TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 JANVIER 2026

N° RG 25/00015 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2DLU

N° de minute :

S.A.S. FONCIERE CRISTAL 2

c/

S.A.S. PUZO

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE CRISTAL 2

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017

DEFENDERESSE

S.A.S. PUZO

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Maître Laure DENERVAUD de la SELEURL AXESS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 13

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 20 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2022, la société civile immobilière FONCIERE DES TERRAVILIERES a donné à bail à la société SC2, aux droits de laquelle est venue la société par actions simplifiée PUZO, un local commercial sis [Adresse 3] [Localité 10] [Adresse 12] [Localité 1], pour un loyer annuel d’un montant de 60.000 euros payable trimestriellement et d’avance.

Par acte notarié du 23 décembre 2022, la société FONCIERE CRISTAL 2 est venue aux droits de la société FONCIERE DES TERRAVILLIERS à l’issue d’une vente de l’ensemble immobilier.

Par actes de commissaire de justice des 28 juillet 2023, 10 janvier 2024 et 2 août 2024 la société FONCIERE CRISTAL 2 a fait délivrer au preneur trois commandements, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement des sommes de 33.870,37 euros ; 41.315,68 euros et en dernier lieu de 46.350,52 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société PUZO n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la société FONCIERE CRISTAL 2 a, par acte du 23 décembre 2024, assigné celle-ci devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir principalement :

—  Déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par la société FONCIERE CRISTAL

En conséquence :

—  Constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 17 janvier 2022 et de ses avenants des 17 janvier 2022 et 16 septembre 2022, ayant lié la société FONCIERE CRISTAL 2 et la société PUZO, par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce à compter du 3 septembre 2024 ;

—  Ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société PUZO ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

—  Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la société FONCIERE CRISTAL 2 aux frais, risques et périls de la société PUZO ;

—  Condamner par provision la société PUZO à payer à la société FONCIERE CRISTAL 2 la somme totale de 38.514,09 euros, calculée comme suit :

—  31.278,85 € TTC € correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 22 novembre 2024 ;

—  6.255,77 € correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue ;

—  979,47 € correspondant au montant du commandement de payer, frais d’exécution, frais de nantissement, extrait Kbis.

—  Ordonner que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points ;

—  Condamner par provision la société PUZO à payer à la société FONCIERE CRISTAL 2 à titre d’indemnité d’occupation mensuelle hors charges et hors taxes la somme de 10.597,00 euros correspondant à deux fois le montant mensuel du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes, à compter du 3 septembre 2024 et ceci jusqu’à libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ;

—  Condamner la société PUZO à payer à la société FONCIERE CRISTAL 2 la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  Condamner la société PUZO aux entiers dépens.

L’affaire étant venue à l’audience du 22 mai 2025, elle a fait l’objet d’un renvoi.

Lors de l’audience du 20 novembre 2025, la société FONCIERE CRISTAL 2, représentée par son conseil, confirme les termes de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée, la société PUZO, représentée par son conseil, a soutenu oralement les termes de ses dernières conclusions et demande de :

—  Débouter la société FONCIERE CRISTAL 2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

—  Condamner la société FONCIERE CRISTAL 2 au paiement à la société PUZO de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  Laisser à la charge de la société FONCIERE CRISTAL 2 les éventuels dépens de l’instance.

Le défendeur sollicite lors de l’audience l’octroi de délais de paiement.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte à l’article 29 une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il est constant que la société FONCIERE CRISTAL 2 a fait signifier à la société PUZO un commandement d’avoir à payer la somme de 46.350,52 euros au titre des loyers échus, suivant exploit en dernier lieu du 2 août 2024.

La société PUZO n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 2 août 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 2 septembre 2024 à minuit, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Toutefois, en considération des efforts de la société défenderesse entrepris pour apurer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire.

Sur la demande d’astreinte

Les délais de paiement sollicités par la société PUZO étant accordés, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Dans ce cas la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société FONCIERE CRISTAL 2 produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.797,45 euros à la date du 19 novembre 2025.

En premier lieu, si aux termes du contrat de bail, il est stipulé que le loyer est payable par trimestre, il résulte d’un échange de mails en date du 19 novembre 2025 entre les conseils des parties que la bailleresse, par l’intermédiaire de son mandataire, avait accepté le 30 septembre 2025 que le preneur procède par un règlement mensuel de l’avis d’échéance (4ème trimestre 2025), tout en précisant par ailleurs que le document relatif à l’appel du loyer resterait établi sur une base trimestrielle.

En l’occurrence, au regard du décompte, l’échéance du 4ème trimestre s’élevait à la somme de 21.412,58 euros. La défenderesse s’est acquittée de la somme de 7138 euros à deux reprises, les 10 octobre 2025 et 19 novembre 2025, soit un solde de 7136,58 euros devant être versé à partir du mois de décembre 2025.

Il en résulte qu’au jour des débats, le dernier terme de l’avis d’échéance correspondant au 4ème trimestre 2025 n’était pas encore exigible.

En second lieu, demeure un solde antérieur de 660.87 euros.

Sur cette somme, il y a lieu de soustraire les sommes suivantes qui n’apparaissent pas justifiées, à savoir :

—  19/07/2023 – Lettre de mise en demeure : 35 euros

—  15/03/2024 – Lettre de mise en demeure : 35 euros

—  18/02/2025 – Refacturation frais d’huissier du 24/12/2024 : 59,83 euros

La société PUZO sera donc condamnée au paiement de la somme de 531.04 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 19 novembre 2025 – échéance du mois de novembre 2025 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation, en date du 23 décembre 2024.

La société PUZO sera autorisée à apurer en une seule fois ce montant au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Pendant le déroulement de ce délai, les effets de la clause de résiliation seront suspendus.

Faute pour le locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant à la bailleresse de poursuivre l’expulsion du preneur avec si nécessaire le concours de la force publique.

Dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance du locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

En cas de cession du fonds de commerce, du droit au bail du fonds de commerce de la société PUZO ou en cas de changement de contrôle de la société PUZO, le solde de l’arriéré de loyer redeviendra immédiatement exigible.

Sur la demande d’application des clauses pénales

La société FONCIER CRISTAL 2 sollicite l’application de la clause pénale stipulée à l’article 29 du contrat de bail, ayant pour effet d’appliquer une majoration de plein droit de 4 points de l’intérêt au taux de base bancaire. Elle sollicite en outre le paiement à titre provisionnel de la somme de 6.255,77 euros à titre de la clause indemnitaire forfaitaire de 20% de toutes les sommes dues, prévue également à l’article 29 du contrat de bail.

Les clauses pénales, même prévues au contrat, étant susceptible d’être réduites en leur montant voire supprimées par le juge en raison de circonstances que le juge des référés n’a pas pouvoir d’apprécier, de sorte que de telles demandes en paiement formée à ce titre sont sérieusement contestables. Ces demandes seront en conséquence rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens dont la liste est fixée par la loi. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société PUZO, soustraction faite des frais afférents aux actes de commissaire de justice d’ores et déjà réglés.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de rejeter la demande de la société FONCIERE CRISTAL 2 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la partie défenderesse ayant déjà réglé ces frais le 18 février 2025 (« refacturation frais d’huissier du 20/12/2024”).

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 3 septembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail commercial passé entre la société PUZO et la société FONCIERE CRISTAL 2, relatif au local commercial situé [Adresse 4] ([Adresse 8]) ;

CONDAMNONS la société PUZO à payer à la société FONCIERE CRISTAL 2 la somme de 531,04 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 23 décembre 2024 ;

ACCORDONS à la société PUZO la faculté de se libérer de ce montant en une seule fois payable au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société PUZO et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 5],

— la société PUZZO devra payer mensuellement à la société FONCIERE CRISTAL 2, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés ;

DISONS qu’en cas de cession du fonds de commerce, du droit au bail du fonds de commerce de la société PUZO ou en cas de changement de contrôle de la société PUZO, le solde de l’arriéré de loyer redeviendra immédiatement exigible ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’application des clauses pénales correspondant à l’application d’un intérêt de retard majoré et d’une clause indemnitaire ;

CONDAMNONS la société PUZO aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 11], le 07 janvier 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président