Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

33 avenue PIERRE MENDES FRANCE

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [O] épouse [F]

6 rue Rouget de Lisle

1er étage – porte 5 Résidence Paul Bert

44220 COUËRON

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02333 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEZB

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [P] [O] épouse [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 octobre 2021 à effet au 22 novembre 2021, CDC Habitat Social a donné à bail à [P] [O] épouse [F] un logement lui appartenant sis, Paul Bert, 6 rue Rouget de l’Isle, 1er étage porte 5 – 44220 COUËRON, moyennant un loyer mensuel initial de 586,73 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 66,10 €.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, CDC Habitat Social a fait commandement à [P] [O] épouse [F] de justifier de l’occupation des lieux, de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 414,67€ arrêté au 30 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC Habitat Social a fait assigner [P] [O] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 25 octobre 2021 à compter du 15 janvier 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 26 janvier 2024 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [P] [O] épouse [F] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [P] [O] épouse [F] au paiement de la somme de 574,92 € arrêtée au 9 avril 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 15 décembre 2023 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [P] [O] épouse [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 15 janvier 2024 ou du 26 janvier 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [P] [O] épouse [F] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 832,76 € au titre des loyers et charges échus à la date du 8 octobre 2024. La requérante déclare également se désister de sa demande de constat de résiliation du bail fondé sur le défaut d’assurance.

Régulièrement assignée à étude, [P] [O] épouse [F] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CAF le 30 novembre 2023, dont la caisse a accusé réception le 13 décembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 30 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 30 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 2 mai 2024, dont le préfet a accusé réception le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Résiliation pour défaut d’assurance

A l’audience, CDC Habitat Social a déclaré se désister de cette demande et il convient de lui en donner acte.

Résiliation pour non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [P] [O] épouse [F] le 15 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 414,67 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article 7, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[P] [O] épouse [F].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[P] [O] épouse [F] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 832,76 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 8 octobre 2024.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent le cas échéant, s’ils sont justifiés des dépens, et ce à hauteur de 219,36 € (91,94 € + 127,42 €).

En conséquence, [P] [O] épouse [F] sera condamnée au paiement de la somme de 613,40 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 8 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à CDC Habitat Social, à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 722,23 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, le Conseil de CDC Habitat Social a indiqué s’en référer à ses demandes initiales, note la reprise des paiements mais déclare ne pas avoir mandat pour accepter des délais de paiement.

D’après le relevé de compte locataire, [P] [O] épouse [F] a payé son loyer résiduel de manière irrégulière, outre plusieurs paiements en août, septembre et octobre 2024, le prélèvement automatique du loyer intégral ayant été rejeté en septembre 2024.

Ainsi, si la locataire a manifesté des efforts de paiement, elle n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [P] [O] épouse [F].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [O] épouse [F], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à CDC Habitat Social la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 25 octobre 2021 entre CDC Habitat Social et [P] [O] épouse [F], concernant le logement sis Paul Bert, 6 rue Rouget de l’Isle, 1er étage porte 5 – 44220 COUËRON ;

CONSTATE que CDC Habitat Social se désiste de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers figurant au bail sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

CONDAMNE [P] [O] épouse [F] à payer à CDC Habitat Social la somme de 613,40 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [P] [O] épouse [F] à payer à CDC Habitat Social, à compter du 9 octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 722,23 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [P] [O] épouse [F], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [P] [O] épouse [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [P] [O] épouse [F] à payer à CDC Habitat Social la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEF Constance GALY