TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Février 2026

N° RG 25/00620 – N° Portalis DB3R-W-B7J-ZSJD

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC [H] [N]

C/

[G] [I], [E] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C. SDC [H] [N]

Société NEXITY LAMY

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEURS

Madame [G] [I]

[Adresse 2] Australia

[Localité 3] AUSTRALIE

défaillant

Monsieur [E] [I]

[Adresse 3] South Australia

[Localité 3] AUSTRALIE

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord des parties, l’affaire a été fixée le 04 décembre 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Céline CHAMPAGNE , Vice-Président, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [I] et M. [E] [I] sont propriétaires de plusieurs lots dans l’ensemble immobilier « SDC [H] [N] » sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de leur défaillance dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 12 septembre 2024 pour tentative et le 13 décembre 2024 sous la forme d’un procès-verbal article 687-1 du code de procédure civile, et il sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965 en particulier ses articles 10 et 10-1 et de son décret d’application du 17 mars 1967 en particulier ses articles 36 et 55, de :

« CONDAMNER solidairement Mme [G] [I] et M. [E] [I] au paiement d’une somme de 8 314,03 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 2e trimestre 2024 incluse).

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER solidairement Mme [G] [I] et M. [E] [I] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER solidairement Mme [G] [I] et M. [E] [I] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC [H] [N] » sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Mme et M. [I] assignés à parquet étranger puis selon la procédure prévue par l’article 687-1 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 décembre 2025. Le demandeur ayant consenti à la procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8314,03 euros (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse).

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme et M. [I] sont propriétaires des lots n°12 et 43 dans cette copropriété.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

-30 mai 2016 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2015, voté divers travaux, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2016, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2017,

-30 mai 2017 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2016, voté divers travaux, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2017, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2018, apuré le compte travaux de remplacement des boîtes aux lettres et voté divers compte travaux,

-06 mai 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018, factualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2019 et fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2020,

-17 mars 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020 et de l’exercice 2021, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2022, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2023, voté divers travaux et annulé divers travaux,

-07 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2024, approuvé l’apurement de comptes et voté divers travaux,

— diverses lettre de mise en demeure ainsi que des courriers de rappel,

— divers courriers de mise en demeure par avocat,

— le relevé de comptes des défendeurs faisant apparaître un solde débiteur de 8314,03 euros au titre des charges de copropriété et travaux dus, arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus, dont 1630,69 euros au titre des frais de recouvrement décomposés de la manière suivante :

-52 euros au titre de « frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception [X] », facturés le 28 août 2022,

-52 euros au titre de « relance après mise en demeure [X] », facturés le 13 septembre 2022,

-53,17 euros au titre de frais « [L] dernier avis avant poursuitedu 16/09/2022 », facturés le 16 septembre 2022,

-52 euros au titre de « frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception [X] », facturés le 15 novembre 2022,

52 euros au titre de « relance après mise en demeure [X] », facturés le 14 décembre 2022,

-53,17 euros au titre de frais « [L] dernier avis avant poursuite du 16/12/2022 », facturés le 16 décembre 2022,

-52 euros au titre de « frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception [X] », facturés le 23 août 2023,

-52 euros au titre de « relance mise en demeure [X] », facturés le 12 septembre 2023,

-53,17 euros au titre de frais « [L] dernier avis avant poursuite du 15/09/2023 », facturés le 15 septembre 2023,

-138 euros au titre d’ « transmission et suivi dossier à huissier pour commandement», facturés le 23 novembre 2023,

-563,58 euros au titre de frais « VENIZIA et ASSOCIES cdt», facturés le 16 février 2024,

-405,60 euros au titre de frais « agence TRADUIRE- traduc 2 CDT C/M. Mme [I]  », facturés le 3 juin 2024,

-52 euros au titre de frais de « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception [X] », facturés le 23 novembre 2017,

total : 1630,69 euros

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu pour la période du 01 juillet 2025 au 30 juin 2026, si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant la date de prise d’effet.

De plus, le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Or, en l’espèce, il résulte de l’analyse de la situation de compte que la somme totale comprend un montant de 148,08 euros intitulée « solde débiteur au 01 janvier 2022», les pièces produites ne permettant pas de déterminer à quoi se rapporte ce montant, qui ne sera donc pas retenu.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible qu’à hauteur de 6535,26 euros (8314,03- 1630,69- 148,08) au titre des charges et frais de recouvrement impayés, arrêtés au 2? trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’ « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’ « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

Aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande dans ses conclusions que la somme à lui régler soit assortie des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation.

Cependant, cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de son assignation dont seul le tribunal est tenu en application des dispositions précitées.

Par conséquent, les intérêts légaux courront à partir de la présente décision.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, expliquant que le défaut de paiement de Mme et M. [I] est répétitif et injustifié.

Il ajoute que la résistance abusive des défendeurs a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble et que, le montant du solde débiteur des défendeurs cause un préjudice financier important aux autres copropriétaires.

Il rappelle qu’un compte de copropriété ne peut en aucun cas être débiteur et le comportement des défendeurs a abouti à l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de faire l’avance de la somme due par ces derniers.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des copropriétaires débiteurs dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie invoquées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

En l’espèce, le demandeur invoque la solidarité sans fondement légal ou conventionnel à l’appui de sa demande.

Dès lors, la demande de condamnation solidaire est écartée et les condamnations seront prononcées in solidum.

Sur les demandes accessoires

Mme et M. [I], qui succombent sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile,

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs sont condamnés, in solidum, à lui verser

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum Mme [G] [I] et M. [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC [H] [N] » sis [Adresse 5], la somme de 6535,26 euros au titre des charges et frais de recouvrement impayés arrêtés au 2e trimestre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de la présente décision,

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC [H] [N] » sis [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Mme [G] [I] et M. [E] [I] au paiement des dépens de l’instance ;

Condamne in solidum Mme [G] [I] et M. [E] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «SDC [H] [N] » sis [Adresse 6], une indemnité d’un montant de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. »

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT