TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 23 MARS 2026

N° RG 25/02986 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3JOM

N° de minute :

SCCV HORIZON 92

c/

S.A.R.L. OPTIQUE DE LA VERBOISE

DEMANDERESSE

SCCV HORIZON 92,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Représentée par M^e Antony DUTOIT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.R.L. OPTIQUE DE LA VERBOISE,

[Adresse 2],

[Localité 2]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 28 janvier 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2022, la société de construction-vente HORIZON 92 a conclu avec la société à responsabilité limitée OPTIQUE DE LA VERBOISE un contrat de bail commercial en l’état futur d’achèvement portant sur un local constituant le lot n°7008 de la galerie marchande située, [Adresse 3] à, [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 35.520 euros hors charges, hors taxes, payable trimestriellement et d’avance aux fins d’exploitation d’une activité de commerce d’optique et pour une durée de 10 ans à compter de la livraison des locaux.

Le bail a été consenti sous la condition suspensive d’obtention, par le preneur, d’une déclaration ou autorisation préalable de travaux devenue définitive.

La livraison et l’état des lieux des locaux du preneur est intervenue le 11 mars 2023.

Par arrêté du 27 juin 2024, la mairie de, [Localité 4] a autorisé l’ouverture du centre commercial au public.

Des impayés locatifs et inexécutions contractuelles ont été allégués.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, la société HORIZON 92 a fait délivrer à la société OPTIQUE DE LA VERBOISE un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 59.054,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025 (échéance du 2ème trimestre 2025 inclus).

Arguant que la société preneuse n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la société HORIZON 92 a, par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, assigné la société OPTIQUE DE LA VERBOISE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 17 janvier 2022 consenti à la société OPTIQUE DE LA VERBOISE, à la date du 10 août 2025 ;Ordonner l’expulsion de la société OPTIQUE DE LA VERBOISE des locaux situés, [Adresse 3] à, [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la société HORIZON 92 aux frais de la société OPTIQUE DE LA VERBOISE ;Condamner par provision la société OPTIQUE DE LA VERBOISE à payer à la société HORIZON 92 les sommes suivantes :93.808,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à parfaire au jour de la décision à intervenir et assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente, 80.000 euros au titre des pénalités de retard, Condamner la société OPTIQUE DE LA VERBOISE à payer à la société HORIZON 92 la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société OPTIQUE DE LA VERBOISE aux entiers dépens ;Rappeler que la décision est exécutoire de droit.A l’audience du 28 janvier 2026, la société HORIZON 92 soutient oralement les termes de son acte introductif d’instance.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société OPTIQUE DE LA VERBOISE n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend dans son article 27 une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 10 juillet 2025 à l’adresse des lieux loués. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 59 054,22 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juin 2025 (échéance du second trimestre 2025 inclus).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Selon le décompte du 3 novembre 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 10 août 2025 à minuit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien. Dès lors, la société bailleresse peut prétendre, postérieurement à la résiliation du bail le 10 août 2025 et jusqu’à libération des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer contractuellement prévu.

La société HORIZON 92 produit un décompte arrêté au 3 novembre 2025 faisant état d’un solde de 93.808, 88 euros.

Cependant, le demandeur facture des frais intitulés « THOMAZON – BICHE – 25.0 » à la date du 1er juillet et 1er octobre 2025 d’un montant respectif de 10,40 euros, 13,60 euros, 312,29 euros et 312,29 euros. Il ressort des procès-verbaux versés aux débats qu’il s’agit de la société de commissaires de justice, or ces frais, déjà compris dans les dépens, sont superfétatoires et ne sauraient être intégrés dans la provision de sorte qu’ils doivent en être soustraits également.

Dès lors, le montant non sérieusement contestable de l’obligation de paiement de la société preneuse échéance du dernier trimestre 2025 incluse est de 93.160,30 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société OPTIQUE DE LA VERBOISE, avec intérêt de retard au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause figurant à l’article 8.2 du bail qui prévoit, en cas d’absence d’ouverture au public des locaux loués sous 3 mois, le versement d’une pénalité forfaitaire d’un montant de 250 euros par jour ouvrable de retard s’analyse en une clause pénale pouvant dès lors être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société OPTIQUE DE LA VERBOISE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société OPTIQUE DE LA VERBOISE à payer à la société HORIZON 92 la somme de 1.500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 août 2025 à 24 heures ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société OPTIQUE DE LA VERBOISE et de tout occupant de son chef des locaux loués situés, [Adresse 3] à, [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société OPTIQUE DE LA VERBOISE à payer à la société HORIZON 92 la somme provisionnelle de 93.160,30 euros au titre des loyers, charges et accessoires au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 novembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’application d’une pénalité forfaitaire d’un montant de 250 euros par jour de retard ;

Condamnons la société OPTIQUE DE LA VERBOISE aux entiers dépens ;

Condamnons la société OPTIQUE DE LA VERBOISE à payer à la société HORIZON 92 la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À, [Localité 5], le 23 mars 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge