Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [N]

7 rue de la Poste

Arcadia Appartement 107 Etage 1

44840 LES SORINIERES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01562 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M74E

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [H] [N] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er décembre 2022 à effet au 8 décembre 2022, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à [H] [N] un logement lui appartenant sis, ARCADIA-7 rue de la Poste, porte 107 – 44840 LES SORINIERES, outre un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel initial de 466,64 € pour le logement et 25,11 € pour le stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 114,70 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [H] [N] de justifier d’une assurance, d’avoir à justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.304,03 € arrêté au 31 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA CDC Habitat Social a fait assigner [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 1er décembre 2022 à compter du 10 décembre 2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 22 décembre 2023 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [H] [N] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [H] [N] au paiement de la somme de 3.854,69 €, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [H] [N] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 10 décembre 2023 ou du 22 décembre 2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [H] [N] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Les services du département ont informé le tribunal le 12 juillet 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, la SA CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.713,60 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 septembre 2024. En outre, la bailleresse indique se désister de sa demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Régulièrement assigné à étude, [H] [N] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CAF le 30 octobre 2023, dont la caisse accuse réception le 6 novembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 28 février 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 28 février 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 29 février 2024 (accusé réception du même jour), soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’assurance locative

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social se désiste à l’audience de sa demande de résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance et il convient de prendre acte et de constater ce désistement.

Sur le non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7.

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [H] [N], le 10 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.304,03 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 janvier 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SA CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[H] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.713,60 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 septembre 2024.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, les bailleurs sociaux doivent adresser à leurs locataires une demande de communication des informations permettant de déterminer s’ils sont redevables du supplément de loyer.

En l’espèce, il convient de déduire de la somme de 22,86 € demandée correspondant aux pénalités d’enquête, en l’absence d’élément permettant de déterminer si ces trois demandes (janvier à mars 2024) ont été faites régulièrement. Il convient également de déduire les frais de contentieux (126,70 €) qui relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [H] [N] sera condamné au paiement de la somme de 6.564,04 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 688,67 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [H] [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant, les prélèvements de juillet, août et septembre 2024 ayant été rejetés. Le locataire a cependant expliqué à l’audience qu’il s’était rendu compte d’un dysfonctionnement dans les prélèvements automatiques. Il indique avoir mis en place un échéancier avec la bailleresse pour régler 200 € en plus du loyer courant. Il ajoute enfin avoir un travail dans la sécurité et avoir doublé son salaire.

Au regard de ces éléments, dès lors que [H] [N] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la SA CDC Habitat Social déclare à l’audience ne pas s’opposer aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [H] [N] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).La SA CDC Habitat Social pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la société bailleresse ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la SA CDC Habitat Social sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la SA CDC Habitat Social de sa demande de résiliation du bail sur le fondement de l’absence d’assurance locative ;

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er décembre 2022 entre la SA CDC Habitat Social et [H] [N], concernant le logement et le stationnement sis ARCADIA-7 rue de la Poste, porte 107 – 44840 LES SORINIERES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 11 janvier 2024 ;

CONDAMNE [H] [N] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 6.564,04 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [H] [N] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 200 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [H] [N] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis ARCADIA-7 rue de la Poste, porte 107 – 44840 LES SORINIERES (logement et stationnement), en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [H] [N] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [H] [N] à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 17 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 688,67 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [H] [N] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat social de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protecion

Michel HORTAIS Constance GALY