SG

LE 10 DECEMBRE 2024

Minute n°

N° RG 19/04478 – N° Portalis DBYS-W-B7D-KH7K

S.A.R.L. KHAN MIZANUR

C/

SDC IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic, la société 4 IMMO

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL BNA – 06

la SELARL DENIGOT – [Localité 11] – GUIDEC – 103

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du DIX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 10 SEPTEMBRE 2024 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 10 SEPTEMBRE 2024 prorogé au 10 DECEMBRE 2024.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.R.L. KHAN MIZANUR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 5], à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la société 4 immo, dont le siège social est [Adresse 7],

Rep/assistant : Maître Corinne SAMSON de la SELARL DENIGOT – SAMSON – GUIDEC, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Suivant acte authentique reçu le 21 décembre 2011 par Maître [M] [Y], Notaire à [Localité 8], Madame [S] [K] a consenti à Monsieur [I] [K] et Madame [A] [E] un bail commercial portant sur des locaux situés dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5], à [Adresse 9], pour y exercer une activité de restauration et ce, pour une durée de 9 ans.

Par acte sous seings privés du 29 mars 2017, Monsieur [I] [K] et Madame [A] [E] ont cédé leur fonds de commerce, dont le droit au bail, à la S.A.R.L. KHAN MIZANUR, avec l’agrément de la bailleresse, pour l’exploitation d’un restaurant de spécialités indiennes sous l’enseigne “le Palais de l’Inde”.

Le 07 janvier 2019, Monsieur [U] [W], désigné en qualité d’expert par le Tribunal Administratif de NANTES, à la demande de NANTES METROPOLE, pour évaluer l’état de l’immeuble, a déposé le rapport définitif de ses opérations.

Par arrêté de péril imminent du 09 janvier 2019, l’évacuation totale de l’immeuble a été ordonnée (locaux d’habitation et commerciaux), ainsi que la condamnation de tous ses accès depuis la [Adresse 10], et ce, dans un délai de huit jours.

Par actes d’huissier délivrés les 09 et 10 septembre 2019, la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR, contrainte de cesser son activité, a fait assigner Madame [S] [K] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble, à jour fixe, devant le Tribunal de Grande Instance de NANTES aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial et obtenir indemnisation de ses préjudices.

Par jugement mixte du 10 décembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de NANTES, après avoir notamment, considéré que les désordres affectant l’immeuble trouvaient leur siège dans les parties communes et que le défaut de délivrance de la chose louée n’était pas imputable à la bailleresse, a prononcé la résiliation du bail commercial, a débouté la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Madame [S] [K], a dit que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES devait être tenu d’indemniser la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR des

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préjudices subis du fait de l’impossibilité d’exploiter son commerce et a ordonné une mesure d’expertise pour l’évaluation des dits préjudices, désignant Monsieur [O] [C] pour y procéder.

Par ordonnance du 02 mars 2020, Madame [B] [H] a été désignée en remplacement de Monsieur [O] [C], empêché.

Le 24 septembre 2021, l’expert judiciaire a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 22 mars 2023, la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR sollicite du tribunal de :

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces versées aux débats,

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société 4 IMMO, à verser à la société KAHN MIZANUR les sommes de :

—  159.131,25 euros au titre de la perte du fonds de commerce ;

—  36.027,68 euros en réparation du coût des licenciements économiques et des contrats de sécurisation professionnelle ;

—  15.913,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

—  7.651,00 euros au titre du trouble commercial ;

—  13.000,00 euros au titre du coût lié à la perte des travaux et agencements;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société 4 IMMO, à payer à la société KHAN MIZANUR la somme de 8.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société 4 IMMO, aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— Dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître [D] [R] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 09 janvier 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite du tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le rapport d’expertise,

— A titre principal, rejeter la demande de la S.A.R.L. KHAN MIZANUR de voir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] lui verser la somme de 159.131,25 euros suivant la méthode de l’option n°1 de l’expert judiciaire;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] à verser en deniers ou quittance à la S.A.R.L. KHAN MIZANUR la somme de 47.000,00 euros conformément à l’option n°2 retenue par l’expert Judiciaire dans son rapport ;

— A titre subsidiaire, si le tribunal devait retenir l’option n°1 de l’expert pour déterminer le préjudice subi par la société KHAN MIZANUR, juger que ce préjudice ne saurait être supérieur à 25.446,00 euros ;

— Rejeter toutes les demandes indemnitaires formulées par la société KHAN MIZANUR :

—  36.27,68 en réparation du coût des licenciements économiques et des contrats de sécurisation professionnelle ;

—  15.913,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

—  7.651,00 euros au titre du trouble commercial ;

—  13.000,00 euros au titre du coût lié à la perte des travaux et agencements;

— Statuer ce que de droit sur l’article 700 du cpc et les dépens de l’instance.

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Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 04 juillet 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 septembre 2024. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 10 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

“La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires”.

En application de ces dispositions, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES doit répondre des dommages subis par un locataire du fait de la ruine des parties communes, si cette ruine provient d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.

En l’espèce et conformément à ce qui a été retenu aux termes du jugement rendu le 10 décembre 2019, la ruine de l’immeuble n’est pas due à un cas de force majeure, mais à des vices de construction et à un défaut d’entretien, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n’ayant pas entrepris les travaux nécessaires à la conservation de l’ouvrage. Il doit donc répondre des préjudices subis par la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR.

En l’occurrence et dès lors, qu’à la suite de l’arrêté de péril du 09 janvier 2019, elle s’est brutalement retrouvée dans l’impossibilité d’occuper les locaux qui lui avaient été donnés à bail par Madame [S] [K], elle a à l’évidence dû cesser toute activité, mettant ainsi un terme à l’exploitation de son restaurant “le Palais de l’Inde” s’agissant tant de la restauration sur place, que de la livraison à domicile.

Dans ces conditions, le préjudice subi par la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR, privée de son droit au bail, élément essentiel du fonds de commerce, équivaut à la perte de celui-ci, étant relevé qu’aucun transfert de ce fonds de commerce ne peut, en l’état des pièces versées aux débats, être retenu, contrairement à ce que soutient le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, dès lors notamment :

— que la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR justifie de ses tentatives infructueuses de trouver un autre local d’exploitation présentant les mêmes caractéristiques et situé à proximité de la [Adresse 10], dans le même quartier ;

— que la reprise de l’exploitation d’un restaurant, quelques mois plus tard, par une autre société nouvellement constituée à cet effet par le gérant de la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR, la S.A.S. INSAF, dans un autre quartier de [Localité 8], ne peut être constitutive d’un tel transfert.

Certes, force est de constater sur ce dernier point que ce nouveau restaurant est exploité par la S.A.S. INSAF sous la même enseigne “le Palais de l’Inde”.

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Pour autant, aucun élément probant ne permet d’établir, comme l’affirme le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, que les éléments incorporels du fonds de commerce de la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR, tels que la clientèle, la carte du restaurant, la communication internet ou le référencement sur les différentes plates-formes de livraison à domicile, auraient été repris par la S.A.S. INSAF, constituée au demeurant d’associés parfaitement distincts. Les quelques indications et affirmations de l’expert judiciaire à cet égard sont parfaitement insuffisantes.

Seule la cession de certains éléments corporels du fonds de commerce, tels que diverses marchandises et matériel d’exploitation, attestée par les factures versées aux débats, est établie et non contestée par la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR qui a droit à la réparation intégrale de son préjudice, est fondée à solliciter l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce, de sorte qu’il convient d’évaluer, non la valeur des parts sociales de la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR comme l’a retenu l’expert judiciaire, mais la valeur marchande de ce fonds de commerce.

Sur la valeur du fonds de commerce

Il convient de se référer à la méthode, conforme aux usages de la profession, du pourcentage assis sur le chiffre d’affaires, notamment pratiquée pour l’évaluation des fonds de restauration, de sorte que l’ensemble des autres méthodes évoquées par les parties ne sera pas pris en considération, étant précisé en tout état de cause que la valeur du fonds de commerce ne correspond pas à la moyenne arithmétique de ces différentes méthodes.

L’estimation par le chiffre d’affaires s’effectue en affectant un coefficient ou un taux à la moyenne des chiffres d’affaires des trois dernières années. Ce coefficient varie selon la nature de l’activité et en fonction des caractéristiques propres du fonds, notamment l’état des locaux, du matériel, le loyer, la concurrence, l’emplacement géographique.

La moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années de la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR s’élève, au vu du rapport d’expertise judiciaire, à la somme de 325.365,00 euros.

Il convient par ailleurs de retenir le taux de 40 % privilégié par l’expert judiciaire en considération de la particularité des locaux, d’une concurrence importante sur la même zone géographique et l’absence de tout élément objectif probant produit par les parties permettant de corroborer leurs allégations (72,33 % pour la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR et 31 % pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES).

Le fond de commerce peut ainsi être évalué à la somme de 130.146,00 euros.

Sur le coût des licenciements et des contrats de sécurisation professionnelle

La S.A.R.L. KHAN-MIZANUR ayant cessé toute activité, elle s’est trouvée contrainte de licencier plusieurs salariés. Le préjudice financier subi à ce titre n’est pas sérieusement contestable et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne produit pas, en tout état de cause, d’élément probant permettant de retenir le bien-fondé de ses allégations sur ce point.

Les pièces versées aux débats et plus précisément, les bulletins de salaire faisant apparaître les indemnités de licenciement versées à quatre salariés (pièces n°15, 16, 17, 18), ainsi que les trois courriers de pôle emploi pour la participation au financement des contrats de sécurisation professionnelle (pièce n°33), permettent de chiffrer ce préjudice à la somme globale de 12.311,71 euros.

Elles apparaissent en revanche insuffisantes pour établir le bien-fondé de la demande de la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR pour le surplus, étant précisé que le tableau excel établi par ses soins apparaît insuffisamment probant à cet égard.

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Sur les frais de remploi

Il s’agit des frais et droits que doit supporter le locataire pour racheter un nouveau fonds ou un nouveau droit au bail, tels que visés notamment, par l’article L145-14 du code de commerce, s’agissant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur.

En l’espèce, la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR ne forme pas sa demande à l’encontre du bailleur, mais à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES en application des dispositions susvisées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1065. Il lui appartient ainsi d’apporter la preuve du préjudice qu’elle aurait subi au titre de ces frais de remploi.

En l’occurrence et dès lors qu’il n’est pas établi, ni même allégué, qu’elle se résinstallera dans un autre fonds, la preuve de ce préjudice n’est pas apportée.

Il ne peut donc être fait droit à sa demande sur ce point.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial vise à indemniser le preneur évincé par le bailleur, du temps passé à préparer le départ des locaux, à informer ses salariés et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue.

En l’espèce et conformément à ce qui a été précédemment indiqué, la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR n’apporte aucunement la preuve du trouble commercial allégué eu égard notamment, aux circonstances dans lesquelles elle a dû cesser soudainement son activité.

Il ne peut donc être fait droit à sa demande sur ce point.

Sur la perte des travaux et agencements récents

La S.A.R.L. KHAN-MIZANUR ne s’explique pas et n’apporte aucunement la preuve ni de la réalité, ni de la nature, ni du coût des travaux et agencements allégués.

Elle doit donc être déboutée de sa demande de ce chef.

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Au vu de l’ensemble de ces éléments, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES doit être condamné à payer à la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR la somme de 130.146,00 euros au titre de la perte de son fonds de commerce et la somme de 12.311,71 euros au titre du coût des licenciements, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires de l’expert judiciaire.

En outre, la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sera donc condamné à lui payer la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version en vigueur jusqu’au 1er janvier 2020, est applicable au présent litige.

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Aucune circonstance particulière ne vient justifier l’exécution provisoire du présent jugement. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 6], à payer à la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR la somme de 130.146,00 euros au titre de la perte de son fonds de commerce, outre les intérêts au taux légal à compter présent jugement ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 6], à payer à la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR la somme de 12.311,71 euros au titre du coût des licenciements, outre les intérêts au taux légal à compter présent jugement ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR de ses demandes pour le surplus ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 6], aux dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 6], à payer à la S.A.R.L. KHAN-MIZANUR la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER

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