Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [I] [Y] [K]

Logement 102 Etage 1

7 Rue de la Mortalière

44120 VERTOU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 janvier 2024

date des débats : 11 janvier 2024

délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02785 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MO2I

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [G] [I] [Y] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 novembre 2021, prenant effet le 2 décembre 2021 la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS (ci-après ATLANTIQUE HABITATIONS) a donné à bail à [G] [K] un logement de type 3 lui appartenant sis, 7 rue de la Mortalière, 1er étage, n°102 – 44120 VERTOU, moyennant un loyer mensuel initial de 601,79 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 42,86 €.

Par acte d’huissier de justice du 2 novembre 2022, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [G] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.958,81 € arrêté au 27 octobre 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 août 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 3 janvier 2023 la résiliation du bail signé le 29 novembre 2021 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 8.833,45 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 30 juin 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [G] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 677,02 €, à compter du 3 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

· Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.

Les services du département ont informé le tribunal le 6 octobre 2023 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 12.227,45 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 décembre 2023. La société indique que le montant du loyer est désormais de 700 € et qu’il n’y a pas de surloyers.

Régulièrement assigné à étude, [G] [K] a comparu. Il déclare avoir un revenu mensuel de 900 €, vivre seul dans le logement et ne pas avoir de personne à charge. Il indique être dans l’impossibilité de proposer des délais de paiement, impliquant de verser une somme mensuelle en plus de son loyer.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de l’information du Pôle logement de la CAF le 29 mars 2022, réceptionnée par celle-ci le 12 avril 2022 soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 août 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 10 août 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 11 août 2023, dont il a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit d’huissier en date du 2 novembre 2022, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [G] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.958,81 € arrêté au 27 octobre 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 janvier 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [G] [K].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[G] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 12.227,45 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 21 décembre 2023 auquel il convient de déduire la somme de 306,52 € (147,62 € + 158,90 €) correspondant aux frais de procédure et relevant, s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [G] [K] sera condamné au paiement de la somme de 11.920,93 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 décembre 2023, échéance de novembre incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

La commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a décidé le 26 juin 2023 de mesures imposées à [G] [K], dans un plan incluant sa dette de loyer envers ATLANTIQUE HABITATIONS à hauteur de 6.857,34 €.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 22 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 662,02 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiement ont débuté en janvier 2022 et que le dernier paiement effectué par le locataire date de juin 2022. Il n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience. Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [G] [K].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [K], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Au regard de la situation de surendettement du défendeur, ATLANTIQUE HABITATIONS sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 29 novembre 2021 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [G] [K], concernant le logement sis 7 rue de la Mortalière, 1er étage, n°102 – 44120 VERTOU ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 3 janvier 2023 ;

CONDAMNE [G] [K] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 11.920,93 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 décembre 2023, échéance de novembre incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [G] [K] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 22 décembre 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 662,02 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [G] [K], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [G] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [G] [K] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY