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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

19 Mai 2026

N° RG 22/04083 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XOBF

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.R.L. [R] [M] [O]

C/

S.A. IMMOBILIERE 3 F

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [R] [M] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thikim NGUYEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 89

DEFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Séverine GUILLUY de la SELEURL LAWRIZON AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1100

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2026 en audience publique devant Camille COSQUER, Vice-présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Marion COUSIGNE, Greffière placée lors des débats et de Elza BELLUNE, Greffière placée lors du délibéré,

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 1983, M. [K], aux droits duquel est venue la société IMMOBILIERE 3F, a donné à bail commercial à M. [H], aux droits duquel est venue la société [R] [M] [O], des locaux sis dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], comprenant une boutique ayant accès sur rue, composée de trois pièces, au premier étage, un appartement composé d’une entrée, de deux chambres avec cheminée, un cabinet de toilette et enfin d’une cave.

Le bail a été renouvelé, par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2018, pour neuf années, à compter du 1er octobre 2018, jusqu’à pareille époque en 2027, pour un loyer annuel de 7.396,32 euros hors charges et hors taxes payable trimestriellement à terme échu.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 octobre 2021, la société [R] [M] [O] a mis en demeure la société IMMOBILIERE 3F de justifier des charges réclamées.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 avril 2022, la société [R] [M] [O] a fait assigner société IMMOBILIERE 3F devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, la société [R] [M] [O] demande au tribunal de :

Ordonner à la société IMMOBILIERE 3F de justifier des charges pour la période allant du 1er octobre 2018 au 11 mars 2025, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 10 euros par jour de retard ;Dire qu’aucune charge n’est due ;Dire que le dépôt de garantie d’un montant de 879,14 euros résultant de l’avis d’échéance de janvier 2025 n’est pas dû ;Condamner la société IMMOBILIERE 3F à payer la somme de 3 598,08 euros correspondant aux provisions sur charges et aux diverses charges réglées en 2024 Dire et juger que la société [R] [M] [O] n’est pas débitrice de la somme de 8 106,56 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2023 Débouter la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes ;Condamner la société IMMOBILIERE 3F à verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Dans ses conclusions en réponse signifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F demande au tribunal de :

Débouter la société [R] [M] [O] de toutes ses demandes, fins et prétentions, et notamment celles relatives aux demandes de remboursement de consommations d’eau froide dues au titre des années 2018 à 2021 ;Juger que la société [R] [M] [O] est redevable des montants de provisions et régularisations portant sur les consommations d’eau froide relevées par les deux compteurs divisionnaires (présents dans les lots n° 0005 et 0116) ; Juger que la société [R] [M] [O] est redevable de la somme de 8 106,56 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2023 ;Condamner la société [R] [M] [O] à régler la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société [R] [M] [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Séverine GUILLUY. Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge unique du 11 mars 2026. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

Sur la demande de justification des chargesMoyens des parties

La société [R] [M] [O], qui demande au tribunal d’ordonner à la société IMMOBILIERE 3F de justifier des charges pour la période allant du 1er octobre 2018 au 11 mars 2025 sous astreinte, fait valoir que le bailleur n’a jamais fourni de documents justificatifs, malgré mise en demeure de le faire, que les décomptes communiqués en cours d’instance sont insuffisants en ce qu’ils ne sont complétés par aucun document externe (relevés de compteurs ou factures) et qu’ils ne concernent que les années 2018 à 2021.

Au soutien de sa demande de débouté, la société IMMOBILIERE 3F expose qu’elle a communiqué en cours d’instance l’ensemble des redditions de charges au titre des années 2018 et 2021, et qu’elle s’est ainsi acquittée de son obligation de fournir les justificatifs demandés.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, et le bailleur est tenu d’adresser au locataire un état récapitulatif annuel. Par ailleurs, aux termes de l’article R. 145-36 du Code de commerce, le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur qui réclame au preneur le remboursement de charges doit établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de celles-ci et qu’il doit donc justifier des charges qu’il réclame.

En l’espèce, malgré les demandes de la société [R] [M] [O] tendant à se voir communiquer les justificatifs du montant des charges réclamées, la société IMMOBILIERE 3F ne produit que des décomptes individuels de charges, pour les années 2019 à 2021, en l’absence de tout autre justificatif, comme des factures émanant du fournisseur d’eau, ou le détail des charges locatives. Les documents communiqués ne constituent donc pas des justificatifs au sens de l’article R.145-36 du code de commerce en ce qu’ils ne permettent pas de vérifier l’exactitude des sommes réclamées au titre des charges. S’agissant de la période courant du 1er janvier 2022 au 11 mars 2025, aucun document n’est produit par la société IMMOBILIERE 3F.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de communication des justificatifs de charge formée par la société [R] [M] [O].

Toutefois, aucun moyen n’étant développé à l’appui de la demande d’astreinte, il n’y sera pas fait droit.

Sur la contestation relative au montant des charges et au dépôt de garantieMoyens des parties

En l’absence de justification des montants réclamés au titre des charges, la société [R] [M] [O] sollicite le remboursement des provisions pour charges qu’elle a versées au titre de l’année 2024, soit selon elle la somme de 3.598,08 euros. Pour les mêmes motifs, elle considère qu’elle n’est pas redevable de la somme de 8.106,56 euros réclamée par la société IMMOBILIERE 3F, selon décompte arrêté au 15 novembre 2023, faisant valoir que cette somme est constituée exclusivement des charges dont la bailleresse ne justifie pas et qu’au surplus le décompte fait état d’un arriéré antérieur de 3.865,64 euros qui n’est justifié ni sur la période ni sur le motif. Elle ajoute que les locaux loués ont fait l’objet d’une double facturation à compter de 2018, la société bailleresse ayant ajouté un troisième lot aux deux lots faisant l’objet d’une facturation au titre des charges. Enfin, la société [R] [M] [O] expose que le bailleur lui facture le montant du dépôt de garantie sur l’avis d’échéance pour le mois de janvier 2025, alors qu’il a déjà été réglé lors du renouvellement du bail, et estime donc que cette facturation est indue.

La société IMMOBILIERE 3F soutient que la société [R] [M] [O] est redevable de la somme de 8.106,56 euros selon décompte arrêté au 15 novembre 2023. Elle fait valoir que la preneuse est redevable de ses consommations d’eau, conformément aux stipulations du bail et qu’elle est ainsi mal fondée à réclamer un remboursement des sommes versées. Sur l’ajout d’un troisième lot, la société IMMOBILIERE 3F soutient qu’il s’agit d’un d’une modification de forme dans le logiciel de gestion locatif qui n’a pas modifié les montants facturés. La défenderesse ne conclut pas s’agissant du dépôt de garantie.

Réponse du tribunal

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et en application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon les dispositions des articles L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. Aux termes de l’article et R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il résulte de ces textes, d’une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que le preneur doit s’acquitter du paiement des contributions et taxes assimilées ordinaires ou extraordinaires auxquelles sont et seront imposés les immeubles, et notamment les impôts fonciers, et que ces impôts et taxes seront rapportés au prorata de la surface réelle. Le bail stipule également que lorsque la consommation d’eau pourra être constatée par des compteurs individuels, il supportera le montant des consommations ainsi relevées.

Si le principe du paiement par le preneur de ces charges n’est pas contesté, en revanche, il a déjà été établi que la société IMMOBILIERE 3F n’en justifie pas le montant, en s’abstenant de produire les justificatifs pour chacun des postes de charges facturés. En effet, aucun relevé des compteurs d’eau individuels ou factures afférentes, ni aucun avis d’impôt ou tout autre document justifiant de la réalité du montant des charges réclamées n’est produit. Étant de principe que « nul ne peut se constituer de preuve à lui-même », les documents produits par le bailleur lui-même, soit les décomptes déjà mentionnés au point I) et le « compte locataire arrêté au 15 novembre 2023 », qui fait état d’un arriéré de paiement de 8106,56 euros, n’ont aucune force probante au soutien de ses propres prétentions et ne suffit donc pas à justifier du bien-fondé des sommes qui y sont réclamées. En outre, il n’est pas possible à la lecture des pièces produites de comprendre précisément de quelles charges ou loyers impayés précisément l’arriéré invoqué est constitué.

En conséquence, la société IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande tendant à voir juger que la société [R] [M] [O] est redevable de la somme de 8.106,56 euros au titre de son arriéré locatif au 15 novembre 2023.

S’agissant de la demande de remboursement de la somme de 3.598,08 euros formée par la demanderesse, au titre des provisions pour charges versées au titre de l’année 2024, il ressort de l’analyse des pièces produites en demande et non contestées en défense, et notamment des avis d’échéance de janvier 2024 à décembre 2024 que la société [R] [M] [O] a versé, au titre des mois de janvier à novembre 2024, la somme totale de 10.465,67 euros et que le montant des loyers stricto sensu sur la même période s’élève à 7.649,51 euros (695,41 x 11), étant précisé qu’aucune pièce ne permet de savoir ce qui a été versé au titre du mois de décembre 2024. Il s’en déduit que le montant versé au titre des provisions sur charges et diverses charges et taxes s’élève à la somme de (10.465,67 – 7.649,51 =) 2.816,16 euros, dont la société IMMOBILIERE 3F ne justifie pas.

En conséquence, la société IMMOBILIERE 3F sera condamnée à rembourser à la société [R] [M] [O] la somme de 2.816,16 euros.

S’agissant du dépôt de garantie, alors que l’avis d’échéance du mois de janvier 2025, non contesté en défense, mentionne au titre des sommes dues 879,84 euros (et non 879,14 comme indiqué au dispositif des conclusions de la [R] [M] [O]) correspondant à une ligne « dépôt de garantie commerce », il ressort de la lecture de l’avenant de renouvellement du bail du 9 juillet 2018, en son article 4, que le preneur a versé au bailleur qui le reconnait, la somme de 3.698,16 euros représentant six mois de loyer d’avance.

Il en résulte que la somme facturée au titre du dépôt de garantie sur l’avis d’échéance du mois de janvier 2025 est indue.

Sur les demandes accessoiresAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société IMMOBILIERE 3F, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société IMMOBILIERE 3F, supportant les dépens, sera condamnée à verser à la société [R] [M] [O] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

ORDONNE à la société IMMOBILIERE 3F de communiquer à la société [R] [M] [O] l’ensemble des justificatifs des charges pour la période du 1er octobre 2018 au 11 mars 2025 ;

DEBOUTE la société [R] [M] [O] de sa demande de condamnation de la société IMMOBILIERE 3F au paiement d’une astreinte ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à la société [R] [M] [O] la somme de 2.816,16 euros au titre du remboursement des charges et taxes non justifiées pour la période allant du 1er janvier 2024 au 30 novembre 2024 ;

DIT que les sommes facturées par la société IMMOBILIERE 3F à la société [R] [M] [O] sur l’avis d’échéance du mois de janvier 2025 au titre du dépôt de garantie sont indues ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à verser à la société [R] [M] [O] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

signé par Camille COSQUER, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, Greffière placée, présentes lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE