Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 11 mars 2026, n° 24/09945

TJ Nanterre 11 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 11 mars 2026, n° 24/09945
Numéro(s) :	24/09945
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric AZOULAY
Cabinet(s) :	FEDARC
Parties :	SAS AGENCE 71 «, Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Mars 2026

N° RG 24/09945 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZLGE

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

[O], [R], ,

[Y], [R]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

SAS AGENCE 71 «, [Adresse 2] »,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représenté par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

DEFENDEURS

Madame, [O], [R],

[Adresse 4],

[Localité 3]

défaillante

Monsieur, [Y], [R],

[Adresse 4],

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M., [Y], [R] et Mme, [S], [R] sont propriétaires des lots n°6720, 6676 et 6628 au sein de l’immeuble sis, [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, les fait assigner en paiement, par acte délivré le 28 novembre 2024.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil, de :

«  Condamner solidairement Monsieur, [Y], [R] et Mme, [S], [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] la somme de 13.933,83 euros, avec intérêts de retard calculés au taux légal sur la somme de 5.279,84 euros à compter du 3 février 2023, date de la sommation de payer et pour le surplus à compter de l’assignation, jusqu’au jour du parfait paiement

Condamner solidairement Monsieur, [Y], [R] et Mme, [S], [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts de retard calculés au taux légal à compter de l’assignation

Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis un an

Condamner in solidum Monsieur, [Y], [R] et Mme, [S], [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6], [Localité 4], [Adresse 7] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum Monsieur, [Y], [R] et Mme, [S], [R] aux dépens, lesquels incluront le coût de la sommation de payer."

M. et Mme, [R], assignés à étude, n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 20 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 06 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 13.933,83 euros, avec intérêts de retard calculés au taux légal sur la somme de 5.279,84 euros à compter du 03 février 2023, date de la sommation de payer et pour le surplus à compter de l’assignation, jusqu’au jour du parfait paiement.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que M. et Mme, [R] sont propriétaires indivis des lots n°6720, 6676 et 6628 au sein de la copropriété sus-visée.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-30 juin 2021 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 ainsi que pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et voté divers travaux,

-20 mai 2022 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2021, confirmé le budget prévisionnel pour l’exercice 2022, voté le budget pour l’exercice 2023 et ratifié les travaux de mise en place d’un récepteur intratone sur la barrière levante ainsi que sur la porte basculante,

-12 mai 2023 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 ainsi que pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté divers travaux,

-19 avril 2024 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 ainsi que pour la période du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— la sommation de payer délivrée le 03 février 2023 portant sur la somme de 5.279,84 euros en principal,

— le relevé de compte sur la période du 20 octobre 2021 au 01 octobre 2024 mentionnant un solde débiteur de 13.933,83 euros, incluant les sommes suivantes facturées au titre de frais nécessaires au recouvrement :

-18 euros, facturés le 21 octobre 2021 au titre de frais de relance,

-60 euros, facturés le 01 décembre 2021, au titre de frais de relance,

-198 euros, facturés le 05 avril 2022, au titre de frais de constitution dossier huissier,

-158,52 euros, facturés le 31 décembre 2023, au titre d’une sommation de payer,

soit un total de 434,52 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne produit toutefois que le contrat de syndic conclu sur la période du 12 mai 2023 jusqu’au 30 juin 2024 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour le recouvrement de ces frais facturés avant le 12 mai 2023.

S’agissant de la somme de 158,52 euros correspondant au coût d’une sommation de payer, elle relève des dépens, fondement sur lequel au surplus le syndicat des copropriétaires, en réclame paiement.

Le syndicat des copropriétaires indique, dans le corps de son assignation, que (sic) « de surcroît, et en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter que les frais nécessaires qu’il a dû exposer à compter du commandement de payer ».

Or, d’une part cette demande est incomplète, d’autre part il n’est justifié d’aucun « commandement de payer » seule une sommation ayant été délivrée, et enfin cette demande n’est pas reprise au dispositif de l’assignation, dont seul le tribunal est saisi en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile.

En tout état de cause, s’il doit se comprendre que le syndicat des copropriétaires réclame ainsi paiement des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance à compter de la délivrance de la sommation de payer, il ne justifie toutefois ni même ne liste les frais dont il entendrait ainsi obtenir paiement.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible, au titre des charges arrêtées au 01 octobre 2024 inclus, selon le décompte produit, d’un montant de 13.499,31 euros ( 13.933,83 – 434,52).

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme réclamée soit augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 5.279,84 euros à compter du 03 février 2023, date de la sommation de payer, et sur le surplus à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’article 1231-7 du même code prévoit pour sa part que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

Le syndicat des copropriétaires produit la sommation de payer en date du 03 février 2023, adressée à M. et Mme, [R] pour paiement de la somme de 5.279,84 euros en principal.

La condamnation portera par conséquent intérêts au taux légal sur la somme de 5.279,84 euros à compter du 03 février 2023, date de la sommation de payer, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires explique que le paiement des charges constitue les seuls revenus dont il dispose et qu’il ne saurait être imposé aux copropriétaires, qui s’acquittent régulièrement de leurs charges, de faire l’avance pour les copropriétaires débiteurs.

Il ajoute que l’octroi de délais de paiement risquerait d’entraîner la suppression des prestations de ses cocontractants qui pourraient ainsi ne plus être payés.

Il sollicite donc la condamnation de M. et Mme, [R] à lui régler la somme de 2.000 euros, avec intérêts de retard calculés au taux légal à compter de l’assignation, à titre de dommages et intérêts.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. et Mme, [R] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de M. et Mme, [R].

Bien qu’il n’explique ni ne justifie nullement cette demande, il verse toutefois aux débats le règlement de copropriété dont il ressort que ce dernier prévoit, en son article 24 (page 48), que « en cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires comme les nus-propriétaires et usufruitiers seront solidairement tenus de l’entier paiement des charges afférentes à ce lot. »

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. et Mme, [R] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 13.499,31 euros, assortie de l’intérêt au taux légal sur la somme de 5.279,84 euros à compter du 03 février 2023, date de la sommation de payer, et sur le surplus à compter de la présente décision, au titre des charges arrêtées au 01 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M. et Mme, [R] sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance, tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile, incluant notamment les émoluments des officiers publics ou ministériels, et par conséquent le coût de la sommation de payer délivrée le 03 février 2023.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner in solidum M. et Mme, [R] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M., [Y], [R] et Mme, [S], [R] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] la somme de 13.499,31 euros assortie de l’intérêt au taux légal sur la somme de 5.279,84 euros à compter du 03 février 2023, date de la sommation de payer, et sur le surplus à compter de la présente décision, au titre des charges arrêtées au 01 octobre 2024, inclus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M., [Y], [R] et Mme, [S], [R] aux dépens de l’instance, incluant le coût de la sommation de payer délivrée le 03 février 2023 ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme, [R] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT