RÉFÉRÉ

Min N° 25/00361

N° RG 25/00757 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDGO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat signé le 11 janvier 2021, la société TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2], logement n°1070.03.1022 03, à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 300,20 euros et 109,37 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme de 1.485,78 euros, visant la clause résolutoire du contrat, au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE ET MARNE a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 7 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 juillet 2025 à Monsieur [M] [U] et le 18 août 2025 à Madame [Y] [I], la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion des locataires,

— condamner solidairement Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 1.922,62 euros au titre de l’arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 1.485,78 et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation,

— condamner in solidum les défendeurs aux dépens de l’instance,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 20 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 285,60 euros arrêtée au 16 septembre 2025. Elle a souligné les efforts récents d’apurement de la dette de la part des défendeurs et indiqué que le paiement du loyer courant avait été repris. Son conseil a affirmé, sur question du tribunal, ne pas avoir d’instruction de son client sur l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs et s’est engagé à produire, en cours de délibéré, la position du bailleur sur l’octroi éventuel de délais d’office par le tribunal.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaires de justice signifiés à l’étude du commissaire de justice, Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] ne sont ni présents, ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U], assignés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

1/4

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] restent lui devoir, frais déduits (130,72 euros le 30/04/2025), la somme de 285,60 euros à la date du 16 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article n°14), Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] seront tenus solidairement au paiement de cette somme.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 285,60 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 septembre 2025 (échéance du mois de août 2025 incluse), et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 sur la somme de 1.485,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 20 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique avec accusé de réception le 7 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article n°12)

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 31 mars 2025, pour la somme en principal de 1.485,78 euros.

Selon le relevé de compte locatif, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

2/4

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la dette locative a considérablement diminué entre la délivrance du commandement de payer (1 485,78 euros), de l’assignation (1 922,62 euros) et l’audience (285,60), ce qui traduit les importants efforts de paiement des locataires, qui ressortent également de la lecture du décompte.

Ce dernier permet de constater que le paiement du loyer courant est repris depuis le mois de mai 2025, avec en outre le versement d’une somme au titre de la dette. Il en résulte que les défendeurs sont en mesure de procéder au versement du loyer ainsi que d’une somme en règlement de l’arriéré.

Dans ces conditions, et en l’absence de manifestation de volonté de la part du bailleur, alors qu’il avait été invité à communiquer sa position en cours de délibéré, il y a lieu d’autoriser Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, par le paiement d’une mensualité de 50 euros en plus du loyer courant.

Il convient également de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société TROIS MOULINS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de la société TROIS MOULINS HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2021 entre la société TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2], logement n°1070.03.1022 03, à [Localité 9], sont réunies à la date du 1er juin 2025 ;

3/4

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 285,60 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 sur la somme de 1.485,78 euros, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

ACCORDONS un délai à Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] à s’acquitter de la dette en 4 fois, en procédant à 3 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [I] et Monsieur [M] [U] aux dépens ;

DEBOUTONS la société TROIS MOULINS HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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