Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271, bd de Tournal

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [R]

Porte 24 Etage 1

11 Rue Alphonse Laveran

44300 NANTES

comparant en personne

Madame [H] [W]

Porte 24 Etage 1

11 Rue Alphonse Laveran

44300 NANTES

représentée par Maître Anne-Lise LE BRUN, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 septembre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/01313 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M6QT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,

CCC à Monsieur [L] [R] +Maître Anne-Lise LE BRUN + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 août 2019 à effet au 29 août 2019, la société VILOGIA a donné à bail à [L] [R] un logement lui appartenant sis, 11 rue Alphonse LAVERAN, 1er étage porte 24 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 314,18 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 70,36 €.

Le 4 avril 2020, [L] [R] a contracté mariage avec [H] [W] à la mairie de NANTES.

Par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, VILOGIA a fait commandement à [L] [R] et [H] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.090,92 € arrêté au 1er janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, et a fait sommation aux intéressés de répondre à l’enquête d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, VILOGIA a fait assigner [L] [R] et [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à [L] [R] et [H] [W] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [L] [R] et [H] [W] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil ;

— ordonner que [L] [R] et [H] [W] ainsi que tout occupant de leur chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement [L] [R] et [H] [W] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 3.185,69 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

— fixer et condamner solidairement [L] [R] et [H] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 340,52 €, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— condamner solidairement [L] [R] et [H] [W] au paiement d’une somme de 800€ au titre des frais irrépétibles ;

— condamner solidairement [L] [R] et [H] [W] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2024, renvoyée à la demande des parties et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.642,38 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 octobre 2024.

Les deux époux ont été régulièrement assignés à personne. [L] [R] a comparu et [H] [W] était représentée par son Conseil.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, la décision sera contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 19 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 10 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2024, soit plus de six semainesavant l’audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 6.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024, VILOGIA a fait commandement à [L] [R] et [H] [W] de répondre à l’enquête d’occupation et de payer un arriéré loyer et charges d’un montant de 2.090,92 € arrêté au 1er janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mars 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [L] [R] et [H] [W].

Sur la dette locative

Sur le montant de la dette

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[L] [R] et [H] [W] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.642,38 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 14 octobre 2024.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 53,34 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées aux locataires sur la période allant de juin 2023 à décembre 2023(7,62 € x 7), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

En outre, l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

En l’espèce, le bailleur ne justifiant pas de cette mise en demeure, les frais d’assurance qu’il a tarifés au locataire seront déduits du montant de la dette locative, soit la somme de 238,38 €.

Enfin, il sera également déduit la somme de 187,05 € correspondant au coût du commandement de payer qui relève des dépens et non de la dette locative.

En conséquence, [L] [R] et [H] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6.163,91 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés à payer à VILOGIA, à compter du 15 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 340,52 €.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

L’article 1751 du code civil prévoit que Le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Enfin, l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que Nonobstant les dispositions de l’article 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l’existence de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

En l’espèce, [L] [R] a conclu seul le bail d’habitation avec VILOGIA le 22 août 2019. Il justifie de son mariage à NANTES le 4 avril 2020 avec [H] [W], les époux se déclarant alors domiciliés tous les deux en Tunisie, à des adresses différentes, [L] [R] ne déclarant pas à la mairie son adresse à NANTES, objet du présent contentieux.

En l’absence de justification d’une information donnée à la bailleresse par [L] [R] d’une cohabitation avec [H] [W] avant leur mariage, celle-ci se déclarant d’ailleurs domiciliée en Tunisie lors de leur mariage le 4 avril 2020, la solidarité ne débutera qu’à compter de cette date. [H] [W] sera donc tenue solidairement à l’intégralité de la dette, qui a débuté en juin 2023, soit postérieurement au mariage.

Les époux [R] disent être séparés, mais non seulement [L] [R] déclare vivre toujours dans le domicile, mais en outre, en l’absence de divorce prononcé par un jugement, la solidarité est maintenue pour le règlement de l’indemnité d’occupation si cette indemnité a alors le caractère d’une dette ménagère.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats qu’aucun paiement des locataires n’a été effectué depuis juin 2023, soit depuis seize mois. Ainsi, le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris et aucun délai de paiement ne peut être accordé aux débiteurs.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [R] et [H] [W], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à VILOGIA la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de faire droit à la demande d’aide juridictionnelle provisoire de Maître Anne-Lise LEBRUN, Conseil de [H] [W] dans le seul cadre de l’assignation en expulsion et paiement de la dette locative (service JCP Logement, RG n°24/1313).

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 août 2019 entre VILOGIA et [L] [R] et [H] [W], concernant le logement sis 11 rue Alphonse LAVERAN, 1er étage porte 24 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 6 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement [L] [R] et [H] [W] à payer à VILOGIA la somme de 6.163,91 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE l’expulsion de [L] [R] et [H] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement [L] [R] et [H] [W] à payer à VILOGIA, à compter du 15 octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 340,52 €, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum [L] [R] et [H] [W] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum [L] [R] et [H] [W] à payer à VILOGIA la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Maître Anne-Lise LEBRUN, Conseil de [H] [W] l’aide juridictionnelle provisoire dans le seul cadre de l’assignation en expulsion et paiement de la dette locative (service JCP Logement, RG n°24/1313) ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEF Constance GALY