TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Mars 2026

N° R.G. : N° RG 24/08805 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZV7P

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] pris en la personne de son syndic :

C/

[U] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] pris en la personne de son syndic :

Cabinet GRATADE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

Situation :

DEFENDEUR

Monsieur [U] [Z]

domicilié : chez Madame [T] [R] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [Z] est propriétaire des lots n° 33, 67 et 125 au sein de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 27 septembre 2024 et demande, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 « du code civil, de :

« CONDAMNER Monsieur [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 4] la somme en principal de 7.835,39 €, au titre des charges de copropriété impayées entre le 1" juillet 2023 et le 1er juillet 2024, et représentant :

7.277.39 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;558.00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [U] [Z] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o De la mise en demeure notifiée par le Cabinet GRATADE, Syndic, en date du 27/12/2023 d’avoir à payer la somme de 3.1 16,64 € ;

o- De la mise en demeure notifiée par le Cabinet AUDINEAU & ASSOCIES, Avocat, en date du 02/04/2024 d’avoir à payer la somme de 5.170,31. € ;

o De la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [U] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5] a [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 6] la somme de 2.200,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [U]. [Z] a payer au Syndica.t des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5] a [Localité 3] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement a intervenir, que l’émolument de recouvrement .revenant au Commissaire de Justice au titre de l’article A 444- 32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maitre Éric- AUDlNEAU, membre de l’AARPI AUDlNEAU GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de .Procédure Civile. »

M. [Z], assigné à domicile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 27 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; »

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 7277,39 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété impayées entre le 01 juillet 2023 et le 01 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 décembre 2023 sur la somme de 3116,64 euros, de la mise en demeure par avocat du 02 avril 2024 sur la somme de 5170,31 euros et de l’assignation, pour le surplus;

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que M. [Z] est propriétaire des lots n°33, 67 et 125 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 07 juillet 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, ajusté le budget pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2021, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2022 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— du 28 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2021, ajusté le budget pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2022, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— du 28 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2022, ajusté le budget pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2024 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— du 04 juillet 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023, ajusté le budget pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2024 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2025 ;

— le décompte des sommes dues au 01 juillet 2024, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 7835,39 euros au titre des charges et travaux impayés, intégrant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :

—  60 euros facturés le 10 janvier 2024 au titre de frais de mise en demeure du 27 décembre 2023,

—  378 euros facturés le 28 mars 2024 au titre de transmission du dossier à l’avocat,

—  120 euros facturés le 22 avril 2024 au titre d’honoraires avocat pour la mise en demeure,

soit un total de 558 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 01 novembre 2023 au 31 octobre 2024.

Le contrat de syndic facture la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles », non justifiées en l’espèce de telle sorte que la somme de 378 euros n’est pas retenue.

Il en va de même de celle de 120 euros correspondant aux honoraires de l’avocat qui relèvent des frais irrépétibles, fondement sur lequel le syndicat des copropriétaires formule une demande à hauteur de 1500 euros.

La mise en demeure du 27 décembre 2023 est versée aux débats mais n’est pas accompagnée de son accusé de réception, étant au surplus relevé qu’elle est adressée à Mme [T] [R] [Z] et non à M. [U] [Z].

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande formulée au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Enfin, il ressort du décompte produit qu’est facturée le 28 novembre 2023 la somme de 220 euros, sous le libellé « recherche fuite chez colonel provenance [Z] », sans qu’aucune explication ne soit fournie sur les raisons pour lesquelles le coût de cette recherche de fuite est imputée sur le seul compte copropriétaire de M. [Z].

Il convient par conséquent de déduire cette somme du montant réclamé.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 7057,39 euros (7835,39 -558-220) au titre des charges impayées au 01 juillet 2024, pour la période du 01 juillet 2023 au 01 juillet 2024 (appel du 3e trimestre 2024 inclus).

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Aux termes des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la mise en demeure, qui ne peut être retenue pour les raisons exposées précédemment.

La mise en demeure du 02 avril 2024 d’avoir à payer la somme de 5170,31 euros est bien adressée à M. [U] [Z] et est accompagnée de son accusé de réception.

La condamnation portera donc intérêts au taux légal sur la somme de 5170,31 euros à compter du 02 avril 2024 et sur le surplus à compter de l’assignation.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il a déjà initié une action en justice à l’encontre de M. [Z] afin d’obtenir le paiement notamment de la somme de 14 894,78 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01 janvier 2023 inclus mais que M. [Z] s’est acquitté de sa dette, de telle sorte qu’il s’est désisté de son instance et de son action.

Il explique que M. [Z] a toutefois de nouveau cessé de payer ses charges après ce règlement et que sa dette n’a donc cessé de croître au titre des charges postérieures à cette première action en justice.

Il sollicite par conséquent sa condamnation à lui régler la somme de 2200 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le comportement de M. [Z] qui, malgré une première assignation pour non paiement et le règlement de sa dette, persiste toutefois à ne pas régler ses charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, M. [Z] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 800 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [Z], partie perdante, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, tels que fixés par l’article 695 du code de procédure civile.

Maître Eric Audineau, de l’AARPI Audineau-Guitton, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [U] [Z] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 3], la somme de 7057,39 au titre des charges impayées au 01 juillet 2024 pour la période du 01 juillet 2023 au 01 juillet 2024 (appel du 3e trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 5170,31 euros à compter du 02 avril 2024 et sur le surplus à compter de l’assignation ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 3] de sa demande formulée au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts

Condamne M. [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 800 euros au titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance, tels que fixés par l’article 695 du code de procédure civile. ;

Autorise Maître Eric Audineau, de l’AARPI Audineau-Guitton à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne M. [U] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,