TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 26 Janvier 2026

N° RG 25/00938 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2PCD

N°de minute :

[J] [G]

c/

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 11], situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet GABSTAN

DEMANDEUR

Monsieur [J] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Maître Georges FERREIRA de la SELARL CABINET DE L’ORANGERIE, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 404

DEFENDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 11], situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet GABSTAN

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : P 378

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 24 Novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 8 septembre 2006, Monsieur [J] [G] et Madame [F] [X] ont acquis plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier « [Adresse 11] » soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 1] [Localité 10] ([Localité 6], dont le lot n°3 constitué d’un studio au rez-de-chaussée représentant les 13/1000 des parties communes générales.

Suite à son divorce, Monsieur [J] [G] s’est vu attribuer suivant acte de partage du 1er décembre 2011 l’intégralité des lots relatifs à cet immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2022, Monsieur [J] [G] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n°13, 14, 15 et 18 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2023, Monsieur [J] [G] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n°2 et 3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2022 et des résolutions n°2 et 3 du procès-verbal d’assemblée générale du 14 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a assigné Monsieur [J] [G] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir sa condamnation à la somme de 179.219,30 euros au titre des appels de travaux impayés.

Les trois instances ont été jointes sous le numéro de RG 22/00612. Clôturée le 19 juin 2025, l’affaire est fixée à l’audience de plaidoirie du 9 novembre 2027.

Par acte authentique du 31 janvier 2024, Monsieur [J] [G] a consenti à Madame [Z] [I] une promesse de vente portant sur le lot de copropriété n°3 au prix en principal de 125.000 euros.

Le 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait publier une hypothèque légale enregistrée sous le numéro 2024V n°640 portant sur les lots 3 à 4, 6, 10 à 11 appartenant à Monsieur [J] [G] pour un montant en principal de 182.720 euros.

Arguant du refus du syndicat des copropriétaires de lever l’hypothèque, Monsieur [J] [G] a, par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet GABSTAN selon la procédure accélérée au fond pour obtenir la mainlevée partielle de l’hypothèque légale et le séquestre entre les mains du notaire de la somme de 3.458,68 euros.

Appelée à l’audience du 10 octobre 2024, l’affaire a été radiée faute de comparution du demandeur. Elle a été réinscrite au rôle et appelée à l’audience du 11 juin 2025, où un renvoi a été prononcé.

A l’audience du 24 novembre 2025, Monsieur [J] [G], soutenant oralement ses écritures, demande de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de sa demande de sursis à statuer et de toutes autres prétentions ;

— Ordonner le séquestre entre les mains de Maître [Y] [V], notaire à [Localité 7], d’une somme de 3.458,68 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour le lot n°3 ;

— Ordonner la mainlevée partielle de l’hypothèque légale publiée auprès du service de publicité foncière de [Localité 9] le 12 février 2024, volume 2024V n°640, portant sur le lot n°3 ;

— Ordonner en conséquence la radiation de l’hypothèque légale pour ce lot ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire comme étant de droit.

Le demandeur expose que le juge des référés est compétent pour statuer en procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime proposer une garantie équivalente sous la forme d’un séquestre, pour une somme correspondant aux charges qui seraient dues au titre du lot 3 dans l’hypothèse où le juge du fond ferait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, rappelant en contester le principe et le quantum. Il dit qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le caractère sérieux ou non d’une contestation au fond concernant la régularité de charges de copropriétés. Monsieur [J] [G] précise que l’existence d’un avenant à la promesse de vente n’est pas une condition légale.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], soutenant oralement des écritures, sollicite de :

— Sursoir à statuer dans l’attente de la décision qui interviendra dans la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Nanterre sous le numéro de RG 22/00612 ;

— Débouter Monsieur [J] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

— A titre subsidiaire, ordonner la mise sous séquestre de la totalité du prix de vente du lot n°3 et condamner Monsieur [J] [G] à s’acquitter de tous les frais de mainlevée partielle et de radiation partielle de l’hypothèque prise sur le lot n°3 :

— Condamner Monsieur [J] [G] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Ecarter l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires relève que les travaux votés et contestés par Monsieur [J] [G] sont nécessaires et qu’il n’est pas soulevée de contestation sérieuse au fond. Il rappelle le montant des charges réclamées à l’encontre du demandeur. Par ailleurs, selon lui la promesse de vente est expirée depuis le 24 avril 2024 faute d’avenant en prorogeant la validité.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, la demande de mainlevée d’une hypothèque a un objet distinct de la procédure actuellement pendante devant le juge du fond. Par ailleurs, les dispositions de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 conditionne la mainlevée judiciaire de l’hypothèque à l’existence de garantie équivalente.

Dès lors, il n’est pas établi qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de sursoir à statuer et la demande sur ce fondement du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande de mainlevée de séquestre

En application de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d’extinction de la dette, sans intervention de l’assemblée générale.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l’objet d’une location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.

En l’espèce, il est constant qu’une hypothèque a été inscrite par le syndicat des copropriétaires sur les lots appartenant à Monsieur [J] [G], au titre d’une créance évaluée à 182.720 euros, correspondant à un arriéré de charges de copropriété dont le montant est actuellement contesté devant le juge du fond.

Il appartient au demandeur, qui sollicite la mainlevée de cette mesure, de démontrer qu’il dispose d’une garantie équivalente à la valeur de la créance inscrite. Monsieur [J] [G] justifie d’une promesse de vente consentie le 30 janvier 2024 à Madame [Z] [I] au prix de 125.000 euros et portant sur le lot n°3 de l’immeuble. Or en l’absence de prorogation justifiée de la promesse de vente, cette dernière est caduque depuis le 15 avril 2024. Monsieur [J] [G] ne saurait donc se prévaloir de la perception du prix de vente initialement convenu avec Madame [Z] [I] faute d’engagement contractuel valable.

Le demandeur n’établissant pas l’existence d’une garantie équivalente, sa demande de mainlevée de l’hypothèque et ses demandes subséquentes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [J] [G] aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au défendeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [J] [G] à lui payer la somme de 1 800 euros. La demande de ce dernier au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire selon procédure accélérée au fond, en premier ressort,

Rejette la demande de sursis à statuer du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] ;

Déboute Monsieur [J] [G] de sa demande de mainlevée partielle de l’hypothèque légale publiée auprès du service de publicité foncière de [Localité 9] le 12 février 2024, volume 2024V n°640, portant sur le lot n°3 et de sa demande de séquestre ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [J] [G] aux dépens ;

Condamne Monsieur [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic le cabinet GAVSTAN, la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande de Monsieur [J] [G] au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 26 Janvier 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT

Philippe GOUTON, Greffier

Marie D’ANTHENAISE, Juge