TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 MARS 2026

N° RG 25/02296 – N° Portalis DB3R-W-B7J-255A

N° de minute :

[I] [W], [Q] [W]

c/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble“[E] [Y]” sis [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 2] [Localité 3]

DEMANDEURS

Monsieur [I] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [Q] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

tous deux représentés par M^e Marie-véronique RAHON-WITZ, avocat au barreau de HAUTS-DE-[E], vestiaire : 571

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[E] [Y]” sis [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 janvier 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [W] et Madame [Q] [W] sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble dénommé « [E] [Y] » situé [Adresse 4] à [Localité 5].

L’immeuble, soumis au statut de la copropriété, a eu pour syndic la société ALTIMMO, jusqu’à ce que l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2022 ne désigne la société FONCIA en qualité de syndic de l’immeuble. Le contrat de syndic a été renouvelé à plusieurs reprises et en dernier lieu jusqu’au 30 septembre 2026.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 novembre 2023, Monsieur [I] [W] a sollicité de la société FONCIA l’envoi des différents justificatifs des comptes de la copropriété, les factures impayées par ALTIMMO ainsi que les dépenses d’eau.

Les 16 et 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [E] [Y] a, par acte de commissaire de justice, assigné les consorts [W] devant le juge de la 8ème chambre civile de la juridiction de céans aux fins principalement de les voir condamner solidairement au paiement de charges de copropriété et dommages-intérêts. L’affaire est actuellement pendante.

Soutenant n’avoir pu obtenir les informations demandées à des fins de vérifications comptables, Monsieur [I] [W] et Madame [Q] [W] ont par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] [Y] sis [Adresse 1] à Meudon (92190), représenté par son syndic la société FONCIA (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), devant le juge des référés auprès du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de :

—  Désigner tel expert judiciaire comptable avec pour mission notamment de

— Vérifier la régularité et la sincérité des comptes du syndicat des copropriétaires [E] [Y],

— Convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications, ainsi que tous sachants,

— Se faire communiquer tous les documents comptables du syndicat depuis 2020, en raison de la passation de pouvoir entre le Cabinet ALTIMMO et le cabinet FONCIA, la problématique concernant les charges d’eau remontant visiblement à l’apurement des charges de 2020,

— Vérifier la matérialité des dépenses,

— S’assurer que les factures de 2022 n’ont pas été payées deux fois par chacun des syndics,

— Déterminer le montant laissé par le cabinet ALTIMMO sur les comptes du syndicat à la fin de son mandat et s’assurer que cette somme se retrouve bien dans les comptes établis par le cabinet FONCIA,

— Déterminer si la gestion du cabinet FONCIA au regard du nombre de sous-traitants et du cout de ces prestations est saine pour la copropriété,

— Obtenir toutes informations concernant les dépenses d’eau et la répartition entre les copropriétaires afin de s’assurer qu’elle soit conforme tant aux factures qu’au règlement de copropriété ;

—  Fixer le montant de la provision à consigner au greffe du tribunal par les demandeurs ;

—  Réserver les dépens.

A l’audience, Monsieur [I] [W] et Madame [Q] [W] ont réitéré oralement les termes de leur acte introductif d’instance.

Ils soutiennent avoir sollicité en vain de nombreux documents comptables ; que le syndic précédant affirme que le solde était positif à hauteur de 36.861,49 euros lors de la passation de pouvoir à la société FONCIA en mars 2022 ; que le budget a ensuite été dépassé en 2022 de façon inexpliquée, le nouveau syndic justifiant cela par des impayés de factures par le syndic précédent ; que des charges d’eau ont été appelées à tort ; que des augmentations conséquentes de budget ont également été constatées pour les années 2022 et 2023 ; qu’une procédure est en cours devant la 8ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre, initiée par le syndicat des copropriétaires à des fins de recouvrement de charges.

Le syndicat des copropriétaires [E] [Y] a soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience et demande de :

—  Rejeter l’intégralité de la demande d’expertise judiciaire formée par Madame

[Q] [W] et Monsieur [I] [V] [W] ;

—  Dire et juger que les comptes du syndicat des copropriétaires [E] [Y] ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale ;

—  Dire et juger que les demandeurs ne justifient d’aucun motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile ;

—  Dire et juger que la gestion du cabinet FONCIA, y compris le recours à des sous-traitants et le paiement des prestations, a été effectuée conformément aux dispositions légales et contractuelles, et ne saurait être remise en cause ;

—  Condamner les demandeurs aux dépens et, le cas échéant, à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] une somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile.

Elle fait valoir que la gestion de la copropriété est tout à fait régulière depuis quelques années ; que les procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires sont établis ; que les demandeurs ne démontrent aucunement l’existence d’un motif légitime ; que seuls des doutes généraux et imprécis sont émis sur la comptabilité de la copropriété ; qu’une mission d’expertise ne peut permettre de mener une investigation générale ; que les comptes votés ont un caractère définitif et opposable ; qu’un certain nombre de documents a été mis à la disposition des demandeurs.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles

L’article 42 de ce même texte dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, Monsieur [I] [W] et Madame [Q] [W] versent notamment aux débats :

—  Les courriers électroniques échangés avec le cabinet ALTIMMO, ancien syndic, où il est notamment déclaré le 8 septembre 2023 que « lorsque j’ai transmis l’immeuble il y avait environ 38.000 euros en banque » ;

—  La lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2024 du conseil des consorts [W] mettant en demeure la société FONCIA de lui communiquer sous 8 jours les relevés des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires de février 2022 à septembre 2024 ;

—  Le procès-verbal d’assemblée générale du 5 novembre 2025 et ses annexes, où l’on peut lire « l’assemblée générale a pris acte des informations présentées en séance par Madame [K], expliquant comment les erreurs récurrentes de la comptabilité de Foncia rendent les exercices 2022, 2023 et 2024 incomparables entre eux » ;

—  Un courrier électronique du 27 novembre 2025 faisant état d’un « format inhabituel » du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 novembre 2025, faute de signature du bureau ;

—  Les différents appels de charges.

Si les comptes définitifs des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 ont été approuvés à la majorité des copropriétaires suivant procès-verbaux d’assemblée générale des 30 mars 2022, 5 juillet 2023, et 29 mai 2024, il n’est pas produit à la cause de certificat de non-recours ; dès lors, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que le délai de forclusion prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est acquis et partant, que toute action en annulation de l’assemblée générale serait manifestement vouée à l’échec. Par ailleurs, le copropriétaire a également la possibilité de contester la répartition individuelle des charges qui le concerne en application de l’article 45-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, les demandeurs ne sont pas les seuls copropriétaires à contester la régularité des comptes, puisque Madame [S] [K], autre copropriétaire, a présenté lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre 2025 un certain nombre d’informations mettant en évidence des « erreurs récurrentes de la comptabilité de Foncia ».

Ces éléments signent l’existence d’un intérêt légitime permettant aux consorts [W] d’obtenir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, et sans craindre de se voir opposer les dispositions de l’article 146 de ce même code, l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

En revanche, la mission proposée par les demandeurs ne saurait prospérer en raison de son caractère général et insuffisamment défini.

L’expertise étant ordonnée à la demande des consorts [W] et dans leur intérêt probatoire, il conviendra de leur faire supporter la consignation des frais d’expertise.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Aucune partie ne pouvant être considérée comme perdante à ce stade de l’instance, chacune gardera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de rejeter la demande émise en ce chef par le syndicat des copropriétaires [E] [Y].

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonnons une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commettons pour y procéder :

[R] [J]

[Adresse 6]

[Localité 6]

E-mail : [Courriel 1]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

(expert inscrit sur la cour d’appel de [Localité 7] sous la rubrique D.1.1. Comptabilité générale : exploitation de toutes données chiffrées, organisation, systèmes comptables, comptes individuels et consolidés, information financière règlementaire, comptabilité analytique et de gestion.)

qui pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, avec pour mission de :

– convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation ainsi que tous les documents et tous les éléments propres à établir les rapports entre les parties,

— pour l’année comptable 2022, déterminer les factures qui ont été réglées par l’ancien syndic, la société ALTIMMO, et celles qui ont été réglées par le nouveau syndic la société FONCIA ; voir s’il existe des paiements en doublon ; déterminer le solde présent sur les différents comptes de la copropriété au moment de la passation entre la société ALTIMMO et la société FONCIA ;

– obtenir des informations concernant le fonctionnement des sommes appelées au titre des appels de charge et déterminer la méthode de répartition entre les propriétaires (tantièmes, parts fixes ou variables) par type de charges ;

— pour les années comptables 2022 à 2024, vérifier la conformité des appels de charges à l’égard de Monsieur [I] [W] et Madame [Q] [W]aux modes de calcul utilisés pour la répartition des charges entre copropriétaires, notamment concernant les charges d’eau ;

– déterminer les motifs de l’augmentation du budget annuel de la copropriété entre 2022 et 2023 à partir des documents fournis par les parties ;

– faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 7] Nanterre Cedex (01 40 97 14 29), dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [I] [W] et Madame [Q] [W] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, extension du palais de justice, [Adresse 8] Cedex, dans le délai de 8 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

Laissons à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Rejetons la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] [Y] sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la société FONCIA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 8], le 02 mars 2026.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge