Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [B]

17 Rue Marguerite Yourcenar

33600 PESSAC

représenté par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [M]

Porte A15 Etage 1 Les Jardins de Gesvre

34 Boulevard Einstein

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laetitia GAILLARD-MAUDET

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 octobre 2024

Date des débats : 10 octobre 2024

Délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02044 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND3T

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX

CCC à Monsieur [T] [M] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 juillet 2023, ayant pris effet le 31 juillet 2023, Monsieur [Z] [B] a donné à bail à Monsieur [T] [M] un appartement à usage d’habitation lui appartenant sis, 34 boulevard Einstein – 1er étage – Porte A15 – 44300 NANTES, ainsi qu’un emplacement de stationnement, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 620 €, outre une somme de 65€ par mois au titre des provisions sur charges.

Le 5 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.532,22 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 26 mars 2024.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 9 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 20 juin 2024, Monsieur [Z] [B] a fait assigner Monsieur [T] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judicaire de NANTES, statuant en référé, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 17.05.2024, les causes du commandement de payer signifié le 05.04.2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de six semaines, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés ;

— à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil ;

— dire en conséquence Monsieur [T] [M] occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser Monsieur [Z] [B], en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublants le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

— condamner Monsieur [T] [M] à lui payer les sommes suivantes :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;la somme de 2.207,22 € en principal au titre des termes dus à fin juin 2024 selon décompte produit, terme de juin 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;

tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

une somme de 220,72 € au titre de la clause pénale contractuelle ;

la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant ;

les entiers dépens (article 696 du Code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 05.04.2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle Monsieur [Z] [B], valablement représenté par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.018,47 € selon le décompte arrêté au 7 octobre 2024, déduction faite d’un versement de 1.028 € effectué par le locataire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [T] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, Monsieur [Z] [B], bailleur privé, justifie avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 20 juin 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article VIII une clause résolutoire rédigée comme suit :

“Il est expressément convenu qu’à défaut du paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer, des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (…)”.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [T] [M] le 5 avril 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 1.532,22 € au 26 mars 2024.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juin 2024.

Dès lors, Monsieur [T] [M], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [T] [M] sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [Z] [B] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte actualisé laissant apparaître un solde débiteur de 2.046,47 € au 7 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Lors des débats il a par ailleurs indiqué qu’il convenait de déduire de ce montant un paiement de 1.028 € effectué par le locataire après l’établissement du décompte.

Il convient par ailleurs de déduire de la dette locative les frais imputés au locataire en mars 2024 au titre des frais de mise en demeure (30 €) et de relance (90 €), lesquels ne sont pas contractuellement justifiés et ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Ce décompte n’appelle aucune autre critique et Monsieur [T] [M] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état d’autres règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [T] [M] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [B] la somme provisionnelle de 898,47 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de l’assignation.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, « est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En application de ce texte, les clauses pénales figurant dans un contrat de bail signé après l’entrée en vigueur de cette loi du 24 mars 2014 ne produisent aucun effet, seule la résiliation du bail pouvant désormais venir sanctionner le retard dans le paiement des loyers.

En l’espèce, l’assignation aux fins de résiliation de bail et expulsion délivrée à Monsieur [T] [M] le 18 juin 2024 indique que le contrat de bail conclu entre les parties le 24 juillet 2023 comporte une clause pénale prévoyant une majoration forfaitaire de 10% des impayés.

Cependant, une lecture attentive du contrat de bail liant les parties laisse apparaître que celui-ci ne comporte aucune clause pénale.

Dans ces conditions, Monsieur [Z] [B] ne peut qu’être débouté de sa demande au titre de la clause pénale.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [M] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 5 avril 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [T] [M] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [B], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARONS recevable la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail formulée par Monsieur [Z] [B] à l’encontre de Monsieur [T] [M] ;

CONSTATONS, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 6 juin 2024, du contrat de bail portant sur le logement situé 34 boulevard Einstein – 1er étage – Porte A15 – 44300 NANTES ;

DISONS que Monsieur [T] [M] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS à défaut, l’expulsion de Monsieur [T] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [M] à payer à Monsieur [Z] [B], à titre de provision, les sommes suivantes :

—  898,47 € (HUIT CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS ET QUARANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de l’assignation;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 705,20 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOYONS le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [B] de sa demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [M] à payer à Monsieur [Z] [B] la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [M] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 5 avril 2024 ;

DÉBOUTONS Monsieur [Z] [B] de ses demandes plus amples ou contraires;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DISONS qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET