TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Avril 2026

N° RG 23/05477 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YPTW

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la “[Adresse 1]” sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic :

C/

[E] [V] veuve [S], [L] [V] veuve [J]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la “[Adresse 1]” sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic :

Cabinet [Q]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R093

DEFENDERESSES

Madame [E] [V] veuve [S]

[Adresse 4]

[Localité 3] (MAROC)

défaillant

Madame [L] [V] veuve [J]

[Adresse 5]

[Localité 4] /MAROC

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [Adresse 6] sise [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de Mme [E] [V] et Mme [L] [V] dans le règlement des charges dont elles sont redevables, par actes d’huissier de justice du 27 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic, la société [Q], a fait transmettre une demande de remise de son assignation au parquet marocain dans le ressort duquel se trouvent Mme [E] [V] et Mme [L] [V].

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner conjointement Madame [E] [V], Madame [L] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  12 448,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 mai 2023, se décomposant comme suit :

* 6 080,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 mai 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023

* 6 368 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC

Condamner conjointement Madame [E] [V], Madame [L] [V], aux entiers dépens

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [E] [V] et Mme [L] [V] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 décembre 2023.

Dans un jugement mixte réputé contradictoire rendu du 30 septembre 2024, le tribunal de Nanterre a :

Déclaré recevable la note en délibéré transmise au tribunal le 21 juin 2024 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9], représenté par son syndic,Sursis à statuer au fond concernant les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9], représenté par son syndic, à l’encontre de Madame [E] [V],Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 8 novembre 2024 à 9h35 pour justification du respect des dispositions de l’article 688 du code de procédure civile à l’égard de Madame [E] [V],Condamné Madame [L] [V] à payer les sommes suivantes au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9], représenté par son syndic :- la somme de 6.080,41 euros au titre des charges dues pour la période du 2 octobre 2016 au 1er avril 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,Rappelé que les sommes non retenues au titre des frais de recouvrement (6.368 euros) doivent être recréditées sur le compte de Madame [L] [V],Réservé les dépens de l’instance,Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par message électronique du 22 octobre 2024, le demandeur a justifié des démarches effectuées auprès de l’autorité requise au ROYAUME DU MAROC en fournissant une lettre des autorités marocaines en date du 14 juin 2024 signalant l’impossibilité de l’autorité compétente à notifier l’assignation de Mme [E] [V], mettant fin au sursis à statuer prononcé par jugement du 30 septembre 2024.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de noter que l’ordonnance de clôture du 24 janvier 2025 est redondante, la clôture étant intervenue le 15 décembre 2023 et l’affaire n’ayant été renvoyée à la mise en état postérieurement au jugement du 30 septembre 2024 qu’en raison du sursis à statuer précité.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires formées à l’encontre de Mme [E] [V]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

— une fiche d’immeuble,

— une attestation immobilière après décès,

— des mises en demeure,

— un décompte couvrant la période du 2 octobre 2016 au 1er avril 2023,

— des factures et appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er avril 2015, 13 avril 2016, 29 mars 2017, 4 juillet 2017, 29 mai 2018, 23 mai 2019, 27 août 2020, 10 juin 2021, 9 juin 2022 et 16 juin 2023 et des attestations de non-recours,

— des contrats de syndic.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.080,41 euros au titre des charges arrêtées au 17 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la fiche d’immeuble et de l’attestation notariée, que Mme [E] [V] est, propriétaire indivisaire des lots n°327 et 337 de l’état descriptif de division avec Mme [L] [V].

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 1er avril 2015, 13 avril 2016, 29 mars 2017, 4 juillet 2017, 29 mai 2018, 23 mai 2019, 27 août 2020, 10 juin 2021, 9 juin 2022 et 16 juin 2023 qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2016 à 2022, mais aussi voté des travaux et le budget prévisionnel de l’exercice 2023.

Au regard du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges arrêtées au 1er avril 2023 d’un montant de 6.080,41 euros.

Il sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée aux défenderesses.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées.

Ainsi, les intérêts de retard courront à compter de l’assignation, laquelle vaut mise en demeure et porte sur l’intégralité des charges réclamées.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance à hauteur de 6.080,41 euros au titre des charges dues pour la période du 2 octobre 2016 au 1er avril 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023, et est bien fondé à en réclamer paiement à Mme [E] [V], qui sera condamnée par le présent jugement à verser cette somme. Il convient de relever que le jugement en date du 30 septembre 2024 a déjà reconnu le bien-fondé de la demande concernant cette même créance à l’égard de l’autre propriétaire indivisaire Mme [L] [V].

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 6.368 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, les frais suivants ne peuvent être retenus :

— les frais de relance des 3 février 2017, 30 octobre 2019 et 28 janvier 2020 d’un montant total de 90 euros, dès lors que ces relances ne sont pas postérieures à une mise en demeure,

— les frais de mise en demeure du 23 février 2020 d’un montant de 120 euros, aucun élément n’étant communiqué concernant cette diligence,

— les frais d’avocat intitulés « REQUETE TJ [Localité 1] » d’un montant de 1.320 euros, aucun élément n’étant communiqué concernant la réalité et l’objet de cette diligence,

— les frais d’avocat portant sur l’envoi d’une lettre recommandée à Monsieur [D] [G] d’un montant de 216 euros, aucun élément n’étant communiqué concernant la réalité et l’objet de cette diligence,

— les frais d’avocat portant sur une réunion et une assignation devant le tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT d’un montant de 1.080 euros, aucun élément n’étant communiqué concernant la réalité et l’objet de cette diligence et étant en tout état de cause relevé que de tels frais relèvent de l’article 700 du code de procédure civile,

— les frais d’avocat portant sur le placement de l’assignation précitée et l’inscription d’une hypothèque légale d’un montant de 642 euros, aucun élément n’étant communiqué concernant la réalité et l’objet de cette diligence et étant en tout état de cause relevé que les frais afférents aux diligences effectuées par l’avocat en vue du placement d’une assignation relèvent de l’article 700 du code de procédure civile,

— les frais d’avocat portant sur les échanges avec un confrère, l’établissement d’un bordereau de communication de pièces et la communication des pièces d’un montant de 300 euros, aucun élément n’étant communiqué concernant la réalité et l’objet de cette diligence et étant en tout état de cause relevé que de tels frais relèvent de l’article 700 du code de procédure civile,

— les frais facturés par la société M. I CONSULTANTS d’un montant de 600 euros, aucun élément n’étant communiqué concernant la réalité et l’objet de la diligence effectuée,

— la provision sur les honoraires de l’administrateur provisoire de la succession de Mme [H] [G] d’un montant de 2.000 euros, qui ne constitue pas des frais nécessaires au recouvrement des charges au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence injustifiée de Mme [E] [V] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance, qui montre sa mauvaise foi, a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance à hauteur de 500 euros au titre des dommages et intérêts, et est bien fondé à en réclamer paiement à Mme [E] [V], qui sera condamnée par le présent jugement à verser cette somme. Il convient de relever que le jugement en date du 30 septembre 2024 a déjà reconnu le bien-fondé de la demande concernant cette même créance à l’égard de l’autre propriétaire indivisaire Mme [L] [V].

Sur la demande de condamnation « conjointe »

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation conjointe des deux défenderesses sans l’expliquer.

S’il faut entendre que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de Mme [E] [V] et Mme [L] [V], selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

En l’espèce, aucune pièce produite pour justifier d’une solidarité dans le règlement des charges.

Il ressort de l’ensemble des éléments ainsi exposés que Mme [E] [V] et Mme [L] [V] sont débitrices ensemble en qualité de propriétaires indivisaires des lots des sommes suivantes à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

— la somme de 6.080,41 euros au titre des charges dues pour la période du 2 octobre 2016 au 1er avril 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Il convient également de relever que Mme [L] [V] a déjà été condamnée à régler ces sommes au syndicat des copropriétaires par jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 30 septembre 2024 qui a sursis à statuer sur l’examen des demandes formulées de ces mêmes chefs à l’encontre de Mme [E] [V].

Par conséquent, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires sollicite une condamnation « conjointe » de Mme [E] [V] et Mme [L] [V], il convient donc de condamner également Mme [E] [V] à régler ces mêmes sommes et de dire que la condamnation prononcée au profit du syndicat des copropriétaires doit s’entendre comme ayant été prononcée à l’encontre de Mme [E] [V] et Mme [L] [V].

Sur les mesures accessoires

Parties succombantes, Mme [E] [V] et Mme [L] [V] sont condamnées aux dépens de l’instance.

Il convient par ailleurs d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [E] [V] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE qu’il a été sursis à statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [E] [V] par jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 30 septembre 2024,

CONDAMNE Mme [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9], représenté par son syndic :

— la somme de 6.080,41 euros au titre des charges dues pour la période du 2 octobre 2016 au 1er avril 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que Mme [L] [V] a été condamnée au règlement de ces mêmes sommes par jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 30 septembre 2024,

DIT que Mme [E] [V] et Mme [L] [V] sont ainsi ensemble débitrices des sommes précitées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 6] sise [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] en leur qualité de propriétaires indivisaires des lots n°327 et 337 de l’état descriptif de division,

DECLARE ainsi le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 6] sise [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 11]) bien-fondé à réclamer également ces mêmes sommes à Mme [E] [V], propriétaire indivisaire des lots n°327 et 337 de l’état descriptif de division,

DIT que la condamnation à payer lesdites sommes est par conséquent prononcée à l’encontre de Mme [E] [V] et Mme [L] [V],

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre des frais de recouvrement (6.368 euros) doivent être recréditées sur le compte de Mme [E] [V],

CONDAMNE Mme [E] [V] et Mme [L] [V] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Marion COUSIGNE, Greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT