TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

2ème Chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 14 Avril 2026

N° RG 25/02176 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2LDG

N° Minute :

AFFAIRE

[I] [C]

SCI LES [K]

C/

[V] [A], [D] [A]

Copies délivrées le :

A l’audience du 10 Février 2026,

Nous, Murielle PITON, Juge de la mise en état assistée de Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [I] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

SCI LES [K]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentés par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEURS

Monsieur [V] [T] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur [D] [A]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par Maître Mickael COHEN de la SELEURL SELARLU CABINET COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1000

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 15 février 2022, M. [D] [T] [J], Mme [F] [T] [J] et M. [R] [T] [J] ont vendu à la société civile immobilière [O] une propriété comprenant, un local à usage artisanal et un pavillon à usage d’habitation, située [Adresse 5].

Parallèlement à cette vente, une reconnaissance de dette d’un montant principal de 92 185 euros avait été signée par la SCI [K] et M. [C] [I] s’est porté caution solidaire.

La SCI [O] et M. [C] [I] se sont plaints de l’existence de vices affectant les locaux.

Par actes extrajudiciaires des 22 mars, 5 avril et 29 mai 2024, la SCI [K] et M. [I] ont fait assigner M. [D] [T] [J], Mme [F] [T] [J] et M. [V] [T] [J], en vue d’obtenir une expertise judiciaire.

Une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés par décision du 6 septembre 2024.

C’est dans ce contexte que par acte du 4 mars 2025, M. [C] [I] et la SCI [K] ont fait assigner M. [D] [T] [J] et M. [R] [T] [J] devant la présente juridiction aux fins, notamment, de les voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 100 000 euros au titre des travaux réparatoires et la somme de 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2025, M. [D] [T] [J] et M. [R] [T] [J] sollicitent du juge de la mise en état de :

déclarer irrecevable l’action de la SCI [K] et M. [C] [I] pour prescription, débouter la SCI [K] et M. [C] [I] de leur demande de sursis à statuer et de toutes leurs autres demandes, condamner la SCI [K] et M. [C] [I] à leur verser la somme de 3 000 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI [K] et M. [C] [I] aux entiers dépens de la procédure d’incident.Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile et de l’article 1648 du code civil que les locaux acquis sont exploités par la société [I] sous le nom commercial Crystal Net depuis plusieurs années, soit a minima depuis 2018, voire 2014 ; que M. [C] [I] est le dirigeant de la société [I] et associé à 50% de la SCI [K] ; que les demandeurs à l’instance principale ne peuvent soutenir qu’ils auraient découvert seulement le 6 février 2024, soit deux années après la vente des biens immobiliers, la nécessité de réaliser des travaux au regard de la nature des désordres invoqués ; que par lettre du 29 juin 2021, le conseil des demandeurs avait proposé le rachat des biens immobiliers évoquant lui-même l’état de vétusté des lieux, de la toiture et du bâtiment de manière générale ; que la connaissance des désordres par les demandeurs résulte également de l’expertise judiciaire ; que dès lors l’action fondée sur l’article 1641 du code civil est prescrite.

Sur le fondement de l’article 2224 du code civil, ils soutiennent que l’action fondée sur le dol est également prescrite.

Enfin, ils s’opposent à la demande de sursis à statuer.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, M. [I] [C] et la SCI [K] sollicitent du juge de la mise en état de :

dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions, En conséquence,

débouter M. [D] [T] [J] et M. [R] [T] [J] de toutes les demandes fins et prétentions, condamner in solidum M. [D] [T] [J] et M. [R] [T] [J] au paiement d’une somme provisionnelle de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum M. [D] [T] [J] et M. [R] [T] [J] aux entiers dépens du présent incident. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir sur le fondement des articles 145 et 378 du code de procédure civile et des articles 1641, 1130 et 1137 du code civil que les désordres découverts suite à l’achat rendent le local difficilement utilisable ; que la SCI [K] devra effectuer des travaux très importants dans le bien ; qu’ils ont intérêt à ce qu’un sursis à statuer soit prononcé dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

S’agissant de la prescription soulevée, ils indiquent que l’expertise judiciaire est en cours et qu’elle permettra de déterminer la date à laquelle les désordres sont apparus ; qu’il est donc prématuré d’affirmer qu’il n’y aurait pas de vice caché ou de dol alors même que l’expertise est en cours.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 10 février 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, il sera d’emblée relevé que si les défendeurs à l’incident sollicitent dans les motifs de leurs conclusions un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, cette demande n’est pas reprise au dispositif de leurs conclusions, de telle sorte que le juge de la mise en état n’a pas à y répondre.

Sur la prescription

Selon l’article 789, 6°, du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1648 du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est constant que l’action en garantie des vices cachés appartient à l’acheteur d’un bien, de telle sorte qu’elle ne peut commencer à courir qu’à compter de la vente du bien.

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que l’action fondée sur l’article 1130 du code civil ne peut appartenir qu’à la partie contractante et que partant, elle ne peut commencer à courir qu’à compter de la conclusion du contrat litigieux.

Il résulte de l’article 2241 du code civil que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Sur l’action en garantie des vices cachés Il est constant que par acte authentique du 15 février 2022, M. [D] [T] [J], Mme [F] [T] [J] et M. [R] [A] ont vendu à la société civile immobilier [O] une propriété comprenant, un local à usage artisanal et un pavillon à usage d’habitation, située [Adresse 5].

Or, il ressort des pièces produites aux débats et plus spécialement de l’extrait kbis de la société [I], dont le président est M. [C] [I], que depuis le 1er octobre 2018, son établissement principal dénommé Crystal Net est domicilié au [Adresse 6] à [Localité 4], ce qui n’est pas contesté par les parties.

Il n’est pas contesté par les parties que M. [C] [I] est associé de la SCI [K].

Par ailleurs, il ressort de la note de l’expert judiciaire adressé aux parties que « en l’état de mes opérations d’expertise, en raison du fait que la SCI [K] et Monsieur [I] étaient locataire des locaux précédemment à la vente des biens, je ne vois pas comment les nouveaux acquéreurs auraient pu ne pas connaitre les désordres constatés qui, pour la plupart, sont très anciens et toujours actifs. »

Il s’en déduit qu’à la date de la signature de l’acte authentique de la vente, la SCI [K] et M. [C] [I] ne pouvaient qu’avoir connaissance des désordres affectant le bien litigieux de telle sorte que la prescription de l’action en garantie des vices cachés a commencé à courir à compter de cette date, soit au 15 février 2022.

Il s’ensuit qu’au jour de de l’assignation en référé, puis au jour de l’assignation au fond, l’action en garantie des vices cachés était prescrite.

Partant, la SCI [K] et M. [C] [I] seront déclarés irrecevables leur action en garantie des vices cachés formée à l’encontre de M. [V] [T] [J] et M. [D] [T] [J].

Sur le dolEn l’espèce, l’action fondée sur l’article 1130 du code civil ne peut être sollicitée que par une partie qui estime que son consentement a été vicié. Il s’en déduit qu’elle ne peut commencer à courir qu’à compter de la signature de l’acte de vente.

Dès lors, cette dernière ne peut être prescrite, l’acte de vente ayant été signé le 15 février 2022. Il s’ensuit la SCI [K] et M. [C] [I] sont recevables en leur action formée sur le fondement de la réticence dolosive.

Sur les frais du procès

A ce stade de la procédure, et dans la mesure où la juridiction ne vide pas sa saisine, il y a lieu de réserver les dépens et de surseoir à statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Déclare la société civile immobilière [O] et M. [C] [I] irrecevables en leur action fondée sur la garantie des vices cachés du fait de la prescription,

Déclare la société civile immobilière [K] et M. [C] [I] recevables en leur action fondée sur la réticence dolosive,

Réserve les dépens,

Sursoit à statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 10 novembre 2026 à 09h30 pour conclusions au fond des défendeurs.

signée par Murielle PITON, Juge, chargée de la mise en état, et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Sylvie MARIUS-LEPRINCE

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Murielle PITON