Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [B]

Logement 105 Etage 7

33 Rue du Champ de Tir

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00896 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3TS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,

CCC à Madame [R] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 décembre 2015 à effet au 30 décembre 2015, la SAMO (Société Anonyme des Marches de l’Ouest) a donné à bail à [R] [B] un logement lui appartenant sis, 33 rue du Champ de tir, 7ème étage, n°105 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 302,31 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 67,26 €.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, la SA CDC Habitat Social, venant aux droits et obligations de la SAMO a fait commandement à [R] [B] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.472,03 € arrêté au 29 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA CDC Habitat Social a fait assigner [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 29 décembre 2015 à compter du 5 janvier 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 16 janvier 2024 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [R] [B] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [R] [B] au paiement de la somme de 2.608,01 € arrêtée au 31 janvier 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 5 décembre 2023 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [R] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 5 janvier 2024 ou du 16 janvier 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [R] [B] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 16 août 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, la SA CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.587,35 € au titre des loyers et charges échus à la date du 18 septembre 2024. La bailleresse s’est également désistée de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Régulièrement assignée à personne, [R] [B] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation à la CCAPEX le 29 novembre 2023, dont elle a accusé réception le 4 décembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 22 février 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 22 février 2024 a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 27 février 2024, le préfet ayant accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’assurance locative

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social s’est désistée à l’audience de sa demande de résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance et il convient d’en prendre acte et de constater ce désistement.

Sur le non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7.

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Si le commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par exploit de commissaire en date du 5 décembre 2023, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [R] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.472,03 € arrêté au 29 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [R] [B].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SA CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[R] [B] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.587,35 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 18 septembre 2024.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Le SLS (Supplément de loyer solidarité) qui a été débité à la locataire lui a ensuite été recrédité par la bailleresse. S’agissant des frais d’enquête SLS à hauteur de 25 €, ils doivent être déduits de la dette due par [R] [B] en ce qu’il n’est pas démontré par la requérante que les prescriptions de la loi ont été respectées.

Il en est de même des frais d’enquête sur l’occupation du parc social de 22,86 € (7,62 € x 3) qui doivent également être déduits.

S’agissant des frais de procédure de 124,12 €, ils relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [R] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 1.415,37 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 19 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 420,94 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [R] [B] paye régulièrement son loyer, en versant de 20 à 50 € de plus pour absorber sa dette.

Le diagnostic social et financier indique que [R] [B] est retraitée et vit seule. Elle n’a jamais bénéficié d’une aide au logement. Elle déclare que sa dette a débuté en août 2023 car elle a hébergé son ex-conjoint en même temps que les charges locatives augmentaient. Elle ne rencontre désormais plus de difficulté dans le paiement de son loyer et de ses charges. Un plan d’apurement de 50 € par mois a été convenu avec sa bailleresse depuis août 2024, dont elle demande l’entérinement. Elle doit solliciter ses caisses de retraite et demander une aide au logement.

Lors de l’audience, la SA CDC Habitat Social approuve l’accord et demande l’octroi de délais de paiement avec des échéances de 50 € par mois.

Au regard de ces éléments, les conditions légales étant remplies et la bailleresse ne s’opposant pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [R] [B] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La SA CDC Habitat Social pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la société bailleresse ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [B], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 29 décembre 2015 entre la SAMO et [R] [B], concernant le logement sis 33 rue du Champ de tir, 7ème étage, n°105 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 6 février 2024 ;

CONDAMNE [R] [B] à payer à la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la SAMO, la somme de 1.415,37 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [R] [B] un délai de paiement de 29 mois pour se libérer de la dette, soit 28 mensualités de 50 €, la 29ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [R] [B] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 33 rue du Champ de tir, 7ème étage, n°105 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [R] [B] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [R] [B] à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter de la date de la date de défaillance, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 420,94 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [R] [B] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [R] [B] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY