TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

LOYERS COMMERCIAUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 15 Mai 2025

N° RG 21/05236 – N° Portalis DBYF-W-B7F-IGQV

N° DE MINUTE

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Localité 8] VALLAY HOTELS

(RCS [Localité 10] n° 752.310.102), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Antoine BRILLATZ de la SCP BRILLATZ-CHALOPIN, avocats au barreau de TOURS,

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. AZAY PIERRE

(RCS [Localité 10] n° 404.124.778), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître LUCIANI Mathieu de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

P. GIFFARD, Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de TOURS, déléguée en matière de Loyers Commerciaux, assistée de V. AUGIS, Greffier lors des débats, tenant l’audience publique au Palais de Justice de TOURS. Et C. FLAMAND, Greffier, lors du délibéré.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

Connaissance prise des mémoires déposés par les parties et après avoir entendu celles-ci par leurs mandataires.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 28 juin 2012 reçu par Maître [C], Notaire à JOUE LES TOURS, la SCI AZAY PIERRE a donné à bail commercial à la société MRH un immeuble à usage d’hôtel sis [Adresse 2] à AZAY LE RIDEAU pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2011, moyennant un loyer annuel de 50.661,24 € HT.

Le droit au bail a été cédé par la Société MRH à la Société [Localité 8] VALLEY HOTELS (LVH) par acte authentique du 28 juin 2012.

Par acte d’huissier en date du 25 novembre 2020, la Société LVH a signifié à la SCI AZAY PIERRE une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2020, sollicitant la fixation du loyer annuel renouvelé à hauteur de 39.293 € HT.

Aucun accord n’étant intervenu, la SARL LVH a notifié à la SCI AZAY PIERRE un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, suivant courrier recommandé avec avis de réception du 28 mai 2021.

Par ordonnance du 28 octobre 2021, la SARL LVH a été autorisée à assigner à jour fixe la SCI AZAY PIERRE devant le Juge des loyers commerciaux, ce qu’elle a fait par acte d’huissier du 25 novembre 2021 en demandant, de :

— “ voir fixer le loyer annuel des locaux objet du bail litigieux à la somme principale de 39.293 € HT et HC par an à compter du 1er décembre 2020 toutes les autres clauses du bail, à l’exception de celles contraires aux règles d’ordre public, restant inchangées;

— voir condamner la SCI AZAY PIERRE à payer à la Société LVH à titre de remboursement, le trop perçu des sommes réglées au titre des loyers courant depuis le 1er décembre 2020;

— voir fixer un loyer provisionnel de 39.293 € HT et HC par an, pour la durée de l’instance si une mesure d’instruction était ordonnée;

— voir condamner la SCI AZAY PIERRE à payer à la Société LVH une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens”.

Suivant mémoire notifié par LRAR le 6 mai 2022, la SARL LVH demande de :

— “ voir fixer le loyer annuel des locaux objet du bail litigieux à la somme principale de 34.015 € HT et HC par an à compter du 1er décembre 2020 toutes les autres clauses du bail, à l’exception de celles contraires aux règles d’ordre public, restant inchangées;

— voir condamner la SCI AZAY PIERRE à payer à la Société LVH à titre de remboursement, le trop perçu des sommes réglées au titre des loyers courant depuis le 1er décembre 2020;

— voir fixer un loyer provisionnel de 34.015 € HT et HC par an, pour la durée de l’instance si une mesure d’instruction était ordonnée;

— voir condamner la SCI AZAY PIERRE à payer à la Société LVH une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— débouter la SCI AZAY PIERRE de ses demandes et la condamner aux entiers dépens”.

La SARL LVH expose que les locaux objets du bail sont monovalents ( à usage d’hôtel) et que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative déterminé selon la méthode hôtelière, qui est la plus couramment employée et que les baux échappent au plafonnement.

Elle indique qu’une expertise amiable a été effectuée le 18 novembre 2020 (à une date proche de celle du renouvellement) et que l’expert, Monsieur [N] a évalué la valeur locative à un montant de 41.800€ HT incluant la taxe foncière mais après déduction de la taxe d’ordures ménagères.

Elle considère que ce rapport amiable, soumis à la libre discussion des parties, peut parfaitement être retenu par le juge des loyers commerciaux pour fonder sa décision.

Selon elle, l’expert a justifié le taux moyen d’occupation retenu par la localisation de l’hôtel dans la commune d'[Localité 5] (petite commune, sans continuité urbanistique avec la métropole ou d’autres centres touristiques) et par le fait que l’hôtel n’appartienne pas à une chaîne. Il considère également que le nombre de jours d’ouverture (274) est raisonnable et que la comparaison avec un hôtel concurrent voisin n’est pas pertinente du fait de la configuration du terrain d’assiette et des équipements respectifs des établissements.

Selon la locataire, l’établissement est un “hôtel bureau” dans lequel la restauration ne peut être qu’une activité d’appoint dans la mesure où les lieux ne s’y prêtent pas, ce qui l’oblige à avoir recours à un traiteur pour pouvoir accueillir des groupes. Enfin elle indique qu’il a été procédé à un nouveau calcul de la valeur locative tenant compte des conséquences préjudiciables de la crise sanitaire, en s’appuyant sur un article de doctrine publié à l’AJDI ( DALLOZ).

Suivant mémoire notifié le 10 septembre 2022, la SCI AZAY PIERRE sollicite de :

— débouter la SARL LVH de toutes ses fins, moyens et demandes;

— fixer le montant du loyer révisé applicable aux lieux donnés à bail à titre commercial à la SARL LVH pour des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] à la somme annuelle de 84.690 € HT et HC par an, en application de l’article L 145-33 du Code du commerce;

— subsidiairement, désigner un expert avec pour mission de se rendre et de visiter les lieux, d’entendre les parties et tous sachants, de se faire communiquer par celles-ci ou par tout tiers, tous documents utiles à son information ; donner tous éléments permettant de déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail commercial, en évaluer la valeur locative dans le cadre du renouvellement du bail commercial;

— fixer le loyer provisionnel devant être réglé par le locataire à compter du 1er décembre 2020 et jusqu’à la fin de la procédure à la somme de 84.690 € HT et HC en vertu de l’article L 145-57 du Code du commerce;

— en tout état de cause, condamner la SARL LVH à lui payer une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI AZAY PIERRE expose que le rapport extra-judiciaire sollicité par la SARL LVH n’a jamais été soumis à la libre discussion des parties. Selon elle, la méthode hôtelière retenue consiste à reconstituer un chiffre d’affaires théorique puis à affecter un pourcentage acceptable au chiffre d’affaires pour déterminer la valeur locative.

Elle soutient que l’expert a retenu de manière arbitraire un taux d’occupation de 40 % (alors que le taux moyen pour cette catégorie d’établissement est de 57 à 60%), qu’il a pris en compte une année catastrophe (sur une période de 6 ans) ainsi qu’une période de congés annuels de plus de 3 mois.

Elle considère que cette méthode de calcul de la valeur locative est fonction des choix de la gérance de l’hôtel et que le bailleur ne peut subir les décisions de gestion du locataire.

Elle soutient que la SARL LVH ne fait pas apparaître de modifications notables de nature à établir la baisse de la valeur locative en application de l’article L 145-33 du Code de commerce, étant précisé que la fixation de la valeur locative en fonction des usages observés dans la branche d’activité n’est pas une obligation.

Selon la SCI AZAY PIERRE, les caractéristiques du local demeurent inchangées de même que les autres charges et conditions du bail.

Elle rappelle que le loyer indexé s’établit ce jour à un montant de 57.912 € HT et hors taxe foncière et qu’en appliquant la méthode hotellière avec un coefficient d’occupation de 60% et une fermeture annuelle d’un mois, la valeur locative annuelle de l’hôtel s’établit à 87.197 € HT ( comprenant la taxe foncière).

Elle ajoute que l’absence d’appartenance à une chaîne résulte de la seule décision de la Société LVH, étant précisé qu’au moment de la reprise, l’hôtel était exploité sous l’enseigne Best Western.

Enfin elle indique qu’elle met à disposition deux parkings privatifs à sa clientèle en centre ville et qu’elle a consenti 3 reports de loyer et l’abandon d’un loyer pendant la crise sanitaire, dans l’attente de la mise en place des subventions étatiques.

Par jugement du 24 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a :

— dit que les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] loués par la SARL [Localité 8] VALLEY HOTELS sont des locaux monovalents;

En conséquence,

— dit le prix du bail doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée;

— AVANT DIRE DROIT, ordonné une expertise sur la demande en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2020 et commis pour y procéder Monsieur [E] [J], expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d’Appel d'[Localité 9],

avec pour mission, les parties dûment convoquées de :

— visiter les lieux loués à la SARL [Localité 8] VALLEY HOTELS, les décrire et se faire remettre tous documents techniques et contractuels nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— donner son avis sur la valeur locative, à la date du 1er décembre 2020, des lieux loués à la SARL [Localité 8] VALLEY HOTELS, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée;

— dit que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par la SARL [Localité 8] VALLEY HOTELS, demanderesse à l’instance, qui devra consigner à cette fin entre les mains du régisseur du présent Tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 1.500,00 € étant entendu que la charge définitive en incombera sauf transaction, à la partie condamnée aux dépens ou que désignera spécialement le juge en fin d’instance ;

devra donner son avis ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— réservé les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 8 juillet 2024.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2025, la SARL [Localité 8] VALLEY HOTELS sollicite de :

— fixer le loyer annuel des locaux objet du bail litigieux à la somme principale de 41.319,72 € HT, taxes foncières incluses, à compter du 1er décembre 2020, toutes les autres clauses du bail à l’exception de celles contraires aux règles d’ordre public, restant inchangées ;

— condamner la SCI AZAY PIERRE à payer à la Société LVH à titre de remboursement, le trop perçu des sommes réglées au titre des loyers courant depuis le 1er décembre 2020;

— condamner la SCI AZAY PIERRE à payer à la Société LVH une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouter la SCI AZAY PIERRE de ses demandes ;

— condamner la SCI AZAY PIERRE aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Elle rappelle que Monsieur [N], expert amiable avait évalué la valeur locative à un montant de 41.800 € HT incluant la taxe foncière mais après déduction de la taxe d’ordures ménagères.

Elle indique que Monsieur [J], expert judiciaire, a été désigné pour « déterminer le chiffre d’affaires susceptible d’être dégagé par l’établissement exploité dans les lieux donnés » et non pas pour reconstituer « le chiffre d’affaires théorique d’un établissement dans n’importe quel lieu ».

Elle déclare qu’elle est en accord avec le taux d’occupation retenu (48,75%) mais que l’ouverture théorique pendant 304 jours par an est excessive, l’hôtel étant fermé pendant l’hiver à l’instar des autres hôtels d'[Localité 5]. Elle précise que les 274 jours d’ouverture sont d’ailleurs admis par la SCI AZAY PIERRE.

S’agissant des recettes annexes, elle soutient qu’elle n’a jamais exercé d’activité de restauration car ce n’est pas ce qu’on vient chercher dans cet établissement et surtout la cuisine existante ne répond pas aux normes permettant de réaliser des repas. Elle ajoute que cette activité a été abandonnée par la quasi totalité des hôtels et que le calcul proposé fait l’impasse sur les charges induites par cette activité et ses risques (difficulté de recrutement).

Elle considère donc que le service restauration ne peut être inclus dans la recette totale théorique pour le calcul de la valeur locative de l’hôtel et que le taux de captation retenu pour le bar (6.200 € HT) à partir de la prétendue recette de restauration doit également être exclu.

Selon elle, comme l’a retenu l’expert, le chiffre d’affaires des recettes annexes représente 18 % du chiffre d’affaires et le chiffre d’affaires moyen s’établit donc à 268.317,01 € et après déduction des commissions ( – 6,69%) à 250.422,59 €.

En retenant comme l’expert le propose un taux d’effort (pourcentage du loyer par rapport au chiffre d’affaires) d’environ 16,5 % , la valeur locative s’établit à 41.319 ,72 €.

Enfin elle indique qu’elle n’a pas choisi de quitter le réseau Best Western mais qu’elle en a été exclue quelques mois en raison des agissements des précédents exploitants et que l’essentiel de l’activité commerciale s’effectue via les sites du type « booking » sur lesquels l’hôtel est présent.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mars 2025, la SCI AZAY PIERRE sollicite de :

«- débouter la SARL [Localité 8] VALLEY HOTELS (LVH) de toutes ses fins, moyens et demandes;

— fixer le montant du loyer révisé applicable aux lieux donnés à bail à titre commercial à la SARL LVH pour des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] à la somme annuelle de 81.227,23 € HT et HC par an, comparable à la valeur locative, en application de l’article L 145-33 alinéa 1 du Code du commerce;

— condamner la Société [Localité 8] VALLEY HOTELS (LVH à payer à la SCI AZAY PIERRE une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que l’expert a retenu deux solutions pour déterminer le chiffre d’affaires, d’une part un chiffre d’affaires théorique (incluant les recettes hébergement- petits déjeuner-restauration-bar pour 347.820 €) et d’autre part une méthode pragmatique en ajoutant au chiffre d’affaires hébergement théorique (252.209 €) un taux de 18% correspondant au taux de recettes annexes sur les 3 derniers bilans ( 45.397 €), soit un total de 297.606 €.

Elle rappelle que la méthode hôtelière se fonde sur la prise en compte d’une quote-part du chiffre d’affaires que l’établissement est en capacité de réaliser, en prenant en compte sa catégorie, sa consistance, son état, son emplacement et la concurrence à laquelle il doit faire face.

Selon elle, l’expert a sous-estimé le chiffre d’affaires théorique et que certains éléments retenus par l’expert doivent donc être rectifiés : ainsi l’hôtel compte 27 chambres et non 26 chambres et le prix moyen des chambres est de 75 € et non 71,80 €, éléments également retenus par le cabinet LEXPERTISSIMO.

Elle ajoute que le taux d’occupation doit être retenu pour 60% et non 48,75%, correspondant à la moyenne entre le taux retenu par le [Adresse 6] (57,50%) et celui cité par [Localité 10] métropole (62,60%) en 2019.

Elle demande également de retenir un taux de captation au titre du petit déjeuner de 67,75% et de 30% au titre du restaurant (au lieu de 25%).

Elle considère que la méthode pragmatique proposée par l’expert ne peut être retenue, soutenant que le choix de l’hôtelier (de prendre 3 mois de vacances, de ne pas proposer de restauration ou de quitter le réseau Best Western) ne saurait impacter la valeur locative et ainsi indirectement porter préjudice aux intérêts du bailleur par la perception d’un loyer inférieur.

MOTIFS :

En vertu de l’article R 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé suivants les usages observés dans la branche de l’activité considérée.

En application de ce texte, le prix du bail des locaux dits monovalents est exclu de la règle du plafonnement.

Le caractère de monovalence implique que les locaux aient été construits ou aménagés en vue d’un seul type d’exploitation et qu’ils ne puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux.

En l’espèce le caractère monovalent des locaux n’est pas discuté par les parties : le prix du loyer renouvelé n’est donc pas soumis à la règle du plafonnement et doit être fixé, conformément à l’article R 145-10, à la valeur locative.

Il n’y a donc pas lieu de rechercher s’il y a eu ou non, au cours du bail expiré, une modification notable et favorable des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux ou encore des facteurs locaux de commercialité, qui constituent également des motifs de déplafonnement du prix du bail renouvelé.

Il est constant que la valeur locative des hôtels est déterminée selon une méthode dite hôtelière qui a fait l’objet d’une actualisation en 2016 par la Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise près la cour d’appel de Paris.

Cette méthode vise à déterminer la capacité normative d’un hôtelier à générer un chiffre d’affaires théorique à partir de l’outil immobilier objet du contrat de bail, en intégrant son emplacement et ses caractéristiques (capacité, standing et desserte de l’établissement, surface et niveau de confort des chambres, qualité et adaptation du bâti).

La méthode dite hôtelière consiste à :

— déterminer le chiffre d’affaires « hébergement » réalisable, au caractère théorique et normatif,

— déduire la part des commissions susceptibles d’être versées aux OTA (online travel agencies),

— appliquer un taux d’occupation déterminé en fonction du classement de l’hôtel, de l’emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie,

— appliquer un taux sur recettes déterminé selon la catégorie de l’hôtel, les normes habituellement admises pour des établissements comparables, les caractéristiques physiques de l’immeuble,

— appliquer des ajustements de la valeur locative au regard de transferts éventuels de charges exorbitants du droit commun, sous réserve des usages locaux.

En l’espèce, l’hôtel VAL DE [Localité 8] est situé sur la commune d'[Localité 5], au [Adresse 3], à 200 mètres de centre-ville et à 500 mètres du château. Il dispose d’une bonne situation commerciale avec une accessibilité correcte.

L’ensemble immobilier comprend :

— un premier et principal corps de bâtiment, comprenant un rez-de-chaussée et 3 étages, composée d’une entrée et de chambres

— un deuxième corps de bâtiment comprenant au rez-de-chaussée une grande salle à manger et une cuisine, au 1er étage 4 chambres et au 2ème étage, 4 chambres

— un bâtiment de liaison construit entre les deux corps de bâtiments d’une superficie de 46 m² à usage de hall d’accueil, salon et bar.

L’hôtel est classé 3 étoiles et comporte 27 chambres.

A l’issue de ses investigations, l’expert a appliqué la méthode dite hôtelière qui, selon les usages de la profession, consiste à déterminer la recette théorique annuelle de l’hôtel à partir des prix affichés des chambres, corrigée par la prise en compte des rabais moyens consentis pour des groupes ou des sites internet sur réservation, avec application d’un coefficient de fréquentation normatif (pour la situation et la catégorie) et à lui appliquer un pourcentage sur recettes ou taux d’effort, variable selon la catégorie d’hôtel, afin de tenir compte des charges d’exploitation de l’hôtel, de la qualité de l’immeuble et de sa situation.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu 304 jours d’ouverture, un prix moyen de 72 € par chambre, 26 chambres et un taux d’occupation de 48,75%, soit une recette théorique au titre de l’hébergement de 252.209 € HT.

Il a ensuite évalué de manière théorique les recettes annexes (petits déjeuner, restauration, bar) pour 95.611 €, soit une recette totale théorique annuelle de 347.820 € HT. Il a notamment retenu un taux de captation de 67,75 % pour les petits déjeuner et de 25 % pour la restauration.

Il a également évalué de manière pragmatique les recettes annexes en considérant qu’elles représentaient autour de 18% du chiffre d’affaires sur les 3 dernières années. Il a donc ajouté au titre des recettes annexes une somme de 45.397 € au chiffre d’affaires hébergement théorique de 252.209 €, soit un chiffre d’affaires global annuel de 297.607 €.

Il a proposé de retenir un chiffre d’affaires théorique moyen en faisant la moyenne entre le chiffre d’affaires théorique ( 347.820 € ) et le chiffre d’affaires pragmatique ( 297.607 €), soit 322.713 €.

Il a ensuite déduit les commissions qui représentaient 6,69 % du chiffre d’affaires en 2019 et proposé de retenir un taux de prélèvement sur recettes de 16,5%( précisant que pour les hôtels 3 et 4 étoiles, le taux est compris entre 15 % et 18%).

Au terme de son rapport, il propose de retenir un loyer de 53.551 € (chiffre d’affaires théorique) ou de 51.191 € (chiffre d’affaires moyen).

Au terme de leurs mémoires, les parties s’entendent sur une ouverture de l’hôtel pendant 274 jours, faisant leurs calculs sur cette base, même si le bailleur indique dans ses écritures que la période de congés annuels de 3 mois relève des seules habitudes de la SARL LVH.

Le désaccord majeur porte sur l’évaluation de l’activité restauration, sur la possibilité d’exercer cette activité au sein de l’établissement, sur le taux d’occupation (60% pour le bailleur contre 48,75% pour le preneur) et sur le taux d’effort à retenir (le bailleur retenant un taux de 18% contre 16,5% pour le preneur).

L’expert a retenu un prix moyen de chambre de 72 € qui est également critiqué par le bailleur, qui fait observer que l’expert amiable désigné par le preneur avait quant à lui retenu un prix moyen de 75 €.

Il ressort de la pièce 12 que les chambres doubles constituent la part la plus importante des réservations ( plus de 80%) et que la chambre double est facturée entre 69 € et 82 €.

Le prix moyen par chambre était selon le comptable de 72,50 € en 2018, 70,88 € en 2019 et 78,22 € en 2022.

Au vu de ces éléments, le prix moyen par chambre sera fixé à 75 €.

S’agissant du nombre de chambres, l’expert judiciaire explique que la chambre 17 est difficilement louable en l’état au regard de la dimension de la baignoire ( trop petite). Le comptable (pièce 12) ajoute que la baignoire se trouve en sous-pente. Les autres chambres peuvent en revanche être louées ( même celles se trouvant sous le toit).

Au vu de ces éléments, il apparaît que l’expert a justement retenu que 26 chambres pouvaient être louées.

S’agissant du taux d’occupation, il ressort des pièces produites par les parties (rapport d’expertise amiable [N], mail de Madame [H] (comité data tourisme) que ce taux est variable selon les territoires et que les établissements en zone rurale présentent un taux d’occupation plus faible :

— [Localité 10] : 64,6 %

— [Localité 10] métropole : 61,1 %

— zone urbaine du département : 55,9 %

— zone rurale du département : 45,8 % en 2019

L’expert judiciaire a indiqué dans son rapport que le comptable avait fourni les taux d’occupation suivants : 2018 ( 38,03%), 2019 (38,65%), 2022 (36,36%). Il a par ailleurs précisé que le taux moyen d’occupation en [Localité 7] et [Localité 8] était de 57,5%.

Au regard de la situation de l’hôtel, en zone rurale, avec une concurrence importante (5 autres établissements classés 3 étoiles), le taux d’occupation de 48,75% retenu par l’expert judiciaire apparaît adapté.

La recette théorique hébergement et la recette théorique petits déjeuner seront donc évaluées de la manière suivante :

— recette hébergement :

chiffre d’affaires théorique HT avec 26 chambres x 75 € ( prix moyen de la chambre) x 274 jours d’ouverture – TVA ( 10% ) à déduire = 480.870€

Taux d’occupation de 48,75% , soit 480.870 € x 48,75%

recette hébergement = 234.424 €

— recette petits déjeuners : les parties sont d’accord avec les chiffres retenus par l’expert sauf s’agissant du taux d’occupation ( précédemment jugé comme devant être fixé à 48,75%)

45 personnes x 274 jours x 10,9 € ( prix du petit déjeuner) x taux d’occupation ( 48,75%) x taux de captation ( 67,75%) – 10%

= 39.950 € HT

S’agissant de la restauration, le preneur soutient que la cuisine n’est pas aux normes et qu’elle est trop petite, que l’activité de restauration a été abandonnée par la quasi-totalité des hôtels d'[Localité 5], qu’il n’est pas mentionné les charges qui seraient induites par cette activité, que ses prédécesseurs ont toujours assuré seulement le service du petit déjeuner et qu’en conséquence le chiffre d’affaires théorique de la restauration doit être déduit.

Le preneur demande de retenir un taux de captation de 30% pour la restauration soutenant que l’ensemble des hôtels aux alentours proposent une activité de restauration et que cette activité est prévue par la destination des lieux et que des repas pour des groupes ont d’ailleurs été proposés. Il considère que les recettes pourraient être manifestement supérieures, qu’il est fait état pour les besoins de la cause d’une cuisine qui ne serait pas aux normes et que cette activité n’a pas été développée précédemment car l’activité hébergement permettait de dégager de bons résultats.

Dans sa réponse aux dires de la Société LVH, l’expert judiciaire considère effectivement que la cuisine n’est pas aux normes, mais il retient néanmoins une recette théorique de 37.892 € HT au titre de la restauration. Il précise que l’activité restauration a généré un chiffre d’affaires moyen de 1.206 € (2017-2019), soit 1% du chiffre d’affaires global.

La Société LVH produit des pièces (32 à 36) justifiant qu’en 2013, 2021 ou 2023, l’activité restauration extrêmement réduite était confiée à des traiteurs. Il est produit deux factures en 2023 faisant mention de 62 repas (le 19 mai et le 28 septembre 2023) pour un montant global facturé par le traiteur de 1.426 € (23 € par repas).

Le bailleur ne conteste pas qu’aucune restauration n’a été proposée sur place par les précédents preneurs, que l’hôtel a toujours seulement proposé la prestation petit-déjeuner et fait ponctuellement appel à des traiteurs notamment pour des repas de groupes.

Il ressort des pièces produites que certains hôtels de catégorie comparable proposent une activité restauration et que d’autres ne le font pas. Certains proposent des dégustations de produits locaux.

L’activité restauration doit être évaluée de manière théorique en fonction des possibilités de l’établissement : en l’espèce celui-ci dispose d’une grande salle de restauration qui pourrait être mieux aménagée mais la cuisine paraît sous-dimensionnée et décrite par l’expert comme n’étant pas aux normes.

Le bailleur qui prétend qu’il s’agit d’un moyen soulevé pour les besoins de la cause ne démontre pas que cette cuisine serait fonctionnelle alors qu’elle semble n’avoir pas servi depuis de nombreuses années, sauf à réchauffer des plats.

Il apparaît néanmoins qu’au regard de la salle de restauration et du coin salon bar dont il dispose, l’hôtel est en mesure de proposer ponctuellement un service de restauration ( en faisant appel à un traiteur) ou en proposant des plats froids – planches dégustation à une partie de sa clientèle.

Ainsi les deux experts désignés par le preneur et le tribunal ont retenu qu’au regard de la configuration des lieux, un service de restauration était possible.

Il ressort du bail commercial que les travaux de mise aux normes (climatisation, incendie, hygiène…) sont à la charge du preneur.

Toutefois au regard de la taille de la cuisine et d’une exploitation du local depuis de nombreuses années sans restauration réalisée sur place, le chiffre d’affaires tiré de cette activité, évalué à 37.892 € HT par l’expert judiciaire et à 34.386 € HT par l’expert amiable doit être réduit, étant en outre précisé que l’appel à un traiteur ne permet pas à l’hôtelier de réaliser une recette de 25 € par repas.

En conséquence, au regard de la configuration des lieux, le chiffre d’affaires théorique restauration HT sera estimé à 16.227 € par an selon la méthode suivante :

45 personnes x 274 jours = 12.330

taux d’occupation de 48,75% = 6.011

taux de captation de 20% = 1.202

recette repas = 15 €

recette totale (18030 €) – 10% TVA = 16.227 €

La recette du bar sera estimée à un montant global de 5.499 € en retenant les taux proposés par l’expert qui paraissent adaptés, le calcul étant le suivant :

— bar 10 % : 25 % de la recette restauration = 4.057 € HT

— bar 20 % : 10 % de la recette restauration= 1.442 €

Au vu de ces éléments le chiffre d’affaires théorique s’élève à 296.100 € décomposé ainsi :

— recette hébergement = 234.424 €

— recette petits déjeuners : 39.950 € HT

— recette restauration : 16.227 €

— recette bar : 5.499 €

Après déduction des commissions (6,69%), il convient de retenir un chiffre d’affaires théorique HT de 276.291 €.

S’agissant du pourcentage sur recettes ou du taux d’effort, celui-ci est déterminé en fonction du classement de l’hôtel, de sa situation, et des normes habituellement admises pour des établissements comparables, étant précisé que plus la catégorie est élevée, plus le taux sur recette est faible.

L’expert a indiqué que pour les hôtels 3 et 4 étoiles, le taux de prélèvements sur recettes était compris entre 15 et 18% et il a retenu un taux de 16,5% au regard de l’attractivité de la région au regard de l’offre touristique.

Le bailleur demande que le taux d’effort soit fixé à 18%.

Ce taux qui représente le taux d’effort qu’un établissement hôtelier consacre à son loyer dépend du classement de l’hôtel et des prestations fournies par l’hôtelier.

Le pourcentage sur recette doit être plus important lorsque la prestation fournie par l’établissement est majoritairement un outil immobilier : ainsi le taux des hôtels 4 étoiles est plus faible que celui des hôtels 3 étoiles car les premiers ont des charges de fonctionnement plus élevées.

Au regard de la quasi-absence de prestations restauration, le taux d’effort sera fixé à 17%.

En conséquence, la valeur locative de l’hôtel doit être fixée à la somme de 50.337 € HT et HC.

Sur les autres demandes :

Les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En l’espèce, la société [Localité 8] VALLEY HOTELS qui est à l’origine de la procédure. Les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel courent donc à compter de la notification du premier mémoire en défense, soit à compter du 8 mars 2022.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

Vu les articles L 145-3- et R 145-10 du Code de commerce

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [J]

DIT que les locaux sis [Adresse 2] à AZAY LE RIDEAU loués par la SARL [Localité 8] VALLEY HOTELS à la SCI AZAY PIERRE sont des locaux monovalents;

DIT en conséquence, que le prix du bail sur renouvellement de ces locaux n’est pas soumis à la règle du plafonnement de l’article L 145-34 du Code de commerce et doit être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions de l’article R 145-10 du Code de commerce ;

FIXE à la somme de 50.337 euros (cinquante mille trois cent trente-sept euros), en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er décembre 2020, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société SARL [Localité 8] VALLEY HOTELS et la SCI AZAY PIERRE et portant sur des locaux situés [Adresse 2] à AZAY LE RIDEAU ;

DIT que le bailleur est tenu au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre l’ancien loyer et le nouveau loyer ainsi fixé, à compter de la notification du mémoire en réponse, soit à compter du 8 mars 2022, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

FAIT masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et dit qu’ils seront partagés pour moitié pour chacune des parties,

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier

C. FLAMAND

Le Juge des Loyers Commerciaux

P. GIFFARD