TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Mars 2026

N° RG 23/03806 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YM4R

N° Minute :

AFFAIRE

,

[S], [C]

C/

,

[A], [H],, [X], [O]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur, [S], [C],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P283

DEFENDEURS

Monsieur, [A], [H],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Madame, [X], [O],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentés par Maître Julie GALLAIS de la SELARL GROUPE RABELAIS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 36

L’affaire a été débattue le 04 Décembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 14 février 2022, M., [A], [H] et Mme, [X], [O] ont vendu à M., [S], [C] un ensemble immobilier situé à, [Localité 1] (Hauts-de-Seine) au prix de 490 000 euros.

Ils auraient dissimulé à l’acquéreur l’étendue et le montant des travaux de rénovation projetés par les copropriétaires de l’immeuble.

C’est dans ce contexte que, par acte judiciaire du 24 avril 2023, M., [C] a fait assigner M., [H] et Mme, [O] devant la présente juridiction, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en restitution partielle du prix et paiement de dommages-intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, il demande au tribunal de :

A titre principal,

— condamner in solidum M., [H] et Mme, [O] à lui payer la somme de 50 639,74 euros sur le fondement de la garantie des vices cachés, en réparation du vice affectant le bien immobilier qu’il a acquis,

— condamner in solidum M., [H] et Mme, [O] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de la garantie des vices cachés, à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum M., [H] et Mme, [O] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de la garantie des vices cachés, en réparation du préjudice moral,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum M., [H] et Mme, [O] à lui payer la somme de 50 639,74 euros sur le fondement du dol et de la responsabilité extracontractuelle, à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum M., [H] et Mme, [O] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement du dol et de la responsabilité extracontractuelle, en réparation du préjudice moral,

En toute hypothèse,

— majorer les condamnations des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023 jusqu’à l’exécution de la décision qui sera rendue,

— condamner in solidum M., [H] et Mme, [O] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de la Société d’exercice libéral à responsabilité limitée Woog & Associés, représentée par M^e Marine Parmentier, conformément à l’article 699 du même code.

Au soutien de ses prétentions, il fait essentiellement valoir qu’il a appris, peu de temps après la vente, que le montant des travaux projetés par la copropriété était nettement supérieur à celui mentionné dans les documents qui lui avaient été transmis ; qu’en effet, si le montant de ces travaux devait s’élever à la somme de 7 019 euros, s’agissant du lot nouvellement acquis, il a découvert qu’il devait finalement supporter une charge de 50 639,74 euros ; que la dissimulation de cette information par les acquéreurs constitue un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du code civil, puisque s’il avait eu connaissance du montant de ces travaux, il aurait sollicité une réduction du prix de vente ; qu’il est dès lors fondé à obtenir la somme de 50 639,74 euros au titre de la restitution partielle du prix, représentant le montant des travaux, celle de 10 000 euros au titre des dommages-intérêts prévus à l’article 1645 du code civil, ainsi que celle de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Il soutient, à titre subsidiaire, que la dissimulation des informations relatives aux travaux devant être réalisés dans la copropriété constitue une réticence dolosive fautive au sens des articles 1137 et 1240 du code civil ; qu’en effet, les vendeurs avaient été informés du montant des travaux à l’occasion d’un courriel que le conseil syndical avait adressé à l’ensemble des copropriétaires, antérieurement à la vente ; que cette situation justifie de lui allouer la somme de 50 639,74 euros représentant le montant des travaux à sa charge ainsi que celle de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, M., [H] et Mme, [O] sollicitent de :

— débouter M., [C] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner M., [C] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance avec faculté de recouvrement direct au profit de, [Etablissement 1] Julie Gallais conformément à l’article 699 du même code.

Ils soutiennent essentiellement que le demandeur ne démontre pas l’existence d’un vice caché, dès lors que la hausse du devis des travaux de réparation est une conséquence imprévue du défaut de la chose qui, lui, était pleinement connu, que l’immeuble n’est pas impropre à l’usage d’habitation attendu par l’acquéreur, que le coût final des travaux n’a été établi que postérieurement à la vente, que les désordres nécessitant les travaux ne peuvent être considérés comme cachés, et que les parties ont, en toute hypothèse, stipulé une clause d’exonération des vices cachés dans l’acte de vente.

Ils indiquent encore qu’aucune manoeuvre dolosive ne peut leur être reprochée, dès lors qu’ils n’ont jamais eu connaissance du courriel du 28 septembre 2021 que le conseil syndical a adressé aux copropriétaires afin de les informer du montant actualisé du budget prévisionnel, qu’ils ont toujours été de bonne foi à l’occasion de la vente, et que le demandeur n’établit pas que l’information en litige aurait été déterminante de son consentement.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 10 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1644 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, M., [C] fait valoir que le bien immobilier qu’il a acquis auprès de M., [H] et de Mme, [O] est affecté d’un vice caché, en ce que le diagnostic technique global qui lui a été remis antérieurement à la vente évalue le montant des travaux à réaliser dans l’immeuble à la somme de 251 195 euros alors que l’assemblée générale extraordinaire du 20 octobre 2022 a finalement voté le montant de ces travaux à celle de 1 903 485,57 euros.

Toutefois, si le diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation, et remis à M., [C] antérieurement à la vente, a préconisé la réalisation de divers travaux en raison de la dégradation de certaines parties communes et équipements communs, la circonstance que leur coût, tel qu’il a été finalement voté par l’assemblée générale des copropriétaires, soit supérieur à l’évaluation sommaire qui résulte dudit diagnostic ne constitue pas un vice inhérent à l’immeuble de nature à le rendre impropre à son usage.

Il s’ensuit que demandeur n’est pas fondé à agir sur le fondement de la garantie des vices cachés.

En conséquence, il y a lieu de le débouter de ses prétentions.

Sur la réticence dolosive

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La victime d’un dol peut, à son choix, solliciter la nullité du contrat et, le cas échéant, des dommages-intérêts ou maintenir le contrat et solliciter uniquement la réparation de ses préjudices (not. Com., 27 janvier 1988, pourvoi n° 96-13.253 ; Com., 27 janvier 2009, pourvoi n° 07-21.616).

Si elle fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, son préjudice réparable correspond alors uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses (not. Com., 10 juillet 2012, pourvoi n° 11-21.954 ; Com., 3 juillet 2019, pourvoi n° 17-26.484).

En l’espèce, M., [C] fait valoir à titre subsidiaire que la dissimulation des informations relatives aux travaux devant être réalisés dans l’immeuble constitue une réticence dolosive des vendeurs de nature à engager leur responsabilité délictuelle.

Il résulte de la procédure que, le 28 septembre 2021, le conseil syndical de l’immeuble a adressé à l’ensemble des copropriétaire un courrier dans lequel il mentionne que “le cabinet d’architecte EC-BE a élaboré le projet de rénovation de la résidence avec une évaluation des coûts” qu’il estime à la somme de 1 691 687,71 euros, représentant celle de 40 009 euros pour le seul lot acquis par le demandeur.

Si M., [H] et Mme, [O] soutiennent qu’ils n’ont pas pris connaissance de cette information, ils ne contestent pas que le courrier leur a été envoyé à l’adresse électronique qu’ils utilisaient habituellement lors des échanges avec les copropriétaires. En outre, ce document révèle que le projet de “rénovation des façades de l’immeuble (avec réfection de tous les bois d’ornement)” et de “réfection des étanchéités (dalle toiture de la halle du marché, toiture immeuble, cheneaux, descentes pluviales, et remplacement des jardinières et séparations par des garde-corps et panneaux avec vitres opacifiées)”, en raison de son ampleur et de la nécessité d’obtenir “l’accord de la mairie, avait déjà été évoqué “fin juin”, ce dont il se déduit que les défendeurs avaient nécessairement connaissance de la nature et du montant des travaux.

Or, en s’abstenant de révéler cette information à l’acquéreur, M., [H] et Mme, [O] ont commis une réticence dolosive, l’intention de tromper se déduisant du coût particulièrement élevé des travaux projetés, circonstance qui aurait nécessairement exercé une influence déterminante sur le prix de la vente et, partant, sur le consentement de l’acquéreur.

Le préjudice de M., [C], qui ne sollicite pas l’annulation du contrat, ne peut consister qu’en une perte de chance d’obtenir une diminution du prix de vente sur la base du montant des travaux en litige, tel qu’il apparaît dans le courrier précité du 28 septembre 2021, et que le tribunal évalue à 70 %, de sorte que le demandeur est fondé à obtenir la somme de 28 006,30 euros [40 009 x 70 %] à ce titre.

En outre, la découverte, postérieurement à la vente, de la nécessité d’engager une somme importante en vue de réaliser des travaux de rénovation dans l’immeuble, a nécessairement engendré des tracasseries, constitutives d’un préjudice moral, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 3 000 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M., [H] et Mme, [O] à payer à M., [C] la somme de 28 006,30 euros en réparation de la perte de chance d’obtenir une diminution du prix de vente et celle de 3 000 euros en réparation du préjudice moral.

En raison de leur caractère indemnitaire, ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, par application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés in solidum par les défendeurs, qui succombent.

Il y a lieu d’autoriser la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Woog & Associés, représentée par M^e Marine Parmentier, à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner in solidum M., [H] et Mme, [O] au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter le surplus des prétentions formées à ce titre.

PAR CE SMOTIFS :

Le tribunal,

Déboute M., [S], [C] de ses prétentions sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Dit que M., [A], [H] et Mme, [X], [O] ont commis une réticence dolosive au préjudice de M., [S], [C] ;

Condamne in solidum M., [A], [H] et Mme, [X], [O] à payer à M., [S], [C] les sommes suivantes :

—  28 006,30 euros au titre de la perte de chance d’obtenir une diminution du prix de vente ;

—  3 000 euros au titre du préjudice moral ;

Dit que ces sommes sont assorties des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Condamne in solidum M., [A], [H] et Mme, [X], [O] aux dépens ;

Dit que la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Woog & Associés, représentée par M^e Marine Parmentier, est autorisée à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne in solidum M., [A], [H] et Mme, [X], [O] à payer à M., [S], [C] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT