TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 MAI 2026

N° RG 25/02530 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2UTR

N° de minute :

La société MAILLOT FAMILY, représentée par son gérant Monsieur [P] [X]

c/

La société [Adresse 1] BEAUTE

DEMANDERESSE

La société MAILLOT FAMILY, représentée par son gérant Monsieur [P] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Solal GALIMIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 484

DEFENDERESSE

La société [Adresse 1] BEAUTE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Elisabeth ROUSSET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 313

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Matëa BECUE, greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 02 avril 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2021, la société MAILLOT FAMILY, a donné à bail commercial à la société [Adresse 1] BEAUTE des locaux commerciaux, situés [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2022 et moyennant un loyer annuel de 21.600 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, aux fins d’exercer une activité d’esthétique.

Un protocole d’accord a été conclu le 19 février 2023 entre les parties aux fins de réalisation de travaux d’embellissement du local loué.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la société MAILLOT FAMILY a fait délivrer à la société [Adresse 1] BEAUTE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial pour une somme de 17.316 euros dus au titre des loyers et charges échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

La société [Adresse 1] BEAUTE a fait réaliser le 27 mars 2025 un constat de commissaire de justice sur l’état des locaux loués.

C’est dans ces conditions, que par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, la société MAILLOT FAMILY a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la société [Adresse 1] BEAUTE aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2021 entre les parties à la date du 13 mars 2025.

Initialement appelée à l’audience du 3 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi avec injonction à rencontrer le médiateur. Le processus amiable n’ayant pas abouti, elle a été retenue à l’audience du 2 avril 2026.

A cette date, la société MAILLOT FAMILY soutient oralement des écritures aux fins de :

—  Débouter la société [Adresse 1] BEAUTE de l’ensemble de ses demandes ;

—  Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2021 entre les parties à la date du 13 mars 2025, avec toutes les conséquences de droit, et fixer la résiliation du bail à cette date ;

—  Ordonner l’expulsion de la société [Adresse 1] BEAUTE et de tout occupant de son chef du local commercial qu’elle exploite sis [Adresse 1] à [Localité 2] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dès la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

—  Condamner la société [Adresse 1] BEAUTE à lui payer par provision la somme de 39.036,80 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté à la date du 25 mars 2026 ;

—  Condamner la société [Adresse 1] BEAUTE à lui payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, dans les conditions du bail actuel, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés ou de l’expulsion effective des lieux ;

—  Condamner la société [Adresse 1] BEAUTE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Solal GALIMIDI.

La demanderesse expose qu’après 4 années d’exploitation, la société [Adresse 1] BEAUTE a cessé de régler ses loyers début 2024, avec délivrance d’un commandement de payer en février 2025. La gérante de la société [Adresse 1] BEAUTE étant un ancien employé du précédent locataire, elle connaissait parfaitement les locaux au moment de la location du bail et avait d’ailleurs conclu un protocole d’accord pour des travaux d’embellissement, sans mentionner de désordre. Or la société MAILLOT FAMILY relève que les allégations concernant la dégradation du sous-sol n’ont été formulées qu’en février 2026, dans des conclusions en défense, sans que l’urgence ou l’existence d’un motif légitime ne soient caractérisés ; elle estime que la demande reconventionnelle de provision n’est pas justifiée. La demanderesse estime dès lors qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les demandes subséquentes.

La société [Adresse 1] BEAUTE, représentée par son conseil, soutient oralement des écritures aux fins de :

—  Dire et juger la société MAILLOT FAMILY tant irrecevable que mal fondée sur ses demandes ;

—  Ordonner une expertise judiciaire aux fins d’identifier l’ensemble des désordres et dégradations affectant les locaux du sous-sol à usage commercial, en définir la cause, chiffrer le coût des travaux de reprise et évaluer le préjudice commercial et la perte d’exploitation subis ;

—  Condamner la société MAILLOT FAMILY à lui payer à titre provisionnel la somme de 50.000 euros en réparation des préjudices subis ;

—  Dire que cette somme se compenserait le cas échéant avec toute somme due à la société MAILLOT FAMILLY ;

—  Condamner la société MAILLOT FAMILY à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

La défenderesse expose que le sous-sol du local loué est inexploitable en raison de dégradations, signalées antérieurement à ses écritures au bailleur qui serait venu courant 2025 les constater. Elle relève l’absence d’état des lieux lors de la souscription du bail. Dès lors, la société [Adresse 1] BEAUTY se prévaut d’un trop-payé en raison des troubles de jouissance qu’elle a subi depuis 4 années.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées par les parties et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

—  le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

—  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

—  la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1219 de ce même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, la soumission du bail du 31 décembre 2021 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 12 février 2025 à l’adresse des lieux loués, pour une somme de 17.316 euros dus au titre de la dette locative échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

La partie défenderesse conteste être redevable de cette somme eu égard à l’état des locaux, estimant avoir été privé de la jouissance de la partie basse.

Le contrat de bail prévoit en effet que les locaux loués sont constitués d’un local au rez-de-chaussée d’une superficie d’environ 47 m2 ainsi que d’un local en sous-sol de 43,10 m2 selon la loi Carrez. Il ressort du procès-verbal de commissaire de justice établi le 27 mars 2025 que les locaux situés au sous-sol présentent une forte humidité, avec notamment au niveau de la buanderie et de la salle de soin des peintures boursoufflées avec des traces de moisissures, outre des sols tâchés. Les locaux techniques présentent également des désordres, avec un taux d’humidité entre 40 et 100%. Ces dégradations, au vu de leur nature et de leur ampleur, semblent antérieures à la délivrance du commandement de payer. Elles sont susceptibles d’impacter l’exploitation du commerce, avec notamment une difficulté pour accueillir du public dans la salle de soin située en sous-sol.

Dès lors, la société [Adresse 1] BEAUTE établit l’existence d’un trouble de jouissance des lieux loués, qui par le jeu de l’exception d’inexécution peut justifier le non-paiement des loyers visés dans le commandement délivré 12 février 2025. Le défaut de paiement ne saurait donc être considéré comme étant manifestement fautif, ce qui fait obstacle au jeu de la clause résolutoire.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

—  Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, la société demanderesse sollicite la condamnation de la société [Adresse 1] BEAUTE à lui payer la somme de 39.036,80 euros au titre des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 25 mars 2026.

Cependant, comme exposé au préalable, les locaux loués présentent des désordres en sous-sol, sur une surface représentant 43,10 m2 sur les 90,10 m2 loués, ce qui impacte la jouissance des lieux par la société [Adresse 1] BEAUTE. Cette dernière est donc susceptible de se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers, ce qui constitue une contestation sérieuse quant à l’obligation dont se prévaut la société MAILLOT FAMILY.

Au vu de cet élément, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision concernant l’arriéré locatif.

—  Sur la demande de provision au titre de dommages-intérêts

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la société [Adresse 1] BEAUTE sollicite le paiement d’une provision de 50.000 euros en réparation des préjudices commerciaux et de la perte d’exploitation subis depuis 2022.

Elle démontre l’existence de désordres affectant les locaux loués par un procès-verbal de commissaire de justice du 27 mars 2025. En revanche, aucun état des lieux d’entrée n’a été établi lors de la conclusion du bail le 31 décembre 2021. De même, le protocole d’accord conclu le 19 février 2023 entre les parties concerne uniquement des travaux d’embellissement des locaux. En l’absence d’autres éléments, la date d’apparition des désordres n’est pas établie ; dès lors, la société défenderesse ne saurait prétendre à indemnisation de son préjudice sur une période de 4 années. Elle ne produit par ailleurs aucun élément chiffré ne permettant d’évaluer l’ampleur de son préjudice commercial ou de la perte d’exploitation subie par elle.

L’existence d’un préjudice n’étant pas établie de manière non sérieusement contestable, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société [Adresse 1] BEAUTE.

La défenderesse établit en revanche, conformément aux dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile, l’existence d’un motif légitime à obtenir la désignation d’un expert pour évaluer l’étendue des désordres, identifier leur cause et chiffrer le montant de son préjudice. Il convient dès lors d’ordonner, selon les modalités prévues dans le présent dispositif, la mesure d’expertise sollicitée.

L’expertise étant ordonnée dans l’intérêt probatoire de la société [Adresse 1] BEAUTE, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société MAILLOT FAMILY, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

En l’espèce, la société MAILLOT FAMILY sera condamnée à payer à la société [Adresse 1] BEAUTE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sa demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la société MAILLOT FAMILY ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions ;

ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [N] [C]

E-mail : [Courriel 1]

[Adresse 3]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

(expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de Versailles sous la rubrique C.2.1. Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’œuvre)

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— Prendre connaissance de tous documents utiles à l’exécution de sa mission ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 2] après y avoir convoqué les parties ;

— Examiner les désordres, malfaçons et non-conformité allégués dans les conclusions de la société [Adresse 1] BEAUTE et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue ; préciser si possible la date d’apparition des désordres ;

— indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres ou pouvant résulter des travaux de remise en état, notamment le préjudice de jouissance subi et l’impact financier sur l’exploitation du local par la société [Adresse 1] BEAUTE ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

AUTORISONS en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, les demandeurs à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

FAISONS INJONCTION aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD- ROM) au greffe du tribunal de grande instance de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 4] ([XXXXXXXX02], dans le délai de 10 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte- rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles- ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la société [Adresse 1] BEAUTE entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 4], dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS qu’il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 2] ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS la société MAILLOT FAMILY aux dépens ;

CONDAMNONS la société MAILLOT FAMILY à payer à la société [Adresse 1] BEAUTE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la société MAILLOT FAMILY sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 07 mai 2026.

LE GREFFIER

Matëa BECUE, greffière

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge