TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/54742 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7XFN

N° : 3

Assignation du :

07 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 septembre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AVI – ACQUISITION – VENTE – IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Thomas MLICZAK de la SELEURL MARGAUX HORSTMANN SELARL, avocats au barreau de PARIS – #D0653

DEFENDERESSE

S.A.S. WELCOME AFRICA

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 28 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par acte du 24 mai 2023, la société AVI-acquisition-vente-immobilier a consenti un bail commercial à la société Welcome Africa portant sur des locaux situés [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2], moyennant un loyer annuel principal de 22.200 euros HT/HC, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 30 janvier 2025, la société AVI-acquisition-vente-immobilier a fait délivrer à la société Welcome Africa un commandement de payer la somme de 2.921,44 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 7 juillet 2025, la société AVI-acquisition-vente-immobilier a assigné la société Welcome Africa devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 10.939,88 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de retard contractuels multipliés par 1,5% à compter du commandement de payer et anatocisme ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.039,98 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts de retard contractuels multipliés par 1,5% à compter du commandement de payer ;

— juger que le dépôt de garantie lui sera définitivement acquis ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant du dernier loyer en cours majoré de 50%, jusqu’à la libération des lieux ;

— juger que la défenderesse continuera de payer le loyer augmenté des charges et de tous accessoires pendant le temps nécessaire à la relocation des locaux et pour un maximum de 12 mois à compter de la reprise des locaux ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le commandement de payer.

A l’audience du 28 juillet 2025, la demanderesse actualise sa demande en paiement à la somme de 8.339,88 euros, terme de juillet 2025 inclus, et précise accepter l’octroi de délais de paiement suspensifs de six mois à la locataire, le premier paiement devant intervenir au plus tard le 25 septembre 2025.

La défenderesse n’est pas représentée à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur la demande principale aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 30 janvier 2025 à hauteur de la somme de 2.921,44 euros en principal.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que la locataire n’a pas réglé cette somme dans le délai d’un mois qui lui était imparti. En effet, si celle-ci a effectué plusieurs règlements dans le délai d’un mois, à hauteur de la somme globale de 1.350 euros, ces paiements n’ont pas intégralement apuré les causes du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 28 février 2025 à 24h.

Cependant, la bailleresse propose d’octroyer des délais de paiement suspensifs à la locataire, moyennant six échéances successives, à compter du 25 septembre 2025, s’ajoutant aux loyers et charges courants.

En application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, des délais de paiement de six mois seront en conséquence octroyés à la société Welcome Africa, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues au dispositif.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion, sans qu’il ne soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la décision.

La locataire sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié, sans la majoration de 50% sollicitée par la bailleresse, celle-ci s’analysant en une clause pénale manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte locatif versé aux débats et des explications des parties que l’arriéré locatif s’élève au 28 juillet 2025 à la somme de 8.339,88 euros, terme de juillet 2025 inclus.

L’obligation de la société Welcome Africa n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Au regard des délais de paiement accordés et afin de permettre à la débitrice d’apurer sa dette, la dette locative produira intérêts au taux légal en application de l’article 1343-5 du code civil et non au taux contractuel majoré sollicité par la bailleresse, et ce, à compter du commandement de payer du 30 janvier 2025 sur la somme de 2.921,44 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision de 1.039,98 euros, la demande de conservation du dépôt de garantie et la demande de condamnation de la locataire au paiement des loyers pendant le temps nécessaire à la relocation des locaux, s’agissant également de clauses pénales manifestement excessives et susceptibles de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les frais et dépens

La locataire, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, qui n’incluront pas le coût du commandement de payer, déjà imputé par la bailleresse sur le décompte locatif (à hauteur de 177,88 euros).

Ayant contraint la bailleresse à engager la présente procédure et à exposer des frais, elle sera condamnée à l’indemniser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société Welcome Africa à payer à la société AVI-acquisition-vente-immobilier la somme de 8.339,88 euros titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 28 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 sur la somme de 2.921,44 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Autorisons la société Welcome Africa à s’acquitter de cette somme en six mensualités de 1.300 euros, la dernière étant majorée du solde et des intérêts, la première devant intervenir au plus tard le 25 septembre 2025 et les suivantes avant le 25 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Welcome Africa se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Welcome Africa et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2], avec le concours de la force publique si nécessaire ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

la société Welcome Africa sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société AVI-acquisition-vente-immobilier une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société AVI-acquisition-vente-immobilier ;

Condamnons la société Welcome Africa aux dépens, qui n’incluront pas le coût du commandement de payer ;

La condamnons à payer à la société AVI-acquisition-vente-immobilier la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait à [Localité 7], le 11 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Rachel LE COTTY