Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [S]

7 bis rue Charles Rivière

Logement 105 Etage 1

44400 REZÉ

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 janvier 2024

date des débats : 11 janvier 2024

délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02787 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MO2L

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Madame [P] [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 3 mars 2015, prenant effet le 9 mars 2015, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations) a donné à bail pour une durée d’un an à [P] [S] un logement de type 4 lui appartenant sis, 7 bis rue Charles Rivière, 1er étage, n°105 – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 448,42 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 58,00 €. Un contrat d’emplacement de stationnement prenant effet le 28 décembre 2016, a été signé entre les parties au sujet d’une place de parking sis 9 rue Charles Rivière, n°4 – 44400 REZE moyennant un loyer mensuel, charges comprises, de 21,87 €.

Par acte d’huissier de justice du 16 juin 2022, la SA Atlantique Habitations a fait commandement à [P] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 968,94 € arrêté au 10 juin 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 1er août 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA Atlantique Habitations a fait assigner [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 17 août 2022 la résiliation du bail d’habitation signé le 3 mars 2015 et du contrat d’emplacement de stationnement prenant effet au 28 décembre 2016 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail et dudit contrat d’emplacement de stationnement ;

· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 2.257,16 € arrêtée au 10 juillet 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Condamner [P] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 563,90 € depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 11 janvier 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A ladite audience, la SA Atlantique Habitations, représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.574 € au titre des loyers et charges échus à la date du 9 janvier 2024. Elle indique qu’une assurance a été souscrite par la locataire mais qu’un justificatif doit être produit. La bailleresse accepte l’octroi de délai de paiement et le principe de la suspension de la clause résolutoire.

[P] [S], comparante à l’audience, reconnaît la dette pour laquelle elle sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 100 € en sus du loyer courant résiduel.

Régulièrement assignée à étude, [P] [S] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 22 juin 2022, dont la Caisse a accusé réception le 4 juillet 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 1er août 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 1er août 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 2 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit d’huissier en date du 16 juin 2022, la SA Atlantique Habitations a fait commandement à [P] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 968,94 € arrêté au 10 juin 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2022.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [P] [S].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SA Atlantique Habitations est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[P] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.574 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 9 janvier 2024 duquel il convient de déduire la somme de 268,20 € correspondant aux frais relevant des dépens.

Il convient également de déduire 15,24 € de cette somme, correspondant à une pénalité mensuelle de non réponse à l’enquête relative à l’occupation du parc social. En effet, la SA Atlantique Habitations ne justifie pas de l’envoi de cette enquête et ne produit aucun accusé de réception de ce courrier par la locataire, et ce alors même que le texte de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit expressément un délai de 15 jours à l’issue duquel le bailleur social peut appliquer le supplément de loyer provisoire, en l’absence de réponse du locataire.

En conséquence, [P] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 3.290,56 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à la SA Atlantique Habitations, à compter du 10 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 503,69 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiement d'[P] [S] sont apparues au mois de février 2022. Toutefois, la locataire a repris le paiement intégral des loyers depuis le mois de septembre 2023.

Le diagnostic social et financier indique que les difficultés financières de la locataire sont dues à une perte d’emploi lors de la crise sanitaire, une suspension d’allocations et d’une saisie suite à un impayé d’une pension alimentaire sur l’allocation retour à l’emploi. Elle vit actuellement dans le logement avec ses deux fils âgés de 18 et 7 ans. Depuis juillet 2023, la locataire travaille de

nouveau ce qui a permis l’augmentation significative de ses ressources et ainsi la reprise des paiements de son loyer intégral. Par une note complémentaire, le diagnostic social et financier déclare qu’au vu de la reprise du paiement du loyer, la CAF a débloqué les APL et RSL depuis juillet 2023, ce qui représente un versement au bailleur de 1.755,04 €, montant à déduire de la dette d'[P] [S].

Lors de l’audience, la SA Atlantique Habitations a accepté les délais de paiement proposés par la locataire en vue de la suspension de la clause résolutoire par des versements à hauteur de 100€ par mois en sus du loyer courant.

Au regard de ces éléments, dès lors que [P] [S] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [P] [S] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La SA Atlantique Habitations pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [S], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande de débouter la SA Atlantique Habitations de sa demande formulée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 3 mars 2015 entre la SA Atlantique Habitations et [P] [S], concernant le logement sis 7 bis rue Charles Rivière, 1er étage, n°105 – 44400 REZE et du contrat d’emplacement de stationnement prenant effet le 28 décembre 2016 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 17 août 2022 ;

CONDAMNE [P] [S] à payer à la SA Atlantique Habitations la somme de 3.290,56 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [P] [S] un délai de paiement de 32 mois pour se libérer de la dette, soit 31 mensualités de 100 €, la 32ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [P] [S] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 7 bis rue Charles Rivière, 1er étage, n°105 – 44400 REZE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [P] [S] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [P] [S] à payer à la SA Atlantique Habitations, à compter du 10 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 503,69 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [P] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE la SA Atlantique Habitations de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY