TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Janvier 2026

N° R.G. : 22/04774 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XRS6

N° Minute :

AFFAIRE

[N] [I], [F] [O] épouse [I]

C/

[S] [C], S.A. AXA FRANCE IARD

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [I]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Madame [F] [O] épouse [I]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Tous deux représentés par Maître Tristan BORLIEU de la SCP GLP ASSOCIES, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 744

DEFENDEURS

Monsieur [S] [C]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Anne-Sophie DUVERGER de la SCP CRTD & ASSOCIES, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 713

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Anne-Sophie DUVERGER de la SCP CRTD & ASSOCIES, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 713

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2025 en audience publique devant :

Juline LAVELOT, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Juline LAVELOT, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Florence GIRARDOT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [I] et Madame [F] [O] épouse [I] ont acquis, suivant acte notarié du 19 novembre 2019, un ensemble immobilier situé au rez-de-chaussée d’un immeuble, composé d’une cuisine (lot n° 22) et d’une chambre avec salle d’eau (lot n° 23), situé [Adresse 5].

Monsieur et Madame [I] ont entrepris des travaux de rénovation de ces lots, confiés à la société [V] BATIMENT pour un montant total de 26.572,87 euros TTC, suivant devis du 2 novembre 2019 fixant le commencement des travaux le 1er décembre 2019 et une fin de chantier courant février 2020.

Exposant que le mauvais état du mur pignon, partie commune, séparant leur propriété de la parcelle voisine a causé l’interruption des travaux de rénovation engagés, Monsieur et Madame [I] ont signalé le désordre à leur syndic, le cabinet [Localité 12] GESTION.

Le cabinet [Localité 12] GESTION, représentant le syndicat de copropriétaires du [Adresse 3], a missionné Monsieur [W] [E], architecte, afin qu’il détermine l’origine du désordre.

Monsieur [E] a déposé son rapport de visite le 10 décembre 2019, concluant au mauvais état du mur pignon en moellons, partie commune séparant l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 14] de la parcelle voisine, sur laquelle sont édifiés un pavillon et un abri de jardin, appartenant à Monsieur [S] [C].

Monsieur [S] [C] a souscrit une assurance multirisque habitation auprès de la compagnie AXA France IARD (n° [XXXXXXXXXX07]).

Le 19 février 2020, le cabinet [Localité 12] GESTION a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur et imputé le mauvais état du mur pignon à l’installation d’un abri de jardin, adossé au mur endommagé, installé sur le terrain de Monsieur [C].

Missionné par l’assureur de l’immeuble, la cabinet ELEX a diligenté une expertise amiable aux fins de déterminer les causes des désordres et de chiffrer les travaux de remise en état. L’expertise a été réalisée au contradictoire de l’assureur de Monsieur [C], la société AXA France IARD.

Le cabinet ELEX a déposé un rapport synthétique le 7 juillet 2020 puis, un rapport d’expertise dommages, le 14 août 2020.

Le cabinet POLYEXPERT, missionné par la société AXA France IARD, assureur de Monsieur [S] [C], a déposé un rapport le 6 juillet 2020.

C’est dans ces circonstances que selon acte d’huissier en date du 24 mai 2022, Monsieur et Madame [I] ont assigné Monsieur [C] et son assureur, la société AXA France IARD aux fins de les voir condamner à les indemniser de leur préjudice.

*

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2023, Monsieur et Madame [I] demandent au tribunal judiciaire de Nanterre, au visa de l’article 1242 du code civil, de :

— Condamner in solidum Monsieur [C] et son assureur, la société AXA France IARD, au paiement de la somme de 21.600,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner Monsieur [C] et son assureur, la société AXA France IARD, au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [C] et son assureur, la société AXA France IARD, aux entiers dépens,

— Rejeter les demandes de Monsieur [C] et son assureur, la société AXA France IARD,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

*

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 janvier 2023, Monsieur [C] et la société AXA France IARD, demandent au tribunal de :

— Appliquer les limites contractuelles de la police d’assurance et notamment au titre de la franchise contractuelle,

— Dire la franchise contractuelle de 169 euros à la charge de Monsieur [C],

— Dire que la perte de chance de percevoir des loyers est de 50 %,

— Fixer la valeur locative mensuelle à la somme de 756 euros.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2023. L’affaire a été plaidée le 4 septembre 2025 et mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de « dire »

Les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

II. Sur la demande indemnitaire formulée par Monsieur et Madame [I]

1) Sur la responsabilité délictuelle de Monsieur [C]

Aux termes du premier alinéa de l’article 1242 du code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Il résulte du premier alinéa de l’article 1242 du code civil que la responsabilité du dommage causé par une chose est liée à l’usage qui est fait de la chose ainsi qu’aux pouvoirs de surveillance de contrôle exercés sur elle, qui caractérisent la garde. Le propriétaire de la chose est par ailleurs présumé gardien de la chose.

Le principe de la responsabilité objective du fait des choses inanimées trouve son seul fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien. Le gardien de la chose qui a été l’instrument du dommage est tenu à réparation intégrale de la victime.

En l’espèce, il ressort du compte rendu d’architecte du 10 décembre 2019 que les désordres affectant l’appartement de Monsieur et Madame [I] consistent en un « début de ruine sur la moitié de son épaisseur pour la partie côté accès et en un gonflement important en partie basse de la partie côté fond » et que « dans la partie effondrée du mur, on observe de nombreuses radicelles de végétaux amenant de l’humidité et de la décohésion de l’appareillage en moellons de pierre ».

En outre, il ressort du rapport d’expertise amiable du cabinet TEXA EXPERTISES du 14 août 2020 que « s’agissant d’une construction ancienne, dépourvue d’étanchéité, la dégradation de la maçonnerie s’est aggravée du fait que les racines de la végétation se sont développées profondément entre les pierres de construction, tout en le détruisant et en ouvrant des voies à l’infiltration des eaux au cœur de la maçonnerie, ce qui a eu pour conséquence de déformer la structure : gonflement des parements, destruction du mortier des joints et destruction du mur (observation d’un trou) ».

La matérialité des désordres, au demeurant non contestée par les défendeurs, est établie.

S’agissant de leur origine, il ressort du rapport amiable du cabinet ELEX, en date du 14 août 2020 ainsi que du rapport du cabinet POLYEXPERT du 6 juillet 2020, que la dégradation du mur en limite de propriété provient des migrations d’humidité en provenance de la propriété de Monsieur [C], consécutives à un défaut de réception des eaux pluviales d’un versant de toiture de l’abri de jardin installé à environ 5 centimètres du mur du fond de la copropriété du [Adresse 1]. Les experts soulignent que lors d’épisodes pluvieux, les eaux de pluie s’échouent directement vers le mur pignon de la copropriété voisine entrainant une migration d’humidité à l’origine du délitement partiel de certains joints des moellons du mur pignon.

L’origine des désordres n’est pas non plus contestée par les défendeurs.

La responsabilité objective de Monsieur [C] est donc engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil, en sa qualité de gardien de l’abri de jardin en cause, qui a été l’instrument du dommage par une anormalité dans son état, à savoir le défaut de réception des eaux pluviales.

Dès lors, Monsieur [C] doit être déclaré responsable des désordres ayant affecté l’appartement de Monsieur et Madame [I].

2) Sur l’indemnisation du préjudice

Monsieur et Madame [I] font valoir qu’ils ont subi un préjudice financier d’un montant de 21.600 euros, correspondant à la perte de loyer subie en raison du retard dans la conduite des travaux qui devaient être achevés courant février 2020 et ont été finalisés le 1er février 2022. Monsieur et Madame [I] évaluent leur préjudice à la somme de 21.600 euros, correspondant à la valeur locative de leur appartement, estimé à un loyer mensuel de 900,00 euros, multipliée par la durée pendant laquelle ils n’ont pas pu louer leur bien (24 x 900 €= 21.600 euros).

Les défendeurs contestent l’évaluation des préjudices faite par Monsieur et Madame [I] aux motifs suivants :

— Les travaux de réparation du mur pignon en moellons ont été achevés le 1er juillet 2021, date de réception des travaux, et les travaux de reprise de l’abri de jardin de Monsieur [C] ont été finalisés le 26 juillet 2021 de sorte que la durée de 24 mois retenue par les demandeurs pour le calcul de la perte de loyers est excessive,

— Les demandeurs sollicitent l’allocation d’un préjudice au titre de la perte de loyer alors que leur bien n’étant pas loué avant la survenue des désordres, ils ne peuvent se prévaloir que d’une perte de chance de louer leur bien dont la réparation ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée,

— La valeur locative retenue par les demandeurs pour calculer leur préjudice est supérieure à la moyenne des loyers appliqués dans le centre-ville de [Localité 14].

Il est constant que l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable.

En premier lieu, les défendeurs soutiennent que les travaux de remise en état du mur séparatif de propriété auraient pu être achevés dès le mois d’octobre 2021.

Les demandeurs soutiennent que les travaux du mur ont été achevés en décembre 2021 et que les travaux de rénovation de leur bien ont été achevés le 1er février 2022, conformément à l’attestation de Monsieur [V], entrepreneur en charge des travaux, déclarant que les travaux, débutés le 1er décembre 2019, ont été achevés le 1er février 2022.

A l’appui de leurs prétentions, ils versent les éléments suivants :

— Un devis de la société AVET-CERONETTI, entreprise générale de maçonnerie, du 28 janvier 2020 aux fins de reprise partielle du mur mitoyen,

— Un devis de l’entreprise [K] du 26 juillet 2021 ayant pour objet l’installation d’une gouttière sur deux côtés du cabanon existant d’un montant de 618,05 euros,

— Une photographie non datée du mur mitoyen, postérieure aux travaux,

— Une photographie du mur mitoyen avant les travaux datée du printemps 2020,

— Une photographie du cabanon avant les travaux de pose de la gouttière,

— Une photographie non datée du cabanon postérieure aux travaux de pose de la gouttière.

Au regard des pièces versées par les demandeurs, il convient d’arrêter la date possible de remise en location du bien au 1er février 2022 en retenant que le syndicat des copropriétaires a procédé aux travaux de reprise des désordres du mur litigieux courant 2021 et que Monsieur [C] a procédé à l’installation d’une gouttière sur son cabanon, à l’origine des désordres, sans retard excessif, courant 2021.

En l’absence de preuve d’une faute de Monsieur et Madame [I] qui aurait pu contribuer à l’aggravation de leur préjudice, ces derniers sont fondés à solliciter l’indemnisation du préjudice subi au titre de la perte de loyers du 1er mars 2020, date à laquelle les demandeurs souhaitaient mettre en location leur bien suite à l’achèvement des travaux jusqu’à la date de mise en location effective de leur bien, le 1er février 2022, soit une durée de 23 mois.

En second lieu, les demandeurs soutiennent que la perte potentielle de loyers si le logement avait été loué en permanence sur la période de février 2020 à février 2022 s’élève à la somme totale de 21.600 euros sur la base d’un loyer mensuel de 900,00 euros.

Cependant, il ne peut être établi avec certitude qu’en l’absence du fait dommageable, l’appartement des demandeurs aurait été loué en permanence sans aucune période de vacance locative sur la période de 23 mois. Le préjudice subi s’analyse donc comme une perte de chance de percevoir les loyers de l’appartement acquis à cette fin, causé par la dégradation du mur porteur en limite de propriété.

Il convient de rappeler que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, cette perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Les défendeurs soutiennent que la survenue de l’épidémie de COVID 19 a réduit le pourcentage de la perte de chance des demandeurs de louer leur bien immobilier.

Les demandeurs font valoir quant à eux que leur bien immobilier aurait dû être loué antérieurement à la survenue du premier confinement.

Il est constant que le bien n’était pas loué à la date du 1er mars 2020, ni même que les demandeurs avaient passé une annonce de mise en location de sorte qu’il n’est pas démontré par ces derniers qu’ils auraient avec certitude et à effet immédiat trouvé preneur à bail, de surcroit dans un contexte de confinement en raison de l’épidémie de COVID 19.

En raison des aléas inhérents au marché locatif et compte tenu du fait qu’à compter du mois de mars 2020 jusqu’au mois de mai 2020, une période de confinement en raison de la pandémie liée à la COVID-19 a mis à l’arrêt l’activité économique du pays, la perte de chance de louer leur bien immobilier sera donc estimée à 80 %.

S’agissant de la valeur locative retenue estimée à 900,00 euros, les demandeurs produisent à l’appui de leur demande d’indemnisation :

— Un avis de valeur daté du 4 février 2022 émanant de l’agence EQUINIMO estimant la location du studio de 28 m2 entre 850 et 950 euros par mois hors charges,

— Un avis de valeur daté du 5 février 2022 émanant de l’agence ORPI ET MOI, estimant la location du studio de 28 m2 à un loyer moyen de 817 euros par mois hors charges,

— Une annonce de location du studio publiée sur le site le Bon coin du 12 février 2022 pour un loyer de 950 euros, charges comprises,

— Le contrat de bail conclu le 3 octobre 2022 entre les demandeurs et Monsieur [Z] pour un montant de 950 euros étant précisé que le montant de provision sur charges est fixé à 100 euros.

Sur la valeur locative de l’appartement, au regard des pièces versées par les parties, une valeur médiane de 850 euros sera retenue, correspondant à la moyenne des estimations et au montant du loyer finalement conclu, déduction faite des charges dont il convient de rappeler qu’elles ne sont pas un profit du bailleur mais qu’il s’agit uniquement pour le locataire de rembourser au bailleur les coûts liés aux charges du logement.

Aussi, au regard de l’ensemble de ces éléments, la perte de chance sera donc estimée à 80 %, soit une valeur de 80/100 (perte de chance) x 850 (loyer hors charges) x 23 (durée de l’impossibilité de location) = 15.640 euros.

Par conséquent, Monsieur [S] [C] et la société AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de ce dernier, seront condamnés in solidum à verser à Monsieur et Madame [I] la somme de 15.640 euros.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3) Sur la garantie de la société Axa France IARD en sa qualité d’assureur de Monsieur [C]

En l’espèce, la société AXA France IARD ne conteste pas être l’assureur de Monsieur [S] [C] ni devoir sa garantie au titre du contrat multirisques habitation invoqué par ce dernier, (contrat n° [XXXXXXXXXX07]).

En revanche, la société AXA France IARD souhaite opposer une franchise contractuelle de 169 euros à Monsieur [C] conformément aux dispositions du contrat multirisques habitation.

En effet, il ressort du contrat multirisques habitation versé aux débats que « la franchise du contrat est de 169 euros », ce que ne conteste pas Monsieur [C].

Dans ces conditions, la société Axa France IARD est donc bien fondée à opposer à Monsieur [C] et aux époux [I] la franchise contractuelle prévue à la police d’assurance.

III. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] et la société AXA France IARD, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Supportant les dépens, Monsieur [C] et la société AXA France IARD seront condamnés in solidum à verser à Monsieur et Madame [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] et la société AXA France IARD seront par ailleurs déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu l’article 1242 du code civil ;

DECLARE Monsieur [S] [C] responsable des désordres occasionnés à l’appartement du rez de chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4]) appartenant à Monsieur [N] [I] et Madame [F] [O], épouse [I];

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [C] et la société AXA France IARD à verser à Monsieur [N] [I] et Madame [F] [O], épouse [I] la somme 15.640 euros au titre de la perte de chance de louer leur bien, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que la société AXA France IARD pourra opposer les limites et conditions d’assurance, notamment s’agissant de l’opposabilité de la franchise ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [C] et la société AXA France IARD à verser à Monsieur [N] [I] et Madame [F] [O], épouse [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [C] et la société AXA France IARD aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Florence GIRARDOT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,