TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.A.R.L. SUSHI [Localité 4]

M [X] [L] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandre SUAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10674 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LR3

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 juin 2025

DEMANDERESSE

Société FEDERPIERRE CAPUCINES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0542

DÉFENDEURS

S.A.R.L. SUSHI [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [L] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 juin 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10674 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LR3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 août 2018, la société FEDERPIERRE CAPUCINES a consenti un bail de droit commun à la société SUSHI [Localité 4], le contrat ayant pour objet la location d’un immeuble d’habitation liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi sur des locaux situés au [Adresse 3] (étage 05, lot n° 34, cave n°36), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 950 euros et d’une provision pour charges de 80 euros, pour l’occupation exclusive de M. [X] [L] [P].

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 649,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 5 et 6 novembre 2024, la société FEDERPIERRE CAPUCINES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [L] [P] et la société SUSHI PARIS, ainsi qu’au transport et à la séquestration des meubles et obtenir la condamnation de la société SUSHI PARIS au paiement des sommes suivantes :

—  10 252,97 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, outre les intérêts au taux de 0.50% par mois de retard, à compter du jour de l’exigibilité contractuelle jusqu’au jour du règlement effectif,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 4 558.20 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à libération des lieux,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 28 mars 2025, la société FEDERPIERRE CAPUCINES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise à titre d’information que la dette locative actualisée, s’élève désormais à 17 882,84 euros. La société FEDERPIERRE CAPUCINES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La société FEDERPIERRE CAPUCINES expose qu’il s’agit d’un bail soumis aux dispositions du code civil pour loger le mandataire social de la société SUSHI [Localité 4], M. [X] [L] [P].

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [X] [L] [P] et la société SUSHI [Localité 4] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société FEDERPIERRE CAPUCINES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé que le bail est soumis aux dispositions du code civil.

1. Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu le 09 août 2018 contient une clause résolutoire (article XVIII du contrat de bail, pièce 1 demandeur) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2024 (pièce 2 demandeur). Ce commandement de payer somme les locataires de régler la somme de 4 649.72 euros en principal.

Le commandement est demeuré infructueux au terme du délai d’un tel qu’il résulte du décompte versé par la bailleresse au 23 septembre 2024 (pièce 3 demandeur). Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

M. [X] [L] [P] et à la société SUSHI [Localité 4] étant sans droit ni titre depuis le 11 juin 2024, il convient de leur ordonner ainsi que tous occupants de leur chef de quitter les lieux et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société FEDERPIERRE CAPUCINES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société FEDERPIERRE CAPUCINES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mars 2025, la société SUSHI [Localité 4] lui devait la somme de 17 882,84 euros, terme du mois de mars 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 10 096.57 euros, suivant décompte arrêté au 23 septembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

La société SUSHI [Localité 4] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024 sur la somme de 4 649,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les clauses pénales

L’article V du contrat de bail (pièce 1 demandeur) stipule à titre de clause pénale qu’en cas de non-paiement à l’échéance de toutes sommes dues au titre du loyer ou des charges, le bailleur sera en droit de majorer lesdites sommes d’un intérêt calculé au taux de 0.50% par mois de retard. Les intérêts seront dus à compter de la date d’échéance, jusqu’à la date de réception du règlement, tout mois commencé étant intégralement dû. De plus, l’article XIV- 3 du contrat de bail stipule qu’à partir de la résiliation du bail, le locataire qui n’aura pas libéré et vidé les lieux sera de plein droit redevable envers le bailleur d’une indemnité d’occupation égale à 1% du dernier loyer annuel par jour calendaire de retard à libérer les lieux au-delà de cette date d’effet, outre les charges et taxes.

Sur ce fondement, la bailleresse sollicite le paiement par provision d’une indemnité d’occupation d’une somme mensuelle de 4 558.20 euros, charges et taxes en sus ainsi que le paiement par provision des intérêts au taux de 0.50% par mois de retard, à compter du jour de l’exigibilité contractuelle jusqu’au jour du règlement effectif.

Toutefois, l’article 1231-5 du Code civil permet au juge de modifier, même d’office, le montant de la clause pénale prévue au contrat lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’obligation étant sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

Les demandes de la société FEDERPIERRE CAPUCINES tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de ces clauses seront donc rejetées.

4 Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 396,10 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société FEDERPIERRE CAPUCINES ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société SUSHI [Localité 4], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 500 euros à la demande de la société FEDERPIERRE CAPUCINES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 août 2018 entre la société FEDERPIERRE CAPUCINES, d’une part, et la société SUSHI [Localité 4], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (étage 05, lot n° 34, cave n°36) est résilié depuis le 11 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à la société SUSHI [Localité 4],

ORDONNE à M. [X] [L] [P] et la société SUSHI [Localité 4] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] (étage 05, lot n° 34, cave n°36) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE la société SUSHI [Localité 4] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 396,10 euros (mille trois cent quatre-vingt-seize euros et dix centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE la société SUSHI [Localité 4] à payer à la société FEDERPIERRE CAPUCINES la somme de 10 096,57 euros (dix mille quatre-vingt-seize euros et cinquante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024 sur la somme de 4 649,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société FEDERPIERRE CAPUCINES au titre des clauses pénales,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE la société SUSHI [Localité 4] à payer à la société FEDERPIERRE CAPUCINES la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société SUSHI [Localité 4] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 mai 2024 et celui des assignations du 5 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge