TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 18/01215

N° Portalis 352J-W-B7C-CMGY5

N° MINUTE : 1

Assignation du :

22 Janvier 2018

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A NATURE ET DECOUVERTES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Valérie PANEPINTO, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0102

DEFENDERESSE

S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC anciennement dénommée S.N.C VANDREZANNE, venant aux droits de la S.A.S HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0423

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 12 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2002, la société HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE a donné à bail commercial à la société NATURE ET DECOUVERTES des locaux dépendant du centre commercial dénommé [B] sis à [Localité 3], bâtiment B, niveau 2, n°1338, 1339, 1340, 1341, 1342 et1342 bis, pour une durée de douze années du 15 juillet 2002 au 14 juillet 2014, l’exercice de l’activité de « Vente de cadeaux, librairie, optique, articles de décoration, jeux et jouets » et un loyer composé d’un loyer annuel de base de 191.400 euros hors taxes et hors charges et d’un loyer variable fixé à 6 % hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur.

Par avenant en date du 19 décembre 2008, les parties ont substitué à l’indice du coût de la construction, l’indice national des loyers commerciaux et ce, à compter du 1er janvier 2009.

Par avenant en date du 05 décembre 2011, l’assiette du local a été étendue à la réserve n°27, moyennant un loyer de base complémentaire de 11.126 euros hors taxes, à effet rétroactif du 24 février 2010.

Par acte d’huissier de justice signifié le 29 septembre 2014, la société NATURE ET DECOUVERTES a sollicité de la société HAMMERSON le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014 et pour une durée de 9 années.

Par acte d’huissier de justice signifié le 12 janvier 2015, la société HAMMERSON a accepté le principe du renouvellement du bail pour une durée de douze années et moyennant un loyer annuel de base de :

—  296.670,00 euros hors taxes et hors charges pour le local commercial n°1338 à 1342bis,

—  19.360,00 euros hors taxes et hors charges pour le local commercial n°27.

Par avenant en date du 27 avril 2015, les parties ont décidé de substituer la réserve n°45 à la réservé n°27 et ce, à effet du 14 août 2014 et moyennant un loyer de base complémentaire de 12.450 euros hors taxes.

Le 06 septembre 2016, la société NATURE ET DECOUVERTES a notifié à la société HAMMERSON un mémoire préalable en fixation du montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à la somme de 142.400 euros hors taxes et hors charges et, subsidiairement, en désignation d’un expert auquel il sera donné pour mission de donner son avis sur la valeur locative.

Par acte d’huissier de justice signifié le 22 janvier 2018, la société NATURE ET DECOUVERTES a assigné la société HAMMERSON à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris.

Par un jugement en date du 05 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2014;

— désigné en qualité d’expert M. [B] [U] en lui attribuant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er octobre 2014 en application des dispositions contractuelles et de l’article L.145-33 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

Le 11 décembre 2019, la société HAMMERSON a vendu l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués à la société VANDREZANNE, laquelle a par la suite changé de dénomination sociale et se trouve désormais dénommée société INGKA CENTRES FR MP ITALIE 2 SNC (ci-après la société INGKA).

L’expert désigné a été remplacé par Mme [J] [R], laquelle a déposé son rapport au greffe le 09 septembre 2024.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 12 décembre 2025 à laquelle la société NATURE ET DECOUVERTES et la société INGKA étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société NATURE ET DECOUVERTES demande au juge des loyers commerciaux de :

« Ordonner la nullité partielle du rapport d’expertise de Madame [R] en date du 4 septembre 2024 en ses développements relatifs aux références du Centre Commercial [B] d’une part, et ceux relatifs à l’appréciation de la valeur locative découlant desdites références du Centre Commerciale [B] d’autre part.

Désigner Madame [J] [R] devant laquelle aura lieu un débat contradictoire sur les éléments de référence que les sociétés Hammerson Centre Commercial Italie et Ingka Centres FR MP Italie 2 SNC sont les seules à détenir, une fois que ces éléments seront également en la possession de la société Nature et Découvertes dans les conditions ci-après requises.

En pareille hypothèse

Mettre à la charge des sociétés Hammerson Centre Commercial Italie et Ingka Centres FR MP Italie 2 SNC la provision à valoir sur la rémunération de Madame [R].

Surseoir à statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014.

Ordonner à la société Hammerson Centre Commercial Italie et à la société Ingka Centres FR MP Italie 2 SNC de transmettre matériellement (soit sur support papier, soit sur clé USB, soit par voie électronique) à la société Nature et Découvertes, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir, l’intégralité des pièces qui ont été déposées dans le cadre de la data-room lors des opérations d’expertise.

Subsidiairement,

Fixer le loyer du bail renouvelé pour une durée de douze années à effet du 1er octobre 2014 à la somme annuelle en principal de 146.822 €.

Juger que les trop-percus de loyer porteront intérêts au taux légal, de plein droit, à compter de chaque échéance et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil (ancien article 1154 du même code).

Très subsidiairement,

Dans l’hypothèse où la valeur locative ne serait pas inférieure au loyer contractuel d’une part, et qu’il serait fait droit à la demande de la bailleresse de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 325.500 € HT et HC par an pour le local portant les numéros 1338 à 1342 bis (et 19.360 € HT et HC pour le local à usage de réserve portant le numéro 27 (en réalité 45) d’autre part, par application de l’article L. 145-11 du Code de commerce, fixer le loyer comme suit :

— du 1er octobre 2014 au 11 janvier 2015 : maintien du loyer contractuel

— du 12 janvier 2015 au 2 avril 2025: 296.670 € HT et HC pour le local commercial n° 1338 à 1342 bis (et 19.360 € HT et HC pour le local à usage de réserve)

— à compter du 3 avril 2025 : 325.500 € HT et HC pour le local commercial n°1338 à 1342 bis (et 19.360 € HT et HC pour le local à usage de réserve)

En toute hypothèse,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Condamner solidairement la société Hammerson Centre commercial Italie et la société Ingka Centres FR MP Italie 2 SNC à verser àla sociéte Nature et Découvertes la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procedure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise. ».

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société INGKA demande au juge des loyers commerciaux de :

« – RECEVOIR la société INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC (dont la dénomination sociale était précédemment SNC VANDREZANNE) en son intervention volontaire et la JUGER bien fondée,

— RECEVOIR la société INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER la société NATURE ET DECOUVERTES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2014, aux clauses et conditions du bail échu, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’Artisanat, au Commerce et aux Très Petites Entreprises,

— JUGER que les parties ont expressément convenu, aux termes de l’article IV – 1 – d/ « Renouvellement » du bail :

— D’organiser, d’un commun accord entre elles, les conditions financières du futur renouvellement de leur bail,

— De demander à la Juridiction de Céans, à défaut d’accord amiable entre elles, de fixer le montant du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des locaux considérés, laquelle devant être déterminée selon les mêmes critères que ceux arrêtés entre les parties en cas d’accord amiable,

— FAIRE une stricte application de la notion d’ « unité autonome de marché » et DIRE qu’il n’y a lieu de ne retenir que des prix de comparaison situés au sein du Centre Commercial [B],

— JUGER qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun et de la nature binaire du loyer,

— JUGER que la surface des locaux, servant d’assiette à la détermination de la valeur locative de renouvellement, est de (i) 465 m²GLA pour le local à usage commercial portant les n°1338 a 1342 bis et de (ii) 83 m² GLA pour le local à usage de réserve portant le n°45,

— FIXER le loyer de renouvellement au 1er octobre 2014 à la somme de :

—  325.500 € hors taxes et hors charges par an pour le local à usage commercial portant les n°1338 à l342 bis,

—  18.260 € hors taxes et hors charges par an pour le local à usage de réserve portant le n°45.

— JUGER que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet,

— JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— CONDAMNER la société NATURE ET DECOUVERTES au paiement d’une somme de l5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procéclure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger » et « faire » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande de la société INGKA de nullité partielle du rapport d’expertise

La société NATURE ET DECOUVERTES sollicite la nullité du rapport d’expertise en ses développements relatifs, d’une part, aux références du centre commercial (pages 23 et 24 du rapport) et, d’autre part, à l’appréciation de la valeur locative eu égard à ces références. Elle considère que les éléments de comparaison issus des autres locaux du centre commercial auraient dû lui être communiqués par la bailleresse sur un support papier ou par voie électronique, et non par l’intermédiaire de la data-room organisée par l’expert à la demande du juge du contrôle de l’expertise car ce procédé contrevient aux règles du code de procédure civile et de l’article 5 du règlement intérieur national de la profession d’avocat. Elle expose que la consultation ponctuelle des pièces, en un temps limité et en un lieu choisi par son advsersaire ne constitue pas la mise en possession physique des documents prévue par les règles applicables, seul moyen qui permet aux parties de pouvoir les étudier quand elles le souhaitent et autant de fois que cela leur est nécessaire et qui permet au juge de vérifier l’exactitude des éléments retenus par l’expert.

La société INGKA invoque que la difficulté relative à la communication des pièces a déjà été tranchée par le juge du contrôle de l’expertise par décision du 27 juillet 2022 et que la société NATURE ET DECOUVERTES a refusé de se rendre à la data-room organisée par l’expert alors que cela lui aurait permis de prendre connaissance des documents de comparaison sélectionnés et sollicités par l’expert, celui ayant d’ailleurs prévu que ces documents resteraient à sa disposition jusqu’au délai qui serait imparti aux parties pour déposer leurs dires récapitulatifs après communication de son pré-rapport. Elle soutient qu’il est nécessaire de concilier le principe du contradictoire et la confidentialité et le secret des affaires. Elle explique ainsi que la divulgation des informations commerciales qu’elle détient ne lui laisserait plus ou que très peu de marge de négociation et porterait atteinte à ses intérêts économiques et financiers ainsi qu’au principe de libre concurrence. Elle prétend qu’aucun des textes visés par la locataire n’impose une communication matérielle des documents sollicités par l’expert judiciaire et souligne qu’il appartient à celui-ci, et à lui seul, d’apprécier quels sont les documents qui lui sont utiles pour réaliser sa mission, ainsi que les modalités de leur mise à disposition.

Sur ce,

L’article 175 du code de procédure civile dispose que la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

Selon l’article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En application des articles 15, 132 et 133 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utiles les éléments de preuve qu’elles produisent et la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer spontanément à toute autre partie, faute de quoi il peut être demandé au juge d’enjoindre cette communication.

En application de l’article 16 du même code, le juge est tenu de respecter et de faire respecter le principe de la contradiction et ne peut retenir dans sa décision les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Selon l’article 11, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une des parties détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, l’organisation d’une data-room a été décidée par le juge du contrôle de l’expertise aux termes de son ordonnance en date du 27 juillet 2022.

Le juge a en effet considéré que « le mode opératoire de la data-room, ouverte au preneur le temps nécessaire à l’étude et à la discussion des références locatives au sein du centre commercial, sollicitées par l’expert pour les besoins de sa mission, est de nature, au travers, notamment, de la restriction d’accès à ces pièces qui en résulte, à concilier le respect des principes précédemment énoncés et la confidentialité des informations contenues dans ces mêmes pièces invoquées par le bailleur.».

La société NATURE ET DECOUVERTES est mal fondée remettre en cause la communication des pièces dans le cadre d’une data-room puisque cette mesure ayant été décidée par le juge du contrôle de l’expertise, elle devait appliquer sa décision et concourir à la mesure. Sa contestation de la mesure dans le cadre des débats au fond est prématurée, appel de l’ordonnance devant être interjeté avec le présent jugement statuant sur le fond.

Surabondamment, la société NATURE ET DECOUVERTES ne rapporte la preuve d’aucun grief justifiant que la nullité du rapport d’expertise soit prononcée.

En effet, si elle n’a pas bénéficié d’une remise matérielle des pièces communiquées à l’expert, il s’avère, d’une part, qu’elle a été convoquée par celle-ci à la data-room qui s’est tenue en son cabinet le 03 mai 2024 afin de consulter les références locatives du centre commercial au format papier et, d’autre part, qu’à l’initiative de l’expert, elle a bénéficié de la possibilité de consulter les pièces jusqu’au délai imparti aux parties pour déposer leurs dires récapitulatifs après communication de sa note de synthèse. Contrairement à ce qu’elle soutient, et dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve que l’expert n’a pas appliqué ou qu’elle a restreint les modalités de consultation annoncées, elle a ainsi eu la possibilité d’étudier les éléments soumis à l’expert quand elle le souhaitait et autant de fois qu’elle le souhaitait.

En outre, la société NATURE ET DECOUVERTES ne peut se prévaloir d’un défaut de communication des pièces puisqu’elle a, de sa propre initiative, refusé de se rendre à la data-room organisée le 03 mai 2024 puis de bénéficier de la consultation qui lui a été par la suite largement ouverte.

Par conséquent, sa demande de nullité partielle du rapport d’expertise sera rejetée.

2- Sur les demandes des parties de fixation du loyer du bail renouvelé

1-1- Sur les modalités de fixation du loyer

La société NATURE ET DECOUVERTES soutient que les modalité de fixation du loyer ont été prévues par le contrat de bail et rappelées par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 05 novembre 2018. Elle déclare que doivent être pris en considération les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Elle en déduit que contrairement à ce que soutient la locataire, il n’y a pas lieu de retenir à titre de comparaison les seuls prix pratiqués dans le centre commercial, sauf à violer les prévisions contractuelles et à contrevenir au jugement rendu.

La société INGKA expose que le loyer doit être fixé à la valeur locative conformément à l’article 1134 du code civil et aux stipulations contractuelles, rappelant que les dispositions légales du statut des baux commerciaux relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé ne relèvent pas de l’odre public et sont supplétives de volonté. Elle critique la méthodologie retenue par l’expert qui a décidé d’estimer la valeur locative en se référant tant au marché locatif du centre commercial qu’au marché locatif de centre-ville. Elle considère que la motivation du jugement avant-dire droit du juge des loyers commerciaux n’est pas aussi claire que le voudrait la société NATURE ET DECOUVERTES. Elle soutient qu’en effet le contrat de bail ne fait pas expressément référence aux critères d’appréciation de la valeur locative des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce et que, s’agissant de l’appréciation du loyer d’un local se trouvant dans un centre commercial, lequel constitue une unité autonome de marché, la notion de « prix couramment pratiqués dans le voisinage » implique de se référer uniquement aux loyers des locaux dépendant du même centre commercial. Elle souligne que l’expert a en réalité été dans l’impossibilité de comparer sérieusement le marché locatif du centre commercial et celui du centre-ville du [Localité 3]. Elle en déduit qu’il convient d’écarter la 2ème approche d’évaluation de l’expert fondée sur les loyers du centre-ville et retenir la seule 1ère approche élaborée à partir des loyers pratiqués au sein du centre commercial.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est acquis que les parties au contrat de bail commercial peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé, les modalités de fixation prévues par le statut légal des baux commerciaux du code de commerce n’étant pas d’ordre public.

En l’espèce, les modalités de fixation du loyer ont été déterminées par le juge des loyers commerciaux dans son jugement avant dire droit en date du 05 novembre 2018 qui doit être appliqué.

Il a été décidé que l’expert devait rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er octobre 2014 en application des stipulations contractuelles et de l’article L.145-33 du code de commerce.

Dans les motifs du jugement, le juge des loyers commerciaux précise que conformément aux stipulations du contrat de bail, la valeur locative doit être appréciée par référence « aux caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage ; cette recherche n’excluant pas par ailleurs, une recherche par référence à des locaux voisins qui pourraint se trouver dans le centre commercial lui-même ; la clause du bail se réfère au «voisinage», sans exclure les locaux se situant à l’intérieur.».

Il est en effet rappelé que l’article IV 1- d/ du contrat de bail relatif au loyer de renouvellement stipule :

« Il est expressément convenu qu’à l’occasion de chacun des renouvellements éventuels successifs du présent bail, le loyer de base sera fixé à la valeur locative appréciée au jour de la prise d’effet du bail à renouveler.

Les parties déclarent que le loyer de base sera fixé, lors de son renouvellement, par référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué er les locaux de référence. (…) ».

Cependant, aux termes de l’article 2°) 1. d/ d’une annexe au contrat de bail signée le même jour que celui-ci, les parties sont convenues de ce qui suit :

« A l’article IV 1 -d/ du bail, le paragraphe : « Les parties déclarent que le loyer de base sera fixé, lors de son renouvellement, par référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial pour des loaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. » est annulé et remplacé par les dispositions suivantes :

« Les parties déclarent que le loyer de base sera fixé, lors de son renouvellement, par référence aux caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Ainsi, conformément aux stipulations contractuelles et à ce qui a été précédemment jugé, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative appréciée au jour de la prise d’effet du bail à renouveler et par référence aux caractéristiques du local considéré, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties, aux facteurs locaux de commercialité et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, ce qui doit s’entendre pour cette dernière référence et compte tenu du caractère dérogatoire de la stipulation susvisée et des stipulations qui sont remplacées, tant des prix pratiqués au sein du centre commercial pour les locaux équivalents que des prix pratiqués hors du centre commercial et dans son voisinage.

1-2- Sur l’évaluation du loyer

a) Sur les caractéristiques du local

— Sur la situation et les caractéristiques du local

La société NATURE ET DECOUVERTES expose que les locaux bénéficient d’un emplacement atypique au sein du centre commercial car ils se trouvent sur une mezzanine, accessible par un escalier mécanique menant à deux restaurants du centre commercial, et en conséquence à l’écart des autres commerces et des flux générés par le centre commercial. Elle souligne que l’expert admet cette position particulière mais déclare qu’elle ne peut partager son avis selon lequel les locaux bénéficient d’une implantation très favorable alors que celle-ci relève également leur faible visibilité. Elle indique que la devanture n’est pas entièrement vitrée ainsi que le note l’expert mais qu’elle comprend un parement en pierres et que le linéaire de façade est restreint, ce qui confère aux locaux, a fortiori compte tenu de leur emplacement atypique une visibilité très moyenne. Elle ajoute qu’une partie de la surface de vente n’est pas exploitable compte tenu de la présence des réseaux de la bailleresse.

La société INGKA soutient que les locaux loués sont bien inclus dans le centre commercial ainsi que l’indique à plusieurs reprises le contrat de bail et que le preneur a librement choisi son emplacement. Elle déclare que les locaux se situent dans le principal espace d’accueil du centre commercial, en cathédrale sous verrière zénithale et dont les portes d’entrée desservent directement la place d’Italie. relève que c’est la locataire qui a choisi de réduire la partie vitrée du linéaire de façade en installant des parements de pierre afin de respecter les standarts de sa marque. Elle considère qu’il ne peut être tenu compte de la présence des réseaux car aux termes du contrat la preneuse a reconnu que la totalité de la surface est utile à son exploitation.

Sur ce,

Le local considéré se situe au sein du centre commercial dénommé [B], centre commercial qui, selon l’expert, s’insère dans le quadrilatère formé par la [Adresse 3], [Adresse 4], la [Adresse 5] et la [Adresse 6], qui bénéficie d’une bonne visibilité depuis la place d’Italie à la fréquentation automobile active et desservie par les transports en commun (métro station [Adresse 3], lignes 5, 6 et 7, et bus station [Adresse 3], lignes 27, 47, 57, 59, 61, 64, 67 et 83).

L’expert décrit le centre commercial [B] comme un centre de format régional au sens de la définition du Conseil national des centres commerciaux et développé à partir de 1976 sous le nom Galaxie avec extension en 1992 et rénovations en 2000 et 2013.

Il s’étend sur 56.800 m² GLA et comprend une galerie marchande de 130 commerces exploités à plus de 80 % sous enseignes nationales et internationales avec prédominance de l’équipement de la personne, outre un complexe cinématographique à grand écran.

L’expert relève la présence de commerces d’enseignes qu’elle qualifie de « locomotives » telles que [U] (3.500 m²), [J] (2.100 m²), [R] (1.300 m²), [L] (1.000 m²), [D] (760 m²) et [J] (2.100 m²) ainsi qu’à l’échéance considérée [M] (6.000 m²), [O] (2.900 m²) et [I] (880 m²).

L’expert note que le centre présente un taux de vacance faible et qu’il est fréquenté par 11 millions de visiteurs par an environ.

Elle relève également qu’il se compose d’un grand espace d’accueil en cathédrale, sous verrière zénithale, d’une galerie marchande sur trois niveaux reliés entre eux par escalators, escaliers et ascenseurs, dotée de six accès, et d’un parc de stationnement souterrain de 1.500 places.

Elle précise que les locaux occupent une position particulière car situés en mezzanine, à un niveau intermédiaire entre le rez-de-chaussée et le niveau haut, à droite de l’escalator qui y conduit.

Selon l’expert, les locaux comprennent :

— un linéaire de façade sur le mail de 11,71 mètres,

— une aire de vente de configuration irrégulière et en profondeur ,

— à la suite et accessible par un dégagement non privatif qui abrite un ascenseur, une réserve, des locaux sociaux (salle de pause, vestiaires et bloc sanitaire),

— au deuxième sous-sol, accessible par un ascenseur depuis le dégagement non privatif contigu à l’aire de vente et par une aire de livraison, une réserve en maçonnerie nue.

L’expert précise que les locaux sont banalement agencés et en bon état d’entretien apparent.

Ainsi, si l’emplacement des locaux au sein d’un centre commercial régional d’envergure et constituant le pôle commercial le plus actif de l’arrondissement est très favorable pour l’activité exercée, il s’avère qu’au sein du centre commercial les locaux disposent d’un emplacement atypique, en mezzanine de faible visibilité et non dans une galerie du centre, tout en bénéficiant néanmoins d’un accès par escalier mécanique depuis le principal espace d’accueil du centre commercial, en cathédrale sous verrière zénithale, et dont les portes donnent directement accès à la place d’Italie, ce qui lui permet de bénéficier, dans une large mesure selon l’expert, du flux de chalands du centre commercial.

Il ne peut être retenu que la devanture peu vitrée des locaux contribue à atténuer leur visibilité car c’est apparemment à l’initiative de la société NATURE ET DECOUVERTES, laquelle ne le conteste pas, que la devanture a été revêtue en quasi-totalité avec des parements de pierre. En outre, il ressort des photographies et plans que le linéaire de façade s’étend sur toute la largeur de la mezzanine sur laquelle se trouve les locaux, ce qui accroît la visibilité des locaux.

Enfin, en ce qui concerne les réseaux qui empêcheraient l’utilisation d’une partie des locaux, la société NATURE ET DECOUVERTES ne produit aucun élément à ce sujet.

— Sur la surface du local

La société NATURE ET DECOUVERTES souligne que la bailleresse n’a jamais adressé à l’expert les plans sollicités des locaux dressés par un géomètre-expert alors qu’il n’y a aucune certitude quant aux surfaces mentionnées dans le contrat de bail. Elle retient que les surfaces GLA qui doivent être retenues sont de 82 m² pour la réserve et 452,23 m² pour la boutique et les surfaces utiles de 78 m² pour la réserve et 433,68 m² pour la boutique. S’agissant de la pondération, elle affirme qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient de 0,10 au maximum pour la réserve déportée, admet les coefficients 1,00 et 0,80 pour la boutique mais sollicite l’application d’un coefficient maximal de 0,40 pour la zone 3, d’un coefficient maximal de 0,30 pour le surplus qui selon elle doit constituer une 4e zone et d’un coefficient de 0,10 pour les réserve et locaux sociaux.

La société INGKA considère que la locataire aurait pu faire établir des plans de surfaces par un géomètre-expert et indique que les surfaces retenues par l’expert sont les mêmes que celles qui avait été produites par son propre expert. Elle précise que le bail contient une clause de tolérance réciproque dont le taux est supérieur au différentiel entre les surfaces qu’elle revendique et la surface contractuelle.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort du contrat de bail, de ses annexes et avenants, notamment celui du 27 avril 2015, d’une part, que la surface des locaux est de 465 m² environ et celle de la réserve de 83 m² environ et, d’autre part, que « la surface fixée ci-dessus pourra varier dans la limte de 5 % en plus ou en moins et, dès à présent, le Preneur accepte les conséquences de cette variation, sans que celle-ci puisse avoir une incidence sur le montant du loyer. Cette surface sera déterminée contradictoirement lors de la livraison du local. (…) Le Preneur reconnaît ainsi expressément que la totalité de la surface ainsi déterminée constituera une surface utile à son exploitation commerciale et accepte qu’elle soit intégralement prise en compte pour toute évaluation de loyer sans correctif de quelque nature que ce soit.».

L’expert a estimé la valeur locative des locaux en rapprochant deux méthodes, l’une applicable aux locaux dépendant de centres commerciaux en retenant la surface contractuelle GLA, sans pondération, les réserves déportées étant valorisées par application à leur surface contractuelle d’un prix approprié à cette catégorie de locaux, l’autre en appliquant un prix unitaire de commerce de centre-ville à une surface utile pondérée selon les principes définis par la Charte de l’expertise en estimations immobilières de 2012 pour cette catégorie de locaux.

En ce qui concerne la surface GLGLA, l’expert l’évalue à 547 m² ainsi qu’il suit:

Dès lors que ces surfaces sont celles mentionnées au contrat de bail, à l’exception de la surface de la réserve du 2ème sous-sol qui est mentionnée à 83 m² et non 82 m² ainsi que le mentionne l’expert, qu’il n’est pas établi que les surfaces aient été évaluées ultérieurement à la signature du contrat et contradictoirement, que les surfaces résultant des plans produits en cours d’expertise par la société INGKA présentent une différence tolérable au vu du seuil de 5 % fixé au contrat et qu’aucun plan de surface GLA établi par un géomètre-expert n’a été produit par l’une ou l’autre des parties, ces surfaces seront retenues, à l’exception de la surface de la réserve du 2e sous-sol qui doit être fixée à 83 m² au lieu 82 m², soit une surface GLA totale de 548 m².

En ce qui concerne la surface pondérée, l’expert retient une surface de 273 m²P ainsi qu’il suit :

La société NATURES ET DECOUVERTES conteste certains des coefficients appliqués par l’expert en soutenant qu’il convient d’appliquer un coefficient maximal de 0,40 pour la zone 3, un coefficient maximal de 0,30 pour le surplus qui selon elle constitue une 4ème zone et un coefficient de 0,10 pour les réserve et locaux sociaux mais elle n’explique pas pour quel motif il faudrait appliquer ces coefficients.

En outre, il apparaît que le surplus est constitué des annexes qui ne sont pas accessibles aux clients et ne peuvent donc constituer une 4ème zone mais qui ont l’avantage d’être contiguës aux locaux principaux, de sorte que le coefficient de 0,35 appliqué par l’expert est justifié.

Dès lors, la surface pondérée de 273 m²P évaluée par l’expert doit être retenue.

b) Sur la destination du local

Selon le contrat de bail, les locaux sont destinés à l’exercice de l’activité de « Vente de cadeaux, librairie, optique, articles de décoration, jeux et jouets », ce qui s’analyse selon l’expert en une destination « assez libérale et valorisante ».

Il s’agit en effet d’ une destination large et adaptée à l’activité exercée.

c) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et le prix unitaire

En ce qui concerne les éléments de comparaison situés à l’intérieur du centre commercial, la société NATURE ET DECOUVERTES considère que compte tenu de la situation atypique des locaux loués, les seuls références utiles à retenir sont celles des restaurants [K] et [T] accessibles par le même escalier mécanique et situés également sur une mezzanine à l’écart des flux du centre commercial. Elle précise que s’agissant de la référence [T] qui n’a pas été indiquée par l’expet judiciaire, le loyer unitaire est de 146 euros/m²GLA au 24 juin 2003 pour une location nouvelle selon son expert amiable M. [L]. Elle fait valoir que le prix du loyer d’un local situé dans une zone hors du flux de chalands est sans comparaison aucune avec les loyers des autres locaux. Elle en conclut que compte tenu de la localisation atypique des locaux, de leur configuration, de la présences des réseaux de la bailleresse et d’un accès aux annexes contiguës non privatif, la valeur locative unitaire doit être fixée au maximum à 500 euros. S’agissant de la réserve déportée, elle soutient qu’elle est très éloignée des locaux principaux et que valeur locative unitaire ne saurait excéder 100 euros.

En ce qui concerne les autres références du secteur, la société NATURE ET DECOUVERTES soutient qu’il y a lieu d’exclure les loyers décapitalisés ainsi que les références situées [Adresse 7] et [Adresse 8] car elles ne se trouvent pas dans le voisinage. Elle considère que la valeur unitaire de 990 euros/m²B retenu par l’expert est excessive eu égard aux loyers du voisinage et à la situation hors trottoir des locaux et qu’il convient de retenir un prix de 600 euros /m²B.

Par application de la méthode de l’expert judiciaire, la société NATURE ET DECOUVERTES conclut à une valeur locative de 180.757,50 euros.

La société INGKA critique la méthodologie adoptée par l’expert compte tenu, d’une part, de la notion d’unité autonome de marché qui selon elle s’impose en matière d’évaluation judiciaire des loyers des locaux de centres commerciaux et, d’autre part, des difficultés que l’expert a rencontrées pour estimer le loyer en tenant compte du marché locatif extérieur au centre commercial. Elle souligne que l’expert reconnaît en effet qu’il lui a été impossible de comparer avec sérieux le marché locatif du centre commercial et celui du centre-ville du [Localité 3]. Elle en conclut qu’il y a lieu de ne retenir que les prix de comparaison des locaux situés dans le centre commercial et d’exclure les loyers du centre-ville. Subsidiairement, en ce qui concerne les références de loyers du centre-ville, elle fait valoir que la très grande majorité ne peut être retenue, notamment en raison de leur destination incomparable et de leur localisation trop éloignée.

En ce qui concerne les références du centre commercial, elle considère qu’il convient de retenir celles équivalentes en application des prescriptions contractuelles notamment quant à la date de prise d’effet des baux, soit six références pour un prix unitaire moyen de 1.157 euros/m² (avec décapitalisation d’un droit d’entrée) ou 1.142 euros/m² (sans décapitalisation), la destination contractuelle (avec exclusion des activités de restauration), de la nature des baux afin de tenir compte du déséquilibre entre les loyers de première location et les loyers de renouvellement ou assimilables. Compte tenu de ces éléments mais aussi de l’emplacement des locaux loués et des caractéristiques exceptionnelles du centre commercial, la société INGKA conclut à une valeur locative unitaire de 700 euros/m² pour le local principal, soit une valeur locative totale de 325.500 euros, et de 220 euros/m² pour la réserve déportée, soit une valeur locative totale de 18.260 euros.

Sur ce,

L’expert relève que si les locaux loués dépendent d’un centre commercial qui constitue une unité autonome de marché, les parties ont toutefois décidé de faire référence pour la fixation du loyer de renouvellement aux loyers couramment pratiqués dans le voisinage, ce qui selon elle justifie de prendre en compte tant les loyers pratiqués dans le centre commercial que ceux extérieurs au centre commercial. Elle précise que si les conditions locatives pratiquées dans le centre commercial présentent l’intérêt de la plus grande proximité avec les locaux litigieux et de la commercialité la plus comparable, les commerces du [Localité 3] sont de faible densité compte tenu du nombre de visiteurs drainés par le centre commercial. Elle considère que le seul autre pôle commercial important dont les loyers constituent des éléments de comparaison pertinents est le quartier [Adresse 9], [Adresse 7] et ses abords, compte tenu de la mixité commerciale (enseignes de chaînes et indépendants) et de sa clientèle (résidents et usagers des bureaux).

En conséquence, l’expert estime la valeur locative en rapprochant deux méthodes, l’une applicable aux locaux dépendant des centres commerciaux qui consiste à appliquer un prix unitaire à une surface GLA selon l’édition 2017 de la Charte de l’expertise en estimations immobilières, et l’autre consistant à appliquer un prix unitaire de commerce de centre-ville à une surface utile pondérée selon l’édition 2021 de la Charte de l’expertise.

En ce qui concerne la première approche, l’expert retient comme prix de comparaison des loyers de locaux situés dans le centre commercial :

— quatre références de loyer de marché de 743 euros, 1.076, 1.222 euros (1.296 avec décapitalisation du coût d’acquisition du droit au bail au coefficient 10) et 1.500 euros (1.694 euros avec décapitalisation selon les mêmes modalités que précédemment)/ m²GLA, pour des surfaces de 175 m², 160 m², 270 m² et 103 m², situées aux différents niveaux, des baux à effet en 2011, 2012 et 2014, et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de prêt-à-porter, articles de sport, et parfumerie ;

— quatorze références de loyer de renouvellement amiable de 447 euros à 1.673 euros/ m² GLA, pour des surfaces de 100 m² à 826 m², situées aux différents niveaux, des baux prenant entre 2011 et 2014 inclus, et des locaux dans lesquels sont exercés des activités de restauration, pharmacie, chaussures, lingerie, prêt-à-porter, coiffure, parfumerie, billetterie SNCF.

En ce qui concerne la seconde approche, l’expert retient comme prix de comparaison des loyers de locaux situés dans le voisinage du centre commercial dans les conditions visées ci-dessus quant à la pertinence du pôle commercial :

— six références de loyer de marché de 542 euros (750 euros en incluant la décapitalisation du coût d’acquisition du droit au bail) à 1.505 euros/m²P, pour des surfaces de 128 à 295 m²P, des baux prenant effet de janvier 2012 à octobre 2013 inclus, des locaux situés [Adresse 7], [Adresse 4] et [Adresse 8] et dans lesquels sont exercés des activités de restauration, parfumerie, téléphonie, supermarché, optique et restauration rapide ;

— cinq références de loyer de renouvellement amiable de 478 euros à 863 euros / m²P, pour des surfaces de 109 à 185 m²P, des baux prenant effet d’octobre 2011 à juillet 2014 inclus, des locaux situés [Adresse 10], [Adresse 8] et [Adresse 4], et dans lesquels est exercée une activité d’agence bancaire ;

— une référence de loyer fixé judiciairement de 480 euros /m²P, pour une surface de 134 m²P, un bail prenant effet le 1er juillet 2014, un local situé [Adresse 10] et dns lequel est exercé une activité de parfumerie.

Puis, compte tenu de l’implantation des locaux considérés au sein du pôle commercial le plus actif de l’arrondissement, de leur situation à la sortie du métro, de leur destination contractuelle assez libérale et valorisante, caractéristiques qu’elle considère positive, mais aussi de leur situation en mezzanine de faible visibilité, de leur assez grande surface dépréciative du prix unitaire et du dégagement non privatif reliant les annexesà l’aire de vente, caractéristiques qu’elle considère comme négatives, l’expert évalue la valeur locative unitaire ainsi qu’il suit :

— selon la première approche,

• en ce qui concerne les locaux principaux, 600 euros/m² GLA et en ce qui concerne la réserve déportée, 170 euros/m² GLA,

en précisant tenir compte de la configuration en profondeur des locaux et du linéaire de façade de moins de 12 m et ne pas tenir compte du contrat de bail « de type investisseur » de pratique banale au sein des centres commerciaux,

• soit une valeur locative totale de (600 euros x 465 m²GLA + 170 euros x 82 m² =) 292.940 euros qu’elle arrondit à 293.000 euros ;

— selon la seconde approche,

900 euros / m²P,

• en précisant tenir compte des transferts de charges exorbitantes du droit commun en matière de baux de commerces de centre-ville ainsi que de l’atout majeur d’une situation au sein d’un centre commercial actif, mais ne pas pratiquer de correction négative de la valeur au titre de la structure binaire du loyer dans la mesure où les seuils de loyers minimum garanties pratiqués au sein du centre commercial sont tels que la part variable ne s’applique pas,

• soit une valeur locative totale de (900 euros x 273 m²P =) 245.700 euros qu’elle arrondit à 246.000 euros.

L’expert procède ensuite à une moyenne arithmétique des valeurs locatives compte tenu de leur relative proximité, soit une valeur locative au 1er octobre 2014 de ( 293.000 + 246.000 / 2 =) 269.500 euros.

Ainsi que le retient l’expert et que cela a déjà été décidé par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 05 novembre 2018, bien que le centre commercial constitue une unité autonome de marché, il est justifié d’apprécier la valeur locative des locaux considérés en tenant compte tant des loyers pratiqués au sein du centre commercial que des loyers pratiqués dans le voisinage du centre commercial compte tenu des stipulations dérogatories du contrat de bail et de l’accord des parties pour fixer le loyer du bail renouvelé selon les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Contrairement à ce que soutient la société INGKA, l’expert ne mentionne nullement qu’il lui a été impossible de comparer le marché locatif du centre commercial et celui du centre-ville du [Localité 3]. L’expert se livre en effet à l’analyse nécessaire des deux marchés, soulignant les caractéristiques de chacun et recherchant les références comparables, sans indiquer qu’elle n’a pu trouver des références extérieures au centre commercial pertinentes et sans nullement en déduire qu’il est par conséquent impossible d’évaluer la valeur locative des locaux loués en prenant en considération les prix pratiqués hors du centre commercial.

En outre, s’agissant des références retenues, il n’y a pas lieu d’exclure celles sont la destination est différente ou celles qui sont trop éloignées dès lors qu’aucune des destinations visées ne correspond exactement à la destination considérée et que, s’agissant des références extérieures au centre commercial, la densité commerciale située à la toute proximité du centre s’avère faible. Il est donc nécessaire d’élargir l’étude à des destinations différentes et à des commerces plus éloignés dans l’arrondissement, tout en ajustant l’appréciation compte tenu des différences constatées, notamment en ce qui concerne la destination de restaurant laquelle, ainsi que le relève l’expert, est moins valorisante que la destination des locaux litigieux compte tenu de ses marges et charges de personnel.

En revanche, il convient d’exclure les loyers décapitalisés car les droits au bail ou droits d’entrée sont sans rapport avec la valeur intrinsèque des locaux.

S’agissant de la référence du restaurant [T], citée par la société NATURE ET DECOUVERTES et dont les locaux sont accessibles par le même escalier mécanique et situés à la toute proximité des locaux loués, il y a lieu également de l’exclure dans la mesure où la date de fixation du loyer, le 24 juin 2003, est trop ancienne par rapport à celle du renouvellement du bail considéré, soit le 1er octobre 2014.

De surcroît, il y a lieu de souligner que dans son appréciation, l’expert a pris en considération les caractéristiques des locaux, notamment leur situation atypique au sein du centre commercial.

Enfin, s’agissant de l’annexe déportée, la valeur locative retenue par l’expert est comparable aux références mentionnées en réponse au dire de la société NATURE ET DECOUVERTES, également situées au niveau 0, et à celle dont la surface est similaire.

Ainsi, en l’état de ces éléments, la méthodologie ainsi que les valeurs locatives unitaires estimées par l’expert doivent être retenue, soit :

— selon la première approche, en ce qui concerne les locaux principaux, 600 euros/m² GLA et en ce qui concerne la réserve déportée, 170 euros/m² GLA,

— selon la seconde approche, 900 euros / m²P,

d) Sur les obligations respectives des parties

La société NATURE ET DECOUVERTE soutient que les parties ayant décidé de fixer le loyer du bail renouvelé notamment par référence aux obligations respectives des parties et que le juge des loyers commerciaux ayant demandé à l’expert de rechercher la valeur locative en application des stipulations contractuelles et de l’article L.145-33 du code de commerce, il y a lieu de prendre en compte l’article R.145-8 du code de commerce et les obligations des parties qui constitueraient un facteur de diminution de la valeur locative et ce, quelle que soit l’approche d’appréciation de la valeur locative retenue par l’expert, quand bien même les autres locataires du centre commercial supporteraient les mêmes charges locatives et que l’application de la clause exorbitante soit effective ou non. Elle en conclut qu’il y a lieu de déduire de la valeur locative la taxe foncière pour un montant de 6.822,31 euros ainsi que de nombreuses autres charges exorbitantes du droit commun dont elle a justifié aux cours des opérations d’expertise et à concurrence d’un second abattement de 15 %.

La société INGKA prétend que les parties n’ont pas décidé de se référer à l’article R.145-8 du code de commerce et que le contrat précise les modalités de détermination de la valeur locative que les parties doivent appliquer. Elle précise que dans le marché locatif spécialisé et autonome des centres commerciaux, les loyers sont systématiquement négociés en tenant compte de la répartition contractuelle des charges immobilières de sorte que l’appréciation du niveau locatif intègre l’incidence des obligations généralement transférées au locataire. Elle en déduit qu’aucun abattement ne peut être appliqué.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort des stipulations contractuelles et des développements précédents que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative appréciée au jour de la prise d’effet du bail à renouveler et par référence aux caractéristiques du local considéré, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties, aux facteurs locaux de commercialité et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La référence aux obligations respectives des parties impose de prendre en considération celles qui seraient de nature à diminuer la valeur locative telles que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie et les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Il est admis que la prise en compte d’un transfert de charge puisse s’opérer :

— par déduction directe de son montant de la valeur locative brute,

— par application d’une décote mesurée en pourcentage de cette valeur,

— par ajustement du prix unitaire de base.

En ce qui concerne la taxe foncière supportée par la société NATURE ET DECOUVERTE, si le contrat de bail peut valablement mettre la taxe foncière à la charge du preneur, il demeure que cette taxe incombe légalement au bailleur et que son transfert au preneur doit donc être pris en compte dans l’appréciation de la valeur locative.

En ce qui concerne la structure binaire du loyer, la stipulation d’un loyer binaire, composé d’un minimum garanti et d’une part variable égale à 6 % du chiffre d’affaires réalisé par le preneur, justifie également un abattement car elle a pour effet de porter le loyer exigible à un montant supérieur à celui de la valeur locative.

S’agissant enfin des autres charges exorbitantes que la société NATURE ET DECOUVERTES auraient invoquées lors de l’expertise, il lui appartenait de les invoquer à nouveau devant le juge des loyers si elle souhaitait les voir prendre en considération dans l’évaluation de la valeur locative. A défaut il ne peut en être tenu compte.

Dans ces conditions, il sera appliqué un abattement total de 5 %.

e) Sur le montant du loyer de renouvellement

Au 1er octobre 2014, la valeur locative des locaux loués s’évalue à :

— selon la première approche,

600 euros x 465 m²GLA + 170 euros x 83 m² = 279.000 + 14.110 = 293.110 euros

— selon la seconde approche,

900 euros x 273 m²P = 245.700 euros

soit une valeur locative brute de (293.110 + 245.700) / 2 = 269.405 euros,

soit une valeur locative nette de 269.405 x 0,95 = 255.934,75 euros.

Par conséquent, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2014, sera fixé à la somme de 255.934,75 euros.

3- Sur les demandes accessoires

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 22 janvier 2018, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

En outre, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires afin de fixer les droits respectifs des parties, en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de la société INGKA CENTRES FR MP ITALIE 2 SNC de nullité partielle du rapport d’expertise judiciaire ;

Fixe à la somme de 255.934,75 euros (deux cent cinquante-cinq mille neuf cent trente-quatre euros et soixante-quinze centimes) le loyer annuel, hors charges et hors taxes, du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2014 entre la société INGKA CENTRES FR MP ITALIE 2 SNC et la société NATURE ET DECOUVERTES pour les locaux situés à [Localité 3], centre commercial [B], lots n°1338, 1339, 1340, 1341, 1342, 1342 bis et réserve n°45 ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 22 janvier 2018 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 19 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER