TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 26 FEVRIER 2026

N° RG 25/00096 – N° Portalis DB3R-W-B7J-Z5XV

N° de minute :

S.A.S. BAIL ACTEA

c/

Association ENZO DENTISTE ORGANISATION

DEMANDERESSE

S.A.S. BAIL ACTEA

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Ferhat ADOUI de la SCP SCP DIEBOLT ADOUI – DALB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P288

DEFENDERESSE

Association ENZO DENTISTE ORGANISATION

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 01 octobre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 26 novembre 2025 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé électronique en date du 2 octobre 2021, la société EUROLOCATIQUE, aux droits de laquelle est venue la société par actions simplifiée BAIL ACTEA, a donné à bail à l’ASSOCIATION ENZO DENTISTE ORGANISATION du matériel, en l’espèce des équipements dentaires, des consommables, une climatisation et de l’équipement informatique, moyennant un loyer d’un montant de 7.649 euros HT payable mensuellement à terme échu, et en dernier lieu d’un montant de 8.302,88 euros HT.

Un avenant a été signé en date du 23 septembre 2022 suite à une demande de rééchelonnement du locataire puis un second en date du 22 décembre 2022 prévoyant que le matériel serait conservé 7 ans et que les loyers mensuels seraient de 9963,46 euros TTC.

Des loyers ont été impayés à compter de mars 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 février 2024, le bailleur a fait délivrer une mise en demeure valant commandement de payer, visant la clause résolutoire, à l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION, pour une somme de 180.827,32 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, la société BAIL ACTEA a fait assigner l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION devant la juridiction des référés aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu 1e 2 octobre

2021 aux torts de l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION ;Condamner l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION à restituer à la société BAIL ACTEA les matériels objet du contrat rompu, savoir :une caméra TRIOS 3 BASIC POD 3SHAPE + HP ZBOOK, réf. 175216;un équipement SIRONA INTEGO + SONOMATIC 2030, réf. 175222 ;une soudeuse THE EUROSEAL EURONDA 1.0, réf. 175223 ;un PRINT SET 2 + E10 24L + AQUAFILTER, réf. 175224 ;une RADIO X-MIND DC [Localité 3] + CAPTEUR SOPIX T1, réf. 175226 ;un système de climatisation + meubles + façade, réf. 5882021 ;un ensemble de consommables [D] SCHEIN FRANCE, réf.

2453121 ;un équipement informatiques & réseaux SO DENTAL, réf.

SAJ/2021/09/0138 ;Et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Condamner l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION à opérer cette restitution à ses entiers frais et au lieu qui sera désigné par la société BAIL ACTEA dans le cadre de l’ordonnance à intervenir ; Autoriser la société BAIL ACTEA à appréhender ses matériels partout où besoin sera, et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu ;Condamner, à titre provisionnel, la société ENZO DENTISTE ORGANISATION à payer à la société BAIL ACTEA les sommes de :171.159,44 euros TTC au titre des échéances mensuelles de loyers arriérés du 05/03/2023 (échéance majorée de 51.597,92 euros TTC), puis du 05/04/2023 au 05/03/2024 (échéances mensuelles de 9.946,63 euros TTC), et ce avec intérêts au taux conventionnel de 1,50 % par mois à compter de chaque échéance mensuelle impayée ;591.829,52 euros TTC au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation, et ce avec intérêts au même taux conventionnel que dessus à compter du 6 mars 2024, date de résiliation du contrat ;Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ; Condamner la société ENZO DENTISTE ORGANISATION à payer à la société

BAIL ACTEA la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.A l’audience du 1er octobre 2025, la société BAIL ACTEA a confirmé oralement les termes de son assignation.

Elle fait valoir que l’association ne demeure plus dans les locaux situés à [Localité 4]/Seine [Adresse 2], dans lesquels le matériel avait été livré et qui est désormais l’adresse officielle de l’association ; qu’elle ne sait pas où se trouve le matériel et souhaite en obtenir la restitution ; qu’elle souhaite obtenir le paiement de l’arriéré locatif ainsi que le paiement d’une indemnité de résiliation. Sur demande du président, elle a communiqué par note en délibéré un décompte détaillant les impayés avant résiliation et l’indemnité de résiliation due selon elle, ainsi qu’un tableau des sommes dues jusqu’à la date de la résiliation en mars 2024.

Bien que régulièrement assignée à l’adresse mentionnée sur la fiche SIRENE de l’association, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 1103 du code civil applicable à la date de signature du contrat de bail le 2 octobre 2021, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce,

Le bail conclu entre les parties le 2 octobre 2021 mentionne à l’article 1.1 :

« En cas de non-paiement à l’échéance d’un seul terme de loyers, en cas de non-exécution par le locataire d’une seule des conditions de location en cas de fausse déclaration relative aux renseignements fournis et certifiés par le locataire dans la fiche d’information, le contrat pourra être résilié de plein droit par le loueur sans qu’il y ait besoin de remplir aucune formalité judiciaire 8 jours après mise en demeure et sans que des offres de payer ultérieurs puisse retirer au loueur le droit d’exiger la résiliation encourue.  »

La mise en demeure du 28 février 2024 de la société BAIL ACTEA à l’association adressée au [Adresse 2] à [Localité 5] a été réceptionnée par le locataire, l’avis de réception indiquant « pli avisé non réclamé ». Elle liste les matériels objets du contrat de location et mert en demeure l’association de lui régler la somme de 180 827,32 euros au titre des impayés jusqu’à février 2024 inclus, précisant qu’à défaut de paiement au plus tard le 6 mars 2024 le contrat sera résilié de plein droit.

Elle a été régulièrement délivrée à l’adresse du défendeur.

Le décompte annexé à la lettre de mise en demeure indique notamment la somme de 19 631,34 euros au titre des frais et intérêts de retard sans toute fois l’expliciter.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 février 2024 en ce qu’elle mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Elle précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai de 8 jours, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Selon les décomptes communiqués, aucun paiement n’a été effectué après la mise en demeure.

Il n’existe pas en procédure, le défendeur étant au demeurant non comparant, d’élément permettant de considérer qu’il existe une contestation sérieuse sur l’application de la clause résolutoire.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 7 mars 2024.

Sur la demande de restitution sous astreinte :

L’article 10.2 prévoit :

« En cas de résiliation du contrat de location , outre la restitution du matériel le locataire devra verser au loueur les sommes dues au titre des loyers échus et impayés au jour de la résiliation ainsi que les intérêts de retard et indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement définis à l’article 14.1 et une indemnité de résiliation égale à la somme des loyers restant à courir à la date de résiliation jusqu’au terme initialement prévu du contrat majoré d’une pénalité pour inexécution du contrat égale à 10% de ladite sommes des loyers restant à courir et devra également rembourser au loueur les frais éventuellement engagés par lui à l’occasion de la résiliation de la reprise du matériel »

L’article 13 précise que la restitution du matériel sera faite par le locataire à ses frais au lieu indiqué par le loueur.

En application de l’article 1103 du code civil, il convient d’appliquer l’article 10.2 ci-dessus cité et d’ordonner dans les termes du dispositif la restitution à la société BAIL ACTEA par le locataire et à ses frais, des matériels loués, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

En l’absence de toute justification de cette demande, il n’y pas lieu à référé sur la demande d »autoriser la société BAIL ACTEA à appréhender ses matériels partout ou besoin sera et avec le concours de la force publique.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Il est versé aux débats un courrier recommandé avec avis de réception du bailleur au locataire en date du du 21 juin 2024 prenant acte de la résiliation du contrat de bail au 6 mars 2024 et réclamant la restitution du matériel, le paiement des loyers échus impayés , les frais et intérêts prévus à l’article 14 et l’ indemnité de résiliation composée des loyers restant à échoir et de la pénalité de 10% . le courrier mentionne un décompte annexé, qui n’est pas toutefois produit aux débats et ne peut dès lors produire d’effet.

Sur la demande de 171 159,44 euros TTC au titre des impayés de loyers jusqu’au 5 mars 2024 :

il ressort de l’avenant au contrat de location n°2 du 22 décembre 2022 que le montant des loyers a été modifié à compter de l’échéance du 5 septembre 2022 comme suit : 6 loyers de 0 euro, 1 loyer de 42.998,27 euros HT et 66 loyers de 8.302,88 euros HT. A la lecture des factures versées aux débats, la TVA est d’un montant de 20%, portant les loyers réclamés aux sommes de 51.597,92 euros TTC pour l’échéance de mars 2023 et 9.963,46 euros TTC pour les autres échéances. Au vu du décompte produit par la société BAIL ACTEA, la dette locative du défendeur au 5 mars 2024 est de 171.159,44 euros se décomposant comme suit :

Echéance du 5 mars 2023 : 51.597,92 euros TTC Echéances du 5 avril 2023 au 5 mars 2024 (inclus) : 12 x 9.963,46 euros soit 119.561,52 euros TTCDès lors, l’obligation de l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION au titre des loyers, charges et taxes à la date du 5 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 171.159,44 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION, avec intérêts au taux légal depuis le 28 février 2024, date de la mise en demeure.

L’article 14.1 prévoit que tout retard de paiement entrainera une pénalité de 1,5 % par mois jusqu’au règlement effectif. Compte tenu des sommes accordées à titre de provisions il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de pénalité sur laquelle le juge du fond devra statuer.

Sur la demande de 591 829,52 euros au titre de l’indemnité de résiliation :

La provision sollicitée est de 538 026,84 euros TTC au titre de 54 loyers à échoir de 9963,46 euros jusqu’au 5 septembre 2028 inclus outre 10% de pénalité contractuelle soit 53 802,68 euros.

Le contrat du 2 octobre 2021 stipulait 6 mois de loyers gratuits et 78 loyers payants, soit une durée de 84 mois soit 7 ans soit 2 octobre 2028.

Les avenants n°1 et n°2 ont modifiés les montants des loyers mais n’ont pas modifié la durée du contrat.

Dès lors il convient de retenir une date de fin de contrat au 2 octobre 2028 (dernier loyer dû le 5 septembre 2028) ce qui correspond à la demande du bailleur.

L’article 10.2 reproduit ci-dessus prévoit une indemnité de résiliation égale à la somme des loyers restant à courir à la date de résiliation jusqu’au terme initialement prévu du contrat majoré d’une pénalité pour inexécution du contrat égale à 10% .

L’article 10.2 constitue une clause pénale dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif préjudicient au fond. Le juge des référés peut toutefois allouer une provision au titre d’une clause pénale claire et précise portant sur une somme non sérieusement contestable.

Au vu de la rédaction de ladite clause et des circonstances de l’espèce, l’obligation de paiement de l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 318 830,72 euros, couvrant 32 échéances de loyers à échoir pour la période d’avril 2024 à décembre 2027.

La demande de pénalité supplémentaire de 10% et les intérêts contractuels sollicités constituant une pénalité sur une pénalité, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes, sur lesquelles seule le juge du fond pourra statuer

Par conséquent, l’obligation de l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION au titre de l’indemnité de résiliation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 318 830,72 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 décembre 2024.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la société BAIL ACTEA sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Cette dernière ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement des loyers par l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION, elle est bien fondée à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association ENZO DENTISTE ORGANISATION, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION à payer à la société BAIL ACTEA la somme de 2.000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 mars 2024 ;

Ordonne à l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION de restituer à la société par actions simplifiée BAIL ACTEA l’ensemble du matériel loué, à savoir une caméra TRIOS 3 BASIC POD 3SHAPE + HP ZBOOK, réf. 175216 ; un équipement SIRONA INTEGO + SONOMATIC 2030, réf. 175222 ; une soudeuse THE EUROSEAL EURONDA 1.0, réf. 175223 ; un PRINT SET 2 + E10 24L + AQUAFILTER, réf. 175224 ; une RADIO X-MIND DC [Localité 3] + CAPTEUR SOPIX T1, réf. 175226 ; un système de climatisation + meubles + façade, réf. 5882021 ; un ensemble de consommables [D] SCHEIN FRANCE, réf.

2453121 ; un équipement informatiques & réseaux SO DENTAL, réf.

SAJ/2021/09/0138 dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 12 mois,

Condamne par provision l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION à payer à la société BAIL ACTEA la somme de 171.159,44 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires pour la période comprise entre le 5 mars 2023 et le 5 mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal depuis le 28 février 2024 ;

Condamne par provision l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION à payer à la société BAIL ACTEA la somme de 318 830,72 euros, au titre de l’indemnité de résiliation couvrant les échéances comprises entre et le 5 avril 2024 et le 5 décembre 2027 inclus, avec intérêts au taux légal depuis l’assignation du 23 décembre 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION à payer à la société BAIL ACTEA la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’association ENZO DENTISTE ORGANISATION aux entiers dépens ;

Rejette le surplus des demandes :

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 6], le 26 février 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente