imparti. Elle souligne que cette dernière ne justifie pas d’un quelconque préjudice, les exemples jurisprudentiels produits étant inapplicables en ce qu’ils concernent des appels de fonds erronés ou irréguliers, à l’origine quant à eux un préjudice.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 juillet 2025, la SCI [Q] demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter l’AFUL, la société MMA, Mme [K] de leurs demandes à son encontre ;

— à titre subsidiaire, condamner in solidum l’AFUL, la société MMA et Mme [K] à lui payer la somme de 9.313,75 euros à titre de dommages et intérêts ;

— à titre plus subsidiaire : condamner Mme [K] à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— en tout état de cause condamner l’AFUL, la société MMA et Mme [K] aux dépens lesquels pourront être recouvrés directement par maître Nicolas PCHIBICH, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros chacun au profit de la société SCI [Q] par application de l’article 700 dudit code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions elle fait valoir que ce n’est que de manière « aléatoire et soudaine » que le syndic a initialement appelé, le 13 décembre 2018, la somme de 5 959,92 euros au titre d’un prétendu solde débiteur, montant dont le décompte versé aux débats ne permet nullement de justifier. Elle considère que le poste « régularisation charges courantes » figurant au décompte pour les années 2014 à 2017 sans autre précision ne respecte pas les règles relatives à la preuve prévues par les articles 1353 et suivants du code civil.

Elle observe à cet égard que les prétendus appels de charges au titre des années 2014 à 2016 ne comportent pas de date, contrairement aux appels postérieurs.

Elle cite divers exemples jurisprudentiels, soulignant notamment :

— que l’approbation des comptes exonère le syndic de sa responsabilité vis-à-vis du syndicat mais pas des fautes qu’il a pu commettre à l’encontre d’un copropriétaire pris individuellement en causant à celui-ci un préjudice personnel ;

— que le syndicat des copropriétaires doit produire, à l’appui de son action en recouvrement de charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition ; le report à nouveau devant impérativement être justifié par l’approbation des comptes de l’exercice correspondant et rattaché aux charges de copropriété exigibles sur l’année antérieure ;

— que le syndic est fautif de ne pas agir avec diligence pour recouvrer les charges impayées par les copropriétaires.

Elle juge ubuesque de considérer que le notaire aurait dû procéder à deux notifications distinctes des changements de propriétaire, l’une à l’AFUL et l’une au syndic, alors que la société Cegestim est mandatée par chacun, raison pour laquelle la vente des deux lots lui a été notifiée, et qu’elle ne peut ainsi prétendre s’être trouvée dans l’ignorance du transfert de propriété du volume n°28.

Elle ajoute en tout état de cause qu’elle ne saurait pâtir d’une éventuelle faute du notaire, d’une négligence de l’AFUL ou de la société Cegestim.

S’agissant de la négligence de l’AFUL elle précise que le notaire avait adressé à la société Cegestim un questionnaire « ASL » qui aurait dû lui être retourné dûment complété, qu’il lui a été répondu que l’immeuble en copropriété n’était pas dans le périmètre d’une association syndicale libre, en sorte qu’il n’avait pas dans un tel contexte à notifier le transfert à l’AFUL.

Elle considère dans ces conditions que la demande de l’AFUL ne peut qu’être rejetée et que si elle devait être accueillie, elle ne saurait avoir à supporter seule une condamnation liée à la négligence du syndic.

Elle ajoute que s’il devait être considéré que la notaire a commis une faute dans la notification du transfert du lot de volume n°28, il conviendra d’engager sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du code de procédure civile et la condamner à la garantir de toute condamnation.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées dans les mêmes formes le 2 juillet et 2025, Mme [K] demande au tribunal de :

— débouter la SCI de l’ensemble de leurs demandes.

— débouter l’AFUL de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner la SCI, ou toute partie qui succombera, au paiement d’une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain De Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure Civile.

Elle réfute en premier lieu toute faute de sa part, indiquant que :

— la société Cegestim exerce à la fois la fonction de syndic et celle de représentant de l’ASL pour la gestion de l’immeuble situé [Adresse 11] ;

— en vue de la signature de l’acte de vente prévue le 29 décembre 2011, elle a adressé à cette société le 19 octobre 2011 une demande de renseignements précis à compléter, à laquelle il n’a jamais été répondu avec précision, l’état daté lui ayant été retourné par le cabinet Cegestim le 14 novembre 2011, confirmant que l’immeuble était compris dans le périmètre d’une association syndicale libre puis le syndic lui ayant adressé le 27 décembre 2011, la page 12 de l’état daté rectifié, précisant qu’en réalité les lots acquis ne dépendaient pas d’une association syndicale libre ;

— la cession est ainsi intervenue le 29 décembre 2011 et une notification de transfert de propriété a été effectuée auprès de la société Cegestim, ainsi qu’un avis de mutation, par courrier recommandé avec accusé de réception.

Elle considère que la société Cegestim ne peut valablement soutenir qu’elle n’aurait pas été informée de la mutation intervenue en ce qui concerne le lot de volume n°28 au profit de la SCI [Q], alors que ce lot est expressément visé dans la notification de transfert adressée, et que c’est par négligence que cette dernière n’a pas enregistré les coordonnées du nouveau propriétaire.

Elle ajoute en tout état de cause qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice dès lors que l’arriéré réclamé porte sur une période bien postérieure à la vente (2017 à 2024) et que le défaut de règlement n’a dès lors aucun lien avec son intervention dans le cadre de la vente du 29 décembre 2011. Elle observe au surplus que la notification prévue par l’article 6 ayant a uniquement vocation à permettre au syndicat des copropriétaires de connaître les coordonnées du nouveau propriétaire mais également de faire opposition entre les mains du notaire en cas de non-règlement des charges par le vendeur, enjeu étranger au débat d’espèce.

Elle souligne enfin l’absence de préjudice dès lors que le paiement des charges est une obligation résultant de la seule qualité de propriétaire, dont la SCI n’aurait pu s’abstenir y compris en cas de double notification et au titre de laquelle le notaire n’a pas vocation à se substituer à la SCI.

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, les sociétés Cegestim et Mma demandent au tribunal de :

— débouter la SCI de l’intégralité de ses demandes ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner la SCI, sinon tout succombant, à verser à la société Cegestim la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile assortie de l’exécution provisoire, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles exposent au soutient de leurs prétentions que la démonstration de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments est inexistante, la négligence invoquée n’étant ni décrite, ni circonstanciée, aucune faute n’étant expressément alléguée.

Elles ajoutent que le préjudice est également inexistant dès lors que :

— soit les sommes sont dues et la SCI ne peut ériger ses obligations et ses propres manquements en griefs, la société Cegestim n’ayant pas vocation à se substituer à l’un quelconque des copropriétaires dans l’exécution des obligations inhérentes à sa qualité ; surabondamment, la SCI aurait, le cas échéant, tiré un bénéfice du règlement tardif de ses charges, pouvant faire fructifier les sommes ainsi demeurées dans son patrimoine ;

— soit les sommes ne sont pas dues et dès lors, la poursuite initiée par la SCI est vidée de tout intérêt.

Elle en déduit qu’en tout état de cause, le syndic n’encourt aucune condamnation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ensemble des parties ayant constitué avocat, la présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de l’AFUL

1.1 Sur la demande en paiement de charges

Il est rappelé que selon l’article L. 322-1 du code de l’urbanisme, "les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires […], constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés à l’article L. 322-2".

Selon l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre.

Ce principe découle du caractère réel de l’association syndicale : tous les propriétaires de biens situés dans son périmètre en sont membres de plein droit et obligatoirement (Cass. 3e civ., 26 févr. 2003, n° 01-15.213). Ainsi pour les propriétaires initiaux, mais également, et selon une jurisprudence constante, pour tous les acquéreurs successifs de chaque bien concerné jusqu’à sa dissolution.

L’article 7 de cette ordonnance dispose que les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement.

Selon l’article 9 de cette ordonnance, l’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts; le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l’association.

Par ailleurs et en vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort de ces dispositions que chacun des propriétaires membre de l’association foncière urbaine libre en raison de l’inclusion de son bien dans le périmètre de l’association se trouve tenu de contribuer pour une quote-part aux charges de celle-ci et soumis à cet égard aux règles de majorité déterminées par les statuts. Les organes de l’association ne peuvent valablement prendre des décisions et surtout décider des dépenses que strictement relatives à l’objet de l’association.

En l’espèce, il n’est élevé aucune contestation sur le principe de la soumission de la SCI, en qualité de propriétaire du lot n°28 dépendant de l’AFUL, aux statuts de celle-ci (qui sont versés aux débats) et à la répartition des charges qu’ils prévoient, les modalités de calcul des charges réclamées et leur conformité à cette répartition n’étant pas davantage débattus.

L’AFUL a produit un décompte actualisé au 10 janvier 2024, présentant un solde débiteur de 5 594,42 euros. La première ligne de ce décompte remonte au 01 janvier 2017, mentionnant alors un solde créditeur de 55,77.

Il ressort par ailleurs des mentions du décompte que sur un total d’appel de charges de 9 715,72 euros, un montant de 3 416, 13 euros a été réglé par Cegestim, la ligne étant intitulée « remboursement Cegestim 50% solde 6 832,26 (accord avec M. [L]) ».

Des appels de charges sont produits ainsi que divers appels ponctuels pour travaux correspondant aux montants inscrits au relevé de compte.

Surtout, l’AFUL a versé aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale de fin d’année 2015 à 2022 approuvant à l’unanimité les comptes de l’exercice précédent et la répartition des charges entre les différents membres de l’AFUL, ainsi que les budgets prévisionnels des années suivantes, ce qui au demeurant n’est pas contesté. Est également produit un procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2023, approuvant les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel 2024.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance de l’AFUL relative aux charges 2014 à 2022 incluse.

De même, au regard du vote du budget prévisionnel de l’année 2023 par l’assemblée générale du 26 décembre 2022 et des appels de provisions produits pour chaque trimestre de cette année 2023, la créance de l’AFUL et son exigibilité à ce titre sont établies.

Il en va également ainsi des provisions sur charges dues au titre du premier trimestre 2024, au regard de l’approbation par l’assemblée générale du mois de juin 2023 du budget prévisionnel 2024, l’appel de provisions correspondant, daté du 4 janvier 2024, étant par ailleurs produit.

Il est par ailleurs fait état et justifié des frais de mise en demeure par avocat d’un montant de 120 euros (facture de la Selarl BJA du 20 janvier 2022), inscrits au compte de la société [Q], qu’il y a lieu de retenir en ce qu’ils découlent directement des défauts de paiement.

Les frais de « constitution de dossier » fixés à 221 euros ne sont pas détaillés et ont davantage vocation à entrer dans le champ des frais irrépétibles de l’instance. Ils ne seront pas retenus.

Par ailleurs, l’AFUL elle-même évoque, sans établir de raison de l’écarter ou de remettre à ce jour en cause ses effets, l’accord trouvé initialement avec la société [Q], en vertu duquel elle a versé une somme de 3 416,13 euros équivalente à 50% de l’arriéré qui était alors de 6 832,26 euros, faisant ainsi apparaître au décompte actualisé du 10 janvier 2024 un solde de 5 594,42 euros qui prend en compte ce versement de l’AFUL. Elle ne justifie pas dans ces conditions d’une créance supérieure à ce montant de 5 594,42 euros.

Il s’ensuit que l’AFUL justifie d’une créance liquide et exigible à l’encontre de la SCI d’un montant de 5 373, 42 euros (5 594,42- 221).

La SCI ne contestant ni être propriétaire du volume n°28, ni être redevable en cette qualité et en vertu des statuts de l’AFUL, des diverses charges dont il est justifié, ce depuis le transfert de propriété, le moyen tenant à la nécessité d’une double notification du transfert de propriété par le notaire et au caractère conséquemment tardif des premiers appels de charge, bien que largement débattu par les parties, est en réalité sans incidence sur l’exigibilité de ces sommes et son obligation en paiement, aucune prescription n’étant invoquée et aucune majoration de retard n’étant intervenue, en sorte que les sommes réclamées auraient dû être acquittées à valeur identique si elles avaient été appelées chaque année depuis 2014.

De même, les exemples jurisprudentiels cités par la SCI – au demeurant sans développement sur leur applicabilité et leur transposition au cas d’espèce – ne sont pas pertinents en ce qu’ils concernent des cas d’appels irréguliers de charges (charges distinctes ou supérieures aux répartitions approuvées en assemblée générale) et constitutifs de préjudices, tandis que la demande principale formée dans la présente instance porte sur une obligation en paiement résultant, pour la SCI, de sa seule qualité de propriétaire, membre de l’AFUL, en vertu de comptes et répartitions de charges approuvés en assemblée.

Par conséquent, la SCI sera condamnée à payer à l’AFUL la somme de 5 373, 42 euros au titre des charges et provisions sur charges impayées du 1er janvier 2014 au 31 mars 2024.

L’AFUL sera déboutée de sa demande en paiement pour le surplus.

La somme de 5 373, 42 euros portera intérêts à compter de l’assignation, qui se capitaliseront conformément à la demande formée sur ce point.

1.2. Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En matière de copropriété, la condamnation du copropriétaire débiteur est subordonnée à la preuve de sa mauvaise foi. La seule preuve d’une trésorerie perturbée qui a nui au bon fonctionnement de la copropriété qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs n’est pas suffisante à établir la mauvaise foi du copropriétaire débiteur (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-19.388)

En l’espèce, si la carence persistante de la SCI dans le paiement des charges à compter de leur réclamation effective en 2018 a pu perturber la trésorerie de l’association, cette circonstance n’est pas suffisante à caractériser la mauvaise foi de cette dernière et à justifier, en l’absence de toute documentation de la réalité et de l’ampleur des difficultés ainsi engendrées, sa condamnation au paiement de dommages et intérêts au bénéfice de l’AFUL, qui sera par conséquent déboutée de sa demande de ce chef.

2. Sur les demandes de la SCI

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de responsabilité sur le fondement de cet article suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

Par ailleurs et en matière d’associations syndicales libres, l’article 4 de l’ordonnance susvisée du 1er juillet 2004 dispose : « Le président de l’association syndicale de propriétaires tient à jour l’état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d’un immeuble inclus dans le périmètre de l’association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat. »

En l’espèce, la SCI forme des demandes indemnitaires et en garantie à l’encontre de la société Cegestim et son assureur ainsi que du notaire, reprochant à ces derniers des fautes par négligence dans la notification du transfert de propriété s’agissant du notaire, et dans la prise en compte de cette notification s’agissant de la société Cegestim.

Il ressort des pièces versées aux débats que le notaire a adressé le 29 décembre 2011 à « Cegestim », sans autre précision de sa qualité, deux courriers :

— un « avis de mutation » visant l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis ;

— une « notification de transfert de propriété » visant l’article 6 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces deux diligences sont ainsi prévues par les textes afférents à la copropriété des immeubles bâtis et doivent dès lors être considérés comme ayant été adressés à la société Cegestim en sa qualité de syndic.

Ainsi et bien que l’avis et la notification concernés mentionnent l’ensemble des biens vendus en ce compris le lot n°28, cette circonstance n’a pas pour effet de faire peser sur la société Cegestim, personne morale, en qualité de syndic, l’obligation de se saisir des informations ainsi transmises pour détecter, en son autre qualité de présidente de l’AFUL, l’existence d’un transfert de propriété pour le volume n°28 qui en dépend, et de prendre ainsi en compte, en cette autre qualité, le transfert de propriété de ce volume et les coordonnées des nouveaux propriétaires.

Il n’est dans ces conditions caractérisé aucune négligence de la société Cegestim.

Il ressort par ailleurs des réponses données par la société Cegestim au formulaire de renseignement adressé par le notaire, d’une part, que ce formulaire visait uniquement le lot « 26179 » (et non le lot n°28 dépendant de l’AFUL), d’autre part qu’après avoir adressé le 14 novembre 2011 un formulaire répondant positivement à la question de savoir si l’immeuble en copropriété était compris dans le périmètre d’une association syndicale, d’une AFUL ou d’une union de syndicat, la page comportant cette question a été réadressée au notaire par fax du 27 décembre 2011 en répondant par la négative.

L’acte d’acquisition lui-même n’est pas produit par la SCI [Q], les mentions qui y sont portées s’agissant de l’appartenance des biens à un immeuble soumis au statut de la copropriété ou à une AFUL ne pouvant dès lors y être vérifiées.

Il n’est pas établi dans ces conditions de connaissance par Mme [K] de l’appartenance du volume n°28 à une AFUL ou de diligences insuffisantes de cette dernière en vue de recueillir cette information et, conséquemment, de négligence fautive de sa part.

Il est observé à titre surabondant que les fautes invoquées sont en tout état de cause dénuées de tout lien de causalité avec un préjudice causé à la SCI, seule obligée au paiement des charges de l’AFUL du seul fait de sa qualité de propriétaire et membre, de plein droit, de celle-ci. Cette obligation n’est donc pas constitutive d’un préjudice et elle aurait en toute hypothèse été appelée à régler ce montant de charges.

La SCI sera par conséquent déboutée de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société Cegestim, la société Mma et Mme [K] et de son appel en garantie à l’encontre de Mme [K].

3. Sur les demandes accessoires

La SCI, succombante, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à l’AFUL la somme de 1 200 euros ;

— à Mme [K] la somme de 1 200 euros ;

— à la société Cegestim et aux Mma la somme totale de 1 200 euros.

Les dépens seront distraits, s’agissant de Mme [K], au profit de Maître Valérie Toutain De Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Condamne la SCI [Q] à payer à l’Association Foncière Urbaine Libre [Adresse 8] la somme de 5 373, 42 euros au titre des arriérés de charges et provisions sur charges du 01 janvier 2014 au 31 mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 août 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute l’Association Foncière Urbaine Libre [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute l’Association Foncière Urbaine Libre [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

Déboute la SCI [Q] de sa demande de condamnation in solidum de la société Cegestim, Mme [K] et les Mma à lui payer la somme de 9 313,75 euros ;

Déboute la SCI [Q] de son appel en garantie à l’encontre de la société Cegestim, Mme [K] et les Mma à lui payer la somme de 9 313,75 euros ;

Condamne la SCI [Q] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain De Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure civile, s’agissant de Mme [K] ;

Condamne la SCI [Q], en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer :

— à l’Association Foncière Urbaine Libre [Adresse 12] la somme de 1 200 euros ;

— à Mme [K] la somme de 1200 euros ;

— aux sociétés Cegestim et Mma la somme totale de 1 200 euros.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,